Bổ sung hành lang pháp lý cho phát triển Quỹ đầu tư BĐS

Việc thực hiện góp vốn bằng BĐS được kỳ vọng tạo điều kiện phát triển các
 quỹ BĐS tại Việt Nam. Ảnh minh họa.

Các trường hợp tiếp nhận vốn góp BĐS

Trong trường hợp quỹ đầu tư BĐS tiếp nhận vốn góp là BĐS với giá trị chiếm từ 30% trở lên số lượng chứng chỉ quỹ đã phát hành, các NĐT góp vốn bằng BĐS phải nắm giữ tối thiểu 30% số lượng chứng chỉ quỹ đang lưu hành trong 03 năm kể từ thời điểm góp BĐS và nắm giữ tối thiểu 15% chứng chỉ quỹ đang lưu hành trong 03 năm tiếp theo.

Nếu các NĐT góp vốn bằng BĐS sở hữu chưa đến 30% chứng chỉ quỹ đã phát hành thì phải nắm giữ 100% chứng chỉ quỹ trong 03 năm kể từ thời điểm góp BĐS và nắm giữ 15% trong 03 năm tiếp theo.

Còn những NĐT góp vốn bằng BĐS sở hữu chưa đến 15% chứng chỉ quỹ đã phát hành thì phải nắm giữ 100% chứng chỉ quỹ trong 06 năm kể từ thời điểm góp BĐS vào quỹ.

Điều kiện góp vốn bằng BĐS vào Quỹ Đầu tư BĐS

NĐT được góp vốn bằng BĐS đáp ứng các điều kiện dưới đây để thành lập quỹ đầu tư BĐS hoặc tăng vốn điều lệ cho quỹ BĐS:

Thứ nhất, BĐS đáp ứng các quy định tại điều lệ quỹ và phù hợp với mục tiêu đầu tư cũng như chính sách đầu tư của quỹ.

Thứ hai, BĐS thuộc sở hữu hợp pháp của NĐT và không bị hạn chế chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của BĐS, đồng thời không phải là tài sản bảo đảm đang được thế chấp, cầm cố, ký cược, ký quỹ, phong tỏa hay nằm trong các giao dịch tài sản bảo đảm khác theo quy định của pháp luật dân sự và đáp ứng các quy định (tại Khoản 2 Điều 91 Nghị định này) như được phép đưa vào kinh doanh, là công trình, nhà xây dựng đã hoàn thành, trường hợp BĐS đang trong quá trình xây dựng thì quỹ đầu tư BĐS chỉ được đầu tư khi đã có hợp đồng giao dịch với các khách hàng tiềm năng, đảm bảo BĐS có thể bán được hoặc có thể sử dụng, hay cho thuê ngay sau khi hoàn thành...

Mặt khác, việc định giá BĐS góp vào quỹ đầu tư BĐS phải do 2 tổ chức thẩm định giá độc lập thực hiện theo quy định pháp luật về thẩm định giá và kinh doanh BĐS cùng các quy định liên liên quan.

Ngoài ra, việc định giá được thực hiện không quá 06 tháng tính tới ngày nộp hồ sơ chào bán và phát hành chứng chỉ quỹ. Trường hợp thành lập quỹ, giá trị tài sản góp vốn phải được tất cả các NĐT góp vốn bằng BĐS và thành viên sáng lập chấp thuận. Các trường hợp tăng vốn điều lệ quỹ, giá trị tài sản góp vốn phải được Đại hội NĐT thông qua.

Còn trường hợp BĐS góp vào quỹ được định giá cao hơn giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì các NĐT góp vốn bằng BĐS cùng liên đới góp thêm số tiền chênh lệch đó.

Đầu tư 65% giá trị tài sản ròng vào BĐS tại Việt Nam

Bổ sung hành lang pháp lý cho quỹ BĐS nhằm tạo ra cơ chế góp vốn linh hoạt
cho quỹ cũng như đảm bảo tính minh bạch và phù hợp với nhiều nhà đầu tư
 nhỏ lẻ. Ảnh minh họa.

Nghị định trên cũng quy định, hoạt động đầu tư của quỹ đầu tư BĐS phải bảo đảm tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng đầu tư vào BĐS tại Việt Nam với mục đích cho thuê hoặc khai thác thu lợi tức và đáp ứng các điều kiện như được phép đưa vào kinh doanh, là công trình, nhà xây dựng đã hoàn thành, trường hợp BĐS đang trong quá trình xây dựng thì quỹ đầu tư BĐS chỉ được đầu tư khi đã có hợp đồng giao dịch với các khách hàng tiềm năng, đảm bảo BĐS có thể bán được hay có thể sử dụng, hoặc cho thuê ngay sau khi hoàn thành...

Bên cạnh đó, cổ phiếu của tổ chức phát hành là tổ chức kinh doanh BĐS có doanh thu hay thu nhập từ việc cho thuê, sở hữu và kinh doanh BĐS tối thiểu 65% tổng doanh thu hoặc thu nhập.

Theo Nghị định nói trên, tối đa 35% giá trị tài sản ròng của quỹ được đầu tư vào tiền và các công cụ tương đương tiền, giấy tờ có giá và công cụ chuyển nhượng theo pháp luật ngân hàng, trái phiếu Chính phủ hay được Chính phủ bảo lãnh, hoặc chứng khoán niêm yết và đăng ký giao dịch.

Trường hợp không tính phần đầu tư vào cổ phiếu của cty BĐS thì việc đầu tư vào các tài sản này phải bảo đảm các điều kiện sau: 

- Một là, không đầu tư quá 50% tổng giá trị tài sản của quỹ vào chứng khoán phát hành bởi cùng một tổ chức, ngoại trừ trái phiếu Chính phủ;

- Hai là, không đầu tư quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ vào chứng khoán phát hành vào một nhóm công ty có quan hệ công ty mẹ - công ty con hoặc công ty liên kết;

Ba là, không đầu tư quá 10% tổng số chứng khoán đang lưu hành của một tổ chức phát hành.