Luật kinh doanh địa ốc đang xa rời thực tiễn?

Luật bỏ quên... nền đất

Dự thảo Luật kinh doanh BĐS sửa đổi đáng chú ý có nội dung là quy định các loại nhà đất được đưa vào kinh doanh trên thị trường (thuộc điều 5, khoản 1), trong đó bao gồm các loại nhà, công trình xây dựng đã có sẵn của các cá nhân tổ chức. Hiệp hội BĐS Tp.HCM HoREA đã kiến nghị bổ sung “nền nhà” vào điều 5, khoản 1 và xem nó là một loại BĐS có ý nghĩa kinh doanh. Kiến nghị này dựa trên cơ sở  điều 11 Thông tư liên tịch số: 20/2013/TTLT-BXD-BNV ra ngày 21/11/2013 của Bộ Nội vụ và Bộ Xây dựng. HoREA cũng kiến nghị bổ sung thêm “dự án đầu tư phát triển BĐS” cũng là một loại BĐS nên đưa vào kinh doanh.

Một số kiến nghị sửa đổi được Hiệp hội BDS Tp.HCM đề xuất được nhìn từ thực tiễn kinh doanh của DN và thị trường

Hai kiến nghị trên khá quan trọng và đi sát với thực tiễn của thị trường khi mà chỉ tính riêng Tp.HCM thì vẫn đang có hàng trăm DN chuyên kinh doanh BĐS với sản phẩm là “nền nhà”; đồng thời cũng đang có hàng trăm DN khác bị “kẹt” với rất nhiều “dự án đầu tư phát triển BĐS” mà trong đó không ít những dự án chỉ mới được cấp phép, hay dự án trên giấy, có những dự án thì đã phát triển hạ tầng, đã mở bán hay vẫn còn hàng tồn kho...

Savills Việt Nam thống kê được khoảng 1.140 căn hộ trên thị trường sơ cấp thuộc các dự án biệt thự, nhà liền kề  Tp.HCM (một loại hình dự án BĐS thường phát triển theo hướng phân lô bán nền), số liệu tính đến hết quý II/2014. Trong tương lai, nguồn cung được dự đoán có khoảng 137 dự án cung cấp khoảng 53.500 căn trong vòng 8 năm tới và sẽ có khoảng 10 dự án cung cấp 1.370 căn được kì vọng sẽ tham gia vào thị trường ngay trong năm nay. Vì thế nên chắc chắn sẽ có rất nhiều DN vi phạm Luật nếu không có việc bổ sung các sản phẩm “đất nền” như một loại BĐS được đưa vào kinh doanh. Vì thế nên cũng chưa biết các DN sẽ tháo gỡ hàng nghìn sản phẩm này bằng cách nào!

Sót “quyền” thế chấp BĐS hình thành trong tương lai

Khoản 5 điều 13 của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ra ngày 20/11/2013 đã quy định sẽ cho phép thế chấp nhà ở xã hội hình thành trong tương lai để vay tiền mua, thuê chính căn hộ đó. Hiện cũng đã có Thông tư liên tịch ký hiệu 01/2014-TTLT-NHNN-BXD-BTNMT ra ngày 25/04/2014 của Bộ Xây dựng - Ngân hàng Nhà nước – Bộ Tài Nguyên Môi trường - Bộ Tư pháp cho phép thế chấp BĐS thương mại hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, Dự thảo Luật kinh doanh BĐS sửa đổi lại không đề cập đến nội dung quan trọng này. Do đó, việc HoREA kiến nghị bổ sung như trên là vô cùng xác đáng.

Thực tế hiện nay cho thấy thị trường đang có những động thái “linh động” cho chủ đầu tư và người mua BĐS thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để vay vốn ngân hàng. Ví dụ, những người vay mua nhà ở xã hội từ gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ đồng nhưng nếu không thế chấp chính tài sản hình thành trong tương lai thì sợ rằng sẽ chẳng có ngân hàng nào dám cấp tín dụng cho người vay mua nữa.

Tương tự như thế, nhiều DN, chủ đầu tư cũng đã thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để lấy nguồn vốn phát triển tiếp dự án địa ốc đang dang dở hoặc chỉ mới khai phá theo đúng quy định bước đầu. Tuy nhiên sự “linh động” này chưa hẳn gọi là “đi trước” Luật, nhưng một khi đã được Luật hóa, hợp pháp hóa theo đúng quy định pháp lí, thì các quy định của các Thông tư, hướng dẫn, gọi chung là các văn bản dưới Luật sẽ rõ ràng, minh bạch hơn. Các thành phần tham gia thị trường BĐS cũng sẽ dựa trên cơ sở của Luật pháp để minh định quyền lợi, nghĩa vụ của họ trong việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, tránh các trường hợp một tài sản được thế chấp nhiều lần để vay vốn ngân hàng hoặc để vay vốn ở nhiều ngân hàng khác nhau… như nhiều trường hợp đã diễn ra trên thực tế.

Lê Hoàng Châu
Chủ tịch Hiệp hội BDS Tp.HCM (HoRea)