Thận trọng khi mua nhà để tránh "bẫy quy hoạch"

Khoản 2, Điều 49, Luật Đất đai năm 2013 có quy định, khi quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương, người sử dụng đất vẫn sẽ được thực hiện các quyền của mình đối với mảnh đất, ví dụ như chuyển nhượng. Hoặc, dù đã đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của quận/huyện song nếu chưa đến thời hạn thu hồi, ngoại trừ xây dựng mới công trình, nhà ở, trồng cây lâu năm, người sử dụng đất hoàn toàn được phép thực hiện các quyền lợi. Nếu cần cải tạo, sửa chữa công trình hiện có, người sử dụng đất cần được cơ quan có thẩm quyền thông qua. Chính vì vậy, khi bán đất thuộc diện quy hoạch thì bản thân người bán không phạm luật nên người mua chỉ còn cách kiểm tra thông tin về mảnh đất qua nhiều nguồn khác nhau mới mong tránh được rủi ro không đáng có, nhất là khi bên bán cố tình "lách luật".

Anh Chính (quận 7, TP.HCM) được bố mẹ cho 1 miếng đất rộng hơn 100m2 để xây nhà. Năm 45 tuổi, sau khi nghỉ việc công ty, vợ chồng anh cho thuê ngôi nhà đang ở và tìm thuê mặt bằng để bán hàng ăn. Tuy nhiên, vì không tiện di chuyển để phục vụ cho công việc nên cả hai muốn tìm một chỗ ổn định để việc kinh doanh được thuận lợi hơn. 

Để không mắc phải bẫy quy hoạch, người mua đất cần hỏi thông tin qua nhiều nguồn. Ảnh minh họa

Ba năm trước, một người bạn của anh vừa mua nhà tại khu vực Tân Thuận Đông, quận 7 và tiện giới thiệu cho anh một miếng đất cùng khu có diện tích 80m2, đang được rao bán giá 5 tỷ. Khá ưng ý khi sản phẩm có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, xung quanh là chung cư, nhà phố và biệt thự liền kề hiện hữu, vợ chồng anh đã quyết định gom tiền để mua mảnh đất này.

Bán nhà đang ở được 3,5 tỷ đồng cùng với 200 triệu tiền tiết kiệm nhưng chưa đủ nên cả hai tính vay thêm người thân 300 triệu và vay ngân hàng 1,3 tỷ. Chỗ tiền đó vừa đủ để xây ngôi nhà cấp 4 để ở và bán hàng.

Mọi thứ tưởng chừng suôn sẻ và nhanh chóng từ khi giao dịch cho đến khi cầm được cuốn sổ đỏ trên tay. Tuy nhiên, mọi thứ vỡ lở khi anh Chính đi xin giấy phép xây dựng để chuẩn bị xây nhà. Đến lúc đó, anh mới biết miếng đất mình vừa mua nằm trong khu vực được quy hoạch từ lâu. Chính vì vậy, ngôi nhà của anh bắt buộc sẽ phải xây 1 trệt, 3 lầu theo đúng quy hoạch. Tính ra, chi phí xây nhà tối thiểu là 1,2 tỷ và số tiền phải vay ngân hàng sẽ đội lên đến hơn 2 tỷ. Lớn hơn khá nhiều mức tối đa (1,5 tỷ đồng) mà ngân hàng cho vay. Vợ chồng anh rơi vào cảnh dở khóc dở cười khi nhà thuê sắp phải trả, nhà cũ thì đã bán nhưng không đủ tiền xây nhà mới nên chỉ còn cách đi thuê một căn nhà mới với mức giá 13 triệu đồng/tháng để có thể duy trình công việc. 

Trước khi bán nhà, mỗi tháng vợ chồng anh có thêm 10 triệu tiền từ việc cho thuê nhà song với hoàn cảnh hiện tại, cuộc sống trở nên mệt mỏi hơn rất nhiều khi vừa phải phải trả tiền thuê vừa phải gánh trên lưng tiền lãi ngân hàng. Vì mua nhà xây sẵn nên bạn của anh Chính cũng không nắm được thông tin quy hoạch của khu này. Cực chẳng đã, hai vợ chồng quyết định bán lại mảnh đất nhưng vì thị trường đã hạ nhiệt nên khó có thể bán lại với mức giá khi mua. Cả hai chỉ biết vừa cố tích cóp để trả nợ, vừa chờ đợi thêm. 

Theo tìm hiểu thực tế của Batdongsan.com.vn, có không ít trường hợp gây "tiến thoái lưỡng nan" cho người mua khi gặp phải những mảnh đất, căn nhà đúng khu quy hoạch đất ở nhưng lại bị mất một phần đất vì vướng quy hoạch mở đường. Hay trường hợp khác nữa là mua nhà/đất dính khu vực quy hoạch không phải đất ở, ngay cả khi đã kiểm tra chứng chỉ quy hoạch song Văn bản Chứng chỉ Quy hoạch lại có từ trước, cách xa thời điểm chuẩn bị mua.

Mua đất tại khu vực được quy hoạch là đất ở nhưng lại không được xây dựng trên toàn bộ khu đất cũng là một trong những nguy cơ kể trên. Năm 2016, chị Thanh mua được một mảnh đất tại Thủ Đức với mức giá rẻ hơn mặt bằng chung khoảng 5 triệu đồng/m2. Vốn là một người cẩn thận nên chị đãitìm hiểu kỹ về thông tin mảnh đất và biết nó không dính quy hoạch, hoàn toàn là đất ở. Song, khi xin giấy phép xây dựng vào năm 2017 thì chị mới biết được mật độ xây dựng của khu này chỉ là 43% theo quy hoạch chung theo chuẩn biệt thự.  Điều này có nghĩa rằng, trên mảnh đất vừa mua, chị phải dành đến gần 100m2 chỉ để làm sân vườn chứ không được xây nhà ở.