Hiện nay, gửi tiền vào bất động sản (BĐS) đang được xem là kênh trú ẩn an toàn, tuy nhiên nếu đầu tư không đúng cách có thể gặp rắc rối, thua lỗ, thậm chí trắng tay.
Theo giảng viên BĐS thuộc Trung tâm tư vấn doanh nghiệp và phát triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển (Đại học Kinh tế Tp.HCM) Ngô Đình Hãn, gửi tiền vào BĐS có thể tránh được trượt giá và tăng giá trị theo thời gian, tuy nhiên kênh đầu tư này cũng có mặt trái của nó. Bởi nếu nhà đầu tư không xem xét kỹ lưỡng có thể bị chôn vốn hoặc mất tiền oan, nghiêm trọng nữa là thua lỗ. Do đó, ông Hãn chia sẻ 7 sai lầm dẫn đến việc chôn vốn oan uổng mà nhà đầu tư dịa ốc nên lưu ý:
1. Dốc tiền mua BĐS theo phong trào
Việc mua BĐS theo phong trào, theo tâm lý đám đông hoặc quá hào hứng với các chương trình khuyến mãi "khủng", rồi gom hàng khối lượng lớn để được chiết khấu nhiều... là sai lầm nghiêm trọng. Bởi chỉ thấy cái lợi trước mắt trong khi chưa xem xét kỹ các chỉ số cơ bản như sản phẩm, giá cả, tiến độ thanh toán hay hiệu quả sinh lời....
Trong trường hợp đã từng hoặc đang mua nhà đất kiểu này thì tốt nhất bạn cần phải dừng lại và giải phóng suất đầu tư càng nhanh càng tốt vì đây là nguyên nhân lớn nhất dẫn đến chôn vốn oan vào BĐS.
2. Đầu tư vào chu kỳ cuối của quá trình tăng trưởng ngắn hạn
Đây cũng là một lỗi cơ bản nhưng lại khá phổ biến tại thị trường Việt Nam. Kiểu đầu tư này tức là bạn mua nhà đất khi giá đang trên đỉnh, nhưng lúc thị trường chững lại bạn phải chịu áp lực giảm giá và muốn bán có lãi phải chờ thời gian rất lâu. Đến khi quá trình tăng trưởng quay đầu cho chu kỳ phát triển kế tiếp thì sẽ khiến bạn bị chôn vốn từ trung đến dài hạn (từ 12 tháng đến vài năm), đồng thời cũng mất đi rất nhiều chi phí cơ hội.
|
|
Gửi tiền vào BĐS chỉ được xem là kênh trú ẩn an toàn nếu nhà đầu tư biết
sử dụng dòng vốn đúng thời điểm và đúng mục tiêu. Ảnh: QH |
3. Mua nhà đất nhưng không xem xét giá trị sử dụng
Trước khi đầu tư bạn nên tính đến những đặc điểm và giá trị sản phẩm dành cho người có nhu cầu tiêu dùng cuối cùng. Chẳng hạn: mua cho thuê, mua để ở, mua để sử dụng toàn phần hay một phần hoặc mua chờ cơ hội tăng giá, mua làm của để dành,… đều có cách chọn hàng hóa khác nhau. Thông thường, mục tiêu cuối cùng của BĐS là hướng đến đối tượng sử dụng cuối cùng. Giá trị gia tăng của BĐS phụ thuộc vào yếu tố này rất lớn. Vì vậy, nếu chưa tính đến giá trị sử dụng của BĐS thì đừng vội gom hàng, bởi gần như chắc chắn dòng tiền sẽ bị ghim lại rất lâu.
4. Dùng quá nhiều đòn bẩy tài chính
Đây là sai lầm kinh điển của các nhà đầu tư BĐS trong 8 năm khủng hoảng vừa qua. Khi đầu tư vào BĐS mà tỷ lệ vay vốn cao (từ khoảng 50 - 80%) thì nhà đầu tư sẽ bị áp lực trả lãi và vốn gốc. Trong trường hợp thanh khoản kém nhà đầu tư sẽ mất dần lợi nhuận theo thời gian khi bị thâm hụt dòng tiền vì phải trả lãi ngân hàng, hoặc cũng có thể phải bán tháo BĐS với giá thấp. Khi nhà đầu tư kiểm soát được đầu vào và đầu ra thì có thể dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ vay vốn cao, tuy nhiên nên làm cho từng thương vụ chứ không phải là xu hướng.
5. Đón sóng BĐS quá sớm
Động thái sai lầm này biểu hiện qua việc nhà đầu tư xác định sai tiềm năng BĐS của một khu vực và "rót" cả núi tiền để đón một cơn sóng chẳng biết khi nào xuất hiện. Việc mua nhà đất không tạo ra giá trị gia tăng hoặc tiềm năng phát triển khu vực quá chậm sẽ chôn vùi dòng vốn của các nhà đầu tư. Nhằm tránh sai lầm này, trước khi quyết định xuống tiến, nhà đầu tư cần phải thực địa, khảo sát bản chất của đô thị là cơ sở hạ tầng, mật độ dân cư và tiện ích. Đặc biệt lưu ý rằng, chỉ khi hội tụ được 3 yếu tố này thì giá trị BĐS mới được đảm bảo.
6. Mua BĐS có giá trị quá lớn so với "túi tiền" và kỳ vọng bán nhanh kiếm lãi
Hầu hết những trường hợp liều lĩnh này thường xuất hiện phổ biến với đối tượng đầu cơ BĐS. Do nguồn vốn đầu tư không đủ, quá ít quỹ dự phòng, không thể thanh toán kịp tiến độ trong khi mãi lực thị trường còn thấp dẫn đến áp lực phải bán rẻ hoặc thanh lý hợp đồng sớm.
7. Dồn trứng vào một rổ
Quan niệm sai lầm này được khuyến cáo cần phải tránh ở bất kỳ kênh đầu tư nào, chứ không riêng BĐS. Bởi giá trị tài sản (nhà đất) quá lớn, trong khi đã dồn tất cả trứng vào một rổ thì lúc thị trường khó khăn không thể tháo chạy kịp. Việc làm này sẽ hạn chế tính thanh khoản và tập trung rủi ro về một mối. Vì thế, cách đầu tư BĐS khôn ngoan là phải phân tán danh mục đầu tư và đa dạng hóa các khối tài sản này ở nhiều phân khúc, loại hình, vị trí, khu vực khác nhau.