So với các dự án thương mại cùng khu vực, giá bán của nhiều dự án nhà ở xã hội (NOXH) hiện đang ở mức cao và có xu hướng tăng lên. Loại hình nhà ở này có nguy cơ đội giá khi Bộ Xây dựng vừa cho phép chủ đầu tư NOXH được tính lãi suất cao vào giá bán.
Giá bán tăng do không được vay ưu đãi
Theo quy định về chính sách NOXH được ban hành năm 2011, ngoài việc được miễn tiền sử dụng đất, các doanh nghiệp xây dựng NOXH còn được vay vốn ưu đãi hoặc bù lãi suất. Khi đó, rất hiếm chủ đầu tư được vay vốn ưu đãi và phải chịu mức lãi suất thương mại gần 20%/năm. Song, trên thực tế, không ít dự án nhà ở thu nhập thấp vẫn được triển khai và bán với giá dưới 10 triệu đồng/m2 như khu NOXH Đặng Xá I (Gia Lâm, Hà Nội), Ngô Thì Nhậm (Hà Đông, Hà Nội).
Loại hình nhà ở này tạo được cơn sốt về cung, cầu khi có gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, hỗ trợ 30% cho chủ đầu tư và 70% cho người mua nhà với lãi suất thấp. Theo đó, các chủ đầu tư đua nhau làm NOXH dù vẫn hưởng mức ưu đãi như ban đầu. Tuy vậy, giá nhà ở của nhiều dự án đã bị đẩy lên trên 10 triệu đồng/m2. Đơn cử như dự án NOXH Tây Nam Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội) hoặc NOXH Ecohome (Cổ Nhuế, Bắc Từ Liêm, Hà Nội).
Chính phủ tiếp tục hỗ trợ phát triển NOXH thông qua vốn ưu đãi cho chủ đầu tư sau khi gói 30.000 tỷ đồng hết hạn (30/6/2016). Vốn để thực hiện chính sách NOXH gồm vốn do nhà nước cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng do nhà nước chỉ định. Thế nhưng, trên thực tế, tín dụng cho NOXH hiện vẫn nằm trên giấy.
Trước thực trạng đó, Công ty TNHH Sản xuất HTD Bình Tân vừa có công văn gửi Bộ Xây dựng phản ánh về việc gói 30.000 tỷ đồng chốt sổ và để triển khai tiếp dự án, công ty buộc phải vay ngân hàng theo lãi suất thương mại (6,9% trong năm đầu tiên, khoảng 9-10%/năm các năm tiếp theo).
Nguy cơ đội giá bán NOXH do lãi suất biến động. (Ảnh minh họa)
Đơn vị này cho rằng, với lãi suất nêu trên, doanh nghiệp không thể xây dựng nhà và bán như mức giá của NOXH. Do đó, doanh nghiệp đề nghị Chính phủ cần có các biện pháp hỗ trợ khác giúp giảm lãi suất cho vay. Trong văn bản phúc đáp, Bộ Xây dựng cho biết, nếu chủ dự án không được vay vốn với lãi suất ưu đãi thì được tính vào giá cho thuê, giá bán, giá cho thuê mua NOXH với lãi suất phải vay từ các tổ chức tín dụng.
Các dự án NOXH hiện nay được quyền tính lãi suất vay thương mại vào giá bán, tương tự như các dự án nhà ở thương mại. Gần đây, một số dự án NOXH đang triển khai có giá bán tính cả VAT, phí bảo trì 2% vượt 15 triệu đồng/m2. Chẳng hạn như dự án NOXH Rice City Sông Hồng (Long Biên, Hà Nội), NOXH Tam Trinh (Hoàng Mai, Hà Nội).
Không khống chế giá bán NOXH dưới 15 triệu đồng/m2
Với những vấn đề mà chủ đầu tư dự án NOXH đang gặp phải sau khi gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng chấm dứt, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, ông Nguyễn Chí Dũng thông tin, không có quy định nào khống chế giá NOXH dưới 15 triệu đồng/m2 mà chỉ có quy định lợi nhuận chủ đầu tư không được vượt quá 10% tổng mức đầu tư dự án. Tuy nhiên, NOXH có những ưu đãi về đất, thuế nên giá sẽ thấp hơn so với giá nhà ở thương mại có suất đầu tư tương ứng.
Theo ông Dũng, gói 30.000 tỷ đồng quy định các nhà ở thương mại đáp ứng điều kiện như căn hộ dưới 70m2, mức giá dưới 15 triệu đồng/m2 và khách mua nhà có thể được hỗ trợ vay gói tín dụng này. Thế nên, người mua nhà cho rằng, NOXH phải dưới 15 triệu đồng/m2. Song, giá bán NOXH sẽ do thành phố phê duyệt. Trong trường hợp giá bán NOXH quá cao, sau khi quyết toán, chủ đầu tư phải trả lại tiền người mua nhà.
Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, ông Trần Ngọc Hùng khẳng định, không phải doanh nghiệp nào muốn làm NOXH đều được bởi đất do địa phương chỉ định. Cơ chế NOXH hiện nay là giá nhà do các chủ đầu tư tính toán để trình phê duyệt nên phải xin-cho và không tạo ra môi trường kinh doanh bình đẳng.
Vì vậy, ông Hùng cho rằng, nên khuyến khích các doanh nghiệp xây nhà giá rẻ với diện tích nhỏ cho người thu nhập thấp theo cơ chế cạnh tranh và không miễn bất cứ khoản thuế nào cho chủ dự án. Nhà nước sẽ chuyển tiền thuế thu được sang một quỹ dành riêng cho người mua nhà được vay với lãi suất thấp trong thời gian dài. Lãi suất trong năm đầu đầu có thể là 0%, từ 1-2% trong các năm tiếp theo.
“Rất khó kiểm soát việc xin-cho. Nhà nước nên chuyển sang cách làm mới, không có cơ chế xin-cho mà để thị trường tự cạnh tranh. Toàn bộ tiền miễn thuế, miễn tiền sử dụng đất… dùng để hỗ trợ cho người có nhu cầu mua nhà ở xã hội thực sự, không phải hỗ trợ bên bán nhà”, vị này đề xuất.