Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu chỉ ra 4 thủ đoạn lừa đảo chính mà khách mua nhà phải cảnh giác với một số doanh nghiệp hiện nay. Đó là các thủ đoạn: Đổi tên dự án và đổi chủ đầu tư, thay đổi tên dự án, làm lại quy hoạch 1/500 và tăng giá so với cam kết giữa các bên với nhau.
Khách hàng luôn chịu thiệt
Thay đổi tên của dự án là thủ đoạn thứ nhất và thường diễn nhất. Đó là các dự án dính tai tiếng, dự án chết được đổi tên để xóa dấu vết, theo kiểu "bình mới rượu cũ".
Thay đổi luôn cả tên chủ đầu tư là thủ đoạn thứ hai. Đây cũng là những trường hợp xảy ra với các chủ đầu tư làm ăn chụp giật, bị báo chí phản ánh nên sau đó họ đổi tên cả doanh nghiệp.
Ví dụ điển hình cho thủ đoạn này là Tổ hợp dự án Nhà ở xã hội và Căn hộ thương mại tại phường 15 (Tân Bình, Tp.HCM) với tên gọi Tan Binh Apartment. Nhiều khách hàng mua căn hộ tại dự án này vừa phát hiện chủ đầu tư là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Tân Bình rao báo căn hộ với tên gọi mới là Tan Binh Tower.
Làm lại quy hoạch 1/500, tăng thêm các tiện ích không có thật (lừa dối về mặt thông tin đối với khách hàng) là thủ đoạn thứ ba mà một số doanh nghiệp hiện nay thực hiện.
Thậm chí, trên thực tế có những trường hợp doanh nghiệp tự ý thay đổi quy hoạch 1/500, chủ đầu tư mang ra rao bán dù chưa được cơ quan chức năng phê duyệt.
Tăng giá so với cam kết giữa các bên là thủ đoạn lừa đảo thứ tư. Chẳng hạn, chủ đầu tư rao bán căn hộ giá 300 triệu đồng, trong khi sàn giao dịch rao bán từ 400-500 triệu đồng, cuối cùng không giao hợp đồng cho người mua nhà, từ đó dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện.
Chủ tịch HoREA cho rằng, việc khách hàng không nhận được nhà, nộp tiền cho chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư chậm bàn giao hay cùng một căn nhà bán cho nhiều người... hiện đang trở nên phổ biến trên thị trường. Song, để xác định đây là giao dịch dân sự hay giao dịch này là phi pháp rất khó xác nhận.
Thời gian qua báo chí đã phản ánh rất nhiều việc có doanh nghiệp lừa đảo hàng trăm người, có trường hợp một căn bán cho vài người...
Dự án PetroVietnam Landmark đã bán nhà cho gần 400 người từ 6 năm trước, tuy nhiên
đến nay vẫn chưa hoàn thiện và dính kiện cáo, tai tiếng. (Ảnh: Hải An)
Theo ông Lê Hoàng Châu, việc bán nhà hình thành trong tương lai cần được cơ quan có thẩm quyền kiểm soát chặt chẽ, nếu không phần thiệt sẽ luôn thuộc về khách mua nhà.
Lãnh đạo HoREA lẫy dẫn chứng câu chuyện phát hành chứng chỉ nhà ở của một số chủ đầu tư nhiều năm trước, tới nay vẫn không thấy dự án được triển khai.
Trưởng phòng Phát triển nhà và Thị trường bất động sản (Sở Xây dựng Tp.HCM), ông Phan Trường Sơn cho hay, hiện pháp luật đã quy định cụ thể năng lực tài chính của chủ đầu tư. Cụ thể, với những dự án trên 20 ha, chủ đầu tư phải đảm bảo năng lực tài chính không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư. Với các dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, năng lực tài chính của chủ đầu tư không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư. Do đó, rất dễ dẫn tới trường hợp huy động vốn, lừa đảo nếu các chủ đầu tư không đáp ứng đủ năng lực.
Khách mua nhà giám sát tốt nhất
Phó Tổng giám đốc LDG Group, ông Nguyễn Đào Duy nhận định, tương tự những ngành hàng tiêu dùng khác trong nền kinh tế, bất động sản vẫn phải chịu sự điều chỉnh của nhiều bộ luật và quy định liên quan. Song điều khác biệt là, hiện nay các doanh nghiệp địa ốc bán tài sản hình thành trong tương lai. Thế nên, để biết được đâu là rủi ro, đâu là tiềm năng trong tương lai, người mua nhà cần phải hết sức tỉnh táo.
Tại Tp.HCM, người mua nhà căng băng rôn đòi nhà, đồng thời đề nghị cưỡng chế sai phạm
xây dựng tại một dự án. (Ảnh: Thảo Nguyên)
Người giám sát tốt nhất, đánh giá trung thực, chính xác nhất về dự án chính là khách mua nhà. Dữ liệu về thông tin về dự án, chủ đầu tư cũng cần áp dụng trong lĩnh vực địa ốc trong tương lai. Nhờ đó, cả doanh nghiệp lẫn người dân đều có thể truy cập, nắm bắt thông tin một cách công khai. minh bạch, chính xác về dự án. Đồng thời, đây cũng là hình thức quản lý góp phần phân loại để người mua nhà tự đánh giá về năng lực của chủ đầu tư dự án.
Đối với trường hợp lừa đảo bán nhà hình thành trong tương lai cần phải có biện pháp xử lý mạnh tay hơn, luật sư Thái Văn Chung cho hay. Hiện nay, không ít chủ đầu tư vẫn lợi dụng lỗ hổng pháp luật để bán một căn hộ cho nhiều người hoặc chậm bàn giao, không bàn giao giấy chứng nhận sở hữu cho khách hàng.
Mặt khác, những rủi ro khách hàng gặp phải còn đến từ bộ phận môi giới nhà đất không làm đúng với nội dung cam kết.
Theo ông Chung, trong bối cảnh hiện nay, phía ngân hàng phải giám sát chặt dòng vốn cho vay trên thực tế. Đồng thời, trước khi quyết định xuống tiền mua nhà, khách hàng cần cẩn trọng, tìm hiểu kỹ lưỡng thông tin chủ đầu tư, dự án.
Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB), ông Nguyên Đình Tùng cho rằng, khi đứng ra bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai, nhà băng cần ràng buộc những điều khoản và xem xét kỹ lưỡng năng lực của chủ đầu tư. Bởi lẽ, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư luôn giới thiệu mình có năng lực song lại khó chứng minh được điều này.
Ông Tùng cho hay: "Một dự án hình thành trong tương lai có sự bảo lãnh tài chính của ngân hàng (không phải bảo lãnh dự án), sẽ có sự khác biệt rất lớn so các với dự án không được bảo lãnh".
Sự kết nối giữa ngân hàng với nhóm gồm chủ đầu tư dự án, khách mua nhà và lực lượng môi giới là giải pháp quan trọng để phát triển cơ chế bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, vị này nhấn mạnh.
Đội ngũ môi giới chính là kênh phân phối của chủ đầu tư dự án. Vì vậy, những người môi giới chuyên nghiệp cần có sự kết nối tốt với các ngân hàng mới hỗ trợ được khách hàng, giúp họ phân biệt đâu là chủ đầu tư tốt, chủ đầu tư có rủi ro.