Thời điểm hiện tại, việc "rót" tiền vào bất động sản (BĐS) đang được xem là kênh trú ẩn an toàn. Tuy nhiên, nếu đầu tư không đúng cách, nhà đầu tư có thể gặp nhiều rủi ro khôn lường, thậm chí là thua lỗ, mất trắng.
Theo quan điểm của ông Ngô Đình Hãn, giảng viên BĐS thuộc Trung tâm tư vấn doanh nghiệp và phát triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển, Đại học Kinh tế Tp.HCM, nhà đầu tư gửi tiền vào BĐS có thể tránh được trượt giá và gia tăng giá trị theo thời gian, song kênh đầu tư này cũng có mặt trái của nó. Trường hợp nhà đầu tư không cẩn trọng có thể bị chôn vốn, thậm chí là mất tiền oan, thô lỗ. Theo đó, ông Hãn chia sẻ 7 sai lầm dẫn đến việc chôn vốn oan uổng mà nhà đầu tư BĐS cần tránh.
Một là, nhà đầu tư đổ tiền mua BĐS theo phong trào, theo tâm lý đám đông hay bị hấp dẫn bởi những chương trình khuyến mãi lớn, độc lạ, gom hàng khối lượng lớn để được chiết khấu nhiều hơn. Có thể nhà đầu tư chỉ thấy cái lợi trước mắt mà chưa xem xét kỹ các chỉ số cơ bản như chất lượng sản phẩm, mức giá ra sao, tiến độ thanh toán, hiệu quả sinh lời... Đây là sai lầm rất nghiêm trọng.
Một khi bạn đã từng hay đang mua nhà đất kiểu này, nhất thiết cần phải dừng lại và giải phóng suất đầu tư càng nhanh càng tốt bởi đây là nguyên nhân lớn nhất dẫn đến chôn vốn oan vào BĐS.
Hai là, một lỗi cơ bản song rất khá phổ biến tại thị trường Việt Nam là đầu tư vào chu kỳ cuối của quá trình tăng trưởng ngắn hạn. Tức là bạn mua nhà đất khi giá đang trên đỉnh, khi thị trường chững lại bạn phải chịu áp lực giảm giá và phải chờ thời gian rất lâu nếu bạn muốn bán có lãi. Như vậy, quá trình tăng trưởng quay đầu cho chu kỳ phát triển kế tiếp sẽ khiến bạn bị chôn vốn từ trung đến dài hạn, nghĩa là từ 12 tháng đến vài năm. Theo đó, sẽ có rất nhiều chi phí cơ hội mà nhà đầu tư đã bị mất đi trong khoảng thời gian này.
Nếu nhà đầu tư sử dụng dòng vốn đúng mục tiêu và đúng thời điểm thì BĐS
mới được xem là kênh trú ẩn an toàn. (Ảnh: QH)
Ba là, nhà đầu tư mua nhà đất trong khi không xem xét giá trị sử dụng. Bạn cần phải tính đến những đặc điểm và giá trị sản phẩm dành cho người có nhu cầu tiêu dùng cuối cùng. Chẳng hạn như, mua để ở, để cho thuê, sẽ sử dụng toàn phần hay một phần, hoặc mua làm của để dành hay chờ cơ hội tăng giá… mỗi mục đích sẽ có những tiêu chí chọn hàng khác nhau. Chúng ta đều biết, mục tiêu cuối cùng của BĐS là hướng đến đối tượng sử dụng cuối cùng. Yếu tố này sẽ quyết định lớn tới giá trị gia tăng của BĐS. Vì vậy, khi chưa tính đến giá trị sử dụng của BĐS thì đừng vội gom hàng, bởi thực tế cho thấy dòng tiền thường bị ghim lại rất lâu.
Bốn là, dùng quá nhiều đòn bẩy tài chính. Có thể nói, đây là sai lầm kinh điển của các nhà đầu tư BĐS trong 8 năm khủng hoảng vừa qua. Khi tỷ lệ vay vốn khi đầu tư vào BĐS cao (50-80%) dĩ nhiên áp lực trả lãi và vốn gốc sẽ là gánh nặng của nhà đầu tư. Trường hợp thanh khoản kém, bạn sẽ mất dần lợi nhuận theo thời gian khi bị thâm hụt dòng tiền do phải trả lãi ngân hàng, nghiêm trọng hơn là nhà đầu tư phải bán tháo BĐS với giá thấp. Do đó, có thể dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ vay vốn cao khi nhà đầu tư kiểm soát được đầu vào và đầu ra, cách này nên áp dụng cho từng thương vụ thay vì là xu hướng.
Năm là, nhà đầu tư đón sóng BĐS quá sớm. Điều này được thể hiện ở việc nhà đầu tư xác định sai tiềm năng BĐS của một khu vực và xuống một khoản tiền quá lớn để đón một cơn sóng chẳng biết bao giờ xuất hiện. Kinh nghiệm cho thấy, mua nhà đất không tạo ra giá trị gia tăng hoặc tiềm năng phát triển khu vực quá chậm cũng sẽ chôn vùi dòng vốn của nhà đầu tư. Cho nên, bạn cần phải khảo sát bản chất của đô thị là tiện ích, cơ sở hạ tầng và mật độ dân cư. Giá trị của BĐS chỉ được đảm bảo khi hội tụ đủ 3 yếu tố này. Vì vậy, nhà đầu tư cần phải đặc biệt lưu ý để tránh những rủi ro có thể xảy ra.
Sáu là, nhà đầu tư mua nhà đất có giá trị quá lớn so với tiềm lực tài chính và kỳ vọng bán nhanh kiếm lãi. Giới đầu cơ BĐS thường mắc phải sai lầm này nhiều nhất. Nguồn vốn đầu tư không đủ, quá ít quỹ dự phòng va fkhông thể thanh toán kịp tiến độ trong khi mãi lực thị trường còn thấp dẫn đến áp lực phải bán rẻ hay nhà đầu tư phải thanh lý sớm hợp đồng.
Bảy là, nhà đầu tư "dồn trứng vào một rổ" hoặc đánh cược một mẻ lớn "được ăn cả ngã về không". Không riêng gì kênh đầu tư BĐS mà khuyến cáo này dành cho mọi kênh đầu tư. Tuy nhiên, vì giá trị nhà đất quá lớn nên một khi đã dồn tất cả cá vào một rọ, nhà đầu tư sẽ không tháo chạy kịp khi thị trường rơi vào khó khăn. Theo đó, điều này hạn chế tính thanh khoản và tập trung rủi ro về một mối. Vì thế, cách đầu tư BĐS khôn ngoan là phải phân tán danh mục đầu tư cũng như đa dạng hóa các khối tài sản này ở nhiều loại hình, nhiều phân khúc, vị trí, khu vực khác nhau.