Thị trường bất động sản năm 2019 khép lại với rất nhiều sự việc gây chấn động, một trong số đó là sự vỡ trận cam kết lợi nhuận tại dự án Cocobay Đà Nẵng. Từ đây có rất nhiều bài học được rút ra cho các nhà đầu tư khi đổ vốn vào sản phẩm condotel tại Việt Nam.
Thứ nhất, cần xác định rõ mục đích mua condotel là gì?
Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương cho rằng, điều đầu tiên mà khách mua condotel cần xác định chính là mục đích mua sản phẩm để nghỉ dưỡng hay mua để đầu tư.
Nhà đầu tư cần lưu ý, mua condotel với mục đích nghỉ dưỡng không có nghĩa là sẽ đạt mức lợi nhuận thấp hơn, ngược lại, nếu sản phẩm được bảo dưỡng, duy trì tốt vẫn có thể đạt được giá trị thoái vốn cao hơn trong dài hạn.
Song, về cơ bản lợi nhuận của các sản phẩm nghỉ dưỡng thường thấp hơn so với sản phẩm đầu tư do áp lực tạo ra doanh thu hằng ngày ít hơn.
Cũng giống như việc lựa chọn nhà ở, người mua comdotel với mục đích nghỉ dưỡng nên lựa chọn sản phẩm theo sở thích bản thân. Đồng thời, người mua cũng cần cân nhắc kĩ lướng đến những quy định đối với chủ sở hữu nhằm đảm bảo giá trị lâu dài của sản phẩm cũng như hạn chế việc sử dụng quá năng suất hoạt động của tài sản.
Còn với những người mua condotel với mục đích đầu tư cần xác định mục đích chính hướng đến là giá trị thoái vốn và lợi nhuận mang lại từ hoạt động cho thuê. Do vậy, người mua nên xem xét thật kỹ thiết kế cũng như vị trí của dự án. Một sản phẩm condotel có thiết kế như mô hình khách sạn thường mang lại lợi nhuận hoạt động tốt hơn là thiết kế kiểu căn hộ đơn thuần.
Thứ hai, nên lựa chọn chủ đầu tư condotel uy tín, kinh nghiệm
Việc đánh giá uy tín, kinh nghiệm cũng như năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án condotel được xem là khâu khá quan trọng. Bởi, tiến độ và chất lượng sản phẩm có đảm bảo đúng như cam kết hay không phần lớn phụ thuộc vào tiềm lực tài chính của đơn vị triển khai. Lựa chọn chủ đầu tư lớn, có năng lực sẽ giúp nhà đầu tư tránh được những rủi ro liên quan đến vấn đề pháp lý, đến khả năng khai thác, kinh doanh và thanh toán lợi nhuận khi đưa dự án vào vận hành.
|
|
| Một góc dự án Cocobay Đà Nẵng với sự vỡ trận cam kết lợi nhuận khủng của dòng sản phẩm condotel, gây chấn động mạnh cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng 2019. |
Nếu chủ đầu tư non kinh nghiệm, tài chính mỏng có thể sẽ đẩy dự án condotel vào những rủi ro nhất định như: định vị sản phẩm không phù hợp với thị trường, hoạch định tiện ích dự án không chuẩn, không đáp ứng được nhu cầu của người sử dụng, thiếu trách nhiệm trong quá trình hợp tác...
Thứ tư, nắm rõ tính pháp lý của dự án condotel
Dù xuất hiện tại Việt Nam từ năm 2014 với sự phát triển bùng nổ về số lượng nhưng cho đến nay khung pháp lý của dòng sản phẩm này vẫn còn nhiều vướng mắc. Do đó, khi đổ vốn vào condotel, nhà đầu tư cần chú ý đến việc thống cách gọi tên được nêu trong hợp đồng là căn hộ hay nhà ở, đồng thời xem xét đến quy hoạch, công năng, sổ đỏ, sổ hồng trên thực tế có đúng với nội dung quảng cáo hay không. Đối với những nhà đầu tư chưa thực sự am hiểu về pháp luật, nếu không nắm vững những nội dung này sẽ dễ gặp phải những bất lợi về sau.
Thứ năm, quan tâm đến tiện ích nội - ngoại khu
Tiện ích nội - ngoại của dự án được xem là yếu tố quan trọng trong việc thu hút và giữ chân khách du lịch. Nhu cầu trải nghiệm các dịch vụ phong phú, chất lượng của du khách ngày càng tăng lên. Do đó, suất đầu tư có thành công và đạt doanh thu tốt hay không phần lớn là nhờ vào tiện ích tại dự án cũng như các dịch vụ tiện ích vùng lân cận.
Thứ sáu, cảnh giác trước mức lợi nhuận quá cao
Trong trường hợp này có thể hiểu là nhà đầu tư đang cho chủ đầu tư vay tiền. Chủ đầu tư lúc này đang chơi một canh bạc do mình lập ra, nếu thắng sẽ thắng đậm mà thua vẫn có khoản lãi không nhỏ, bởi với con số vài chục tỷ, chủ đầu tư hoàn toàn có thể kiếm được khoản lãi 8-12 %/tháng một cách dễ dàng. Riêng nhà đầu tư là phải chịu thiệt do vừa phải gánh lãi ngân hàng vừa tốn thời gian, công sức và bị ảnh hưởng tâm lý nặng nề.
Theo các chuyên gia, con số lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn và chủ đầu tư có thể tăng giá bán cao hơn gấp nhiều lần so với giá trị thực và nhà đầu tư sẽ được trả lợi nhuận bằng chính khoản tiền chênh đó. Đây gần như là cơ chế huy động vốn trả lãi và có hướng Ponzi, tức là lấy tiền của người sau trả cho người trước.
Thứ bảy, tuyệt đối không vay nợ để đầu tư condotel
Bàn về vấn đề đầu tư condotel, chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong lưu ý: “Rủi ro liên quan đến vấn đề lãi suất, cam kết lợi nhuận, từ đó dẫn đến “bẫy” thanh khoản đặc biệt là tiền vay của nhà đầu tư.
Tuyệt đối tránh đi vay nợ để đầu tư lướt sóng, nhất là dựa vào cam kết của chủ dự án 10-12 %/năm rồi đi vay nợ ngân hàng với lãi suất 7-8 % rồi vẫn được lời vài phần trăm - không có chuyện đó.
Bởi câu chuyện này gắn với khả năng cho khách thuê, khả năng cam kết nợ, thực tế giữa cam kết chủ dự án với mình còn khấu trừ khoản này khoản này thì không phải được nhận 12%. Cần hết sức lưu ý vấn đề thanh toán và “bẫy” thanh khoản.”
Đồng thời, vị chuyên gia cũng cho rằng, nhà đầu tư condotel cần xác định đây là sản phẩm đầu tư lâu dài, do đó nên sử dụng dòng tiền nhàn rỗi, không sử dụng ít nhất từ 3-10 năm là tốt nhất.