Tăng khung giá đất để tiệm cận với giá thị trường

Khung giá đất cao nhất tại các đô thị đặc biệt thuộc vùng Đồng bằng sông Hồng và Đồng bằng Nam Bộ là 162 triệu đồng/m2. Theo khung giá đất cũ, Hà Nội và TpHCM là hai thành phố có khung giá đất cao nhất, mức tối đa là 81 triệu đồng/m2. Mức giá thấp nhất đối với đất ở đô thị là 40.000 đồng/m2. Đất thương mại dịch vụ tại các đô thị dao động trong khoảng 32.000 đồng đến 129,6 triệu đồng. Khung giá này chính là căn cứ để xây dựng bảng giá đất.

Nhiều doanh nghiệp và các chuyên gia đều cho rằng khung giá mới sẽ có tác động đến thị trường bất động sản, đặc biệt là liên quan đến việc bồi thường, giải phóng mặt bằng vốn rất khó khăn ở hầu hết các dự án hiện nay.

Một số nhà chuyên môn nhận định, việc khung giá đất tăng gấp đôi sẽ tác động trực tiếp tới giá bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các dự án. Tuy nhiên, có nhiều quan điểm lo ngại việc tăng giá này là không phù hợp, khiến chi phí phát triển hạ tầng và nhà ở đô thị trở nên cao hơn. Ngoài ra, đại diện một số doanh nghiệp cũng cho rằng, việc tăng khung giá đất sẽ tạo áp lực nặng nề lên doanh nghiệp. Vì vậy, để không bỏ tiền bồi thường GPMB, có thể họ sẽ rút lui khỏi thị trường hoặc mua lại các dự án "chết" đã có đất sạch của doanh nghiệp khác. Điều này rất có thể se gây ảnh hưởng đến nguồn cung trong tương lai.

Tuy nhiên, cũng có nhiều ý kiến cho rằng, việc tăng giá đất sẽ có lợi cho cả hai bên là Nhà nước và người dân. Khung giá đất tăng lên góp phần tiệm cận giá thị trường, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và người dân cũng được lợi.

Trước những quan điểm trái chiều, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Trần Như Trung, người có chuyên môn về lĩnh vực đất đai và thị trường bất động sản, từng làm tư vấn cho WB, Swedsurvey AB, Rambo AB Thụy Điển, Savills Việt Nam…

Chính phủ vừa ban hành khung giá đất mới

Chưa bàn đến việc khung giá đất tăng gấp đôi có tác động đến thị trường bất động sản, ông Trung lại có một góc nhìn khác về khung giá đất ở Việt Nam. Ông Trung cho rằng, đụng chạm đến khung giá đất như là việc "không đầu, không đuôi".

Lý giải cho nhận định nay, ông Trung nhấn mạnh: "Trước hết, chúng ta phải xác định mục tiêu của khung giá đất là gì, sau đó mới xem xét đến khung giá được "chế tạo" như thế nào. Tuy nhiên, về lý luận thì cả hai thông tin về điều đó hiện nay đều không có."

Ông Trung cho biết, theo kinh nghiệm của ông nhận thấy, ở các nước phát triển cũng có xây dựng khung giá đất nhưng họ chỉ dùng khung giá vào một hoặc hai mục đích. còn ở nước ta, khung giá đất này lại phải xây dựng để đáp ứng được nhiều mục tiêu như để tính giá bồi thường, giải phóng mặt bằng, làm cơ sở định giá vay nợ, thuế đất,....

Ngoài ra, khi định giá đất để bồi thường, các nước khác có phương pháp riêng, khi định giá vay nợ, họ lại có phương pháp riêng,... Có nghĩa là với mỗi một mục tiêu, họ đều xác định rất cẩn thận giá đất.

"Ở Việt Nam thì lại muốn làm được rất nhiều việc từ một khung giá đất này. Về mặt lý luận, điều này là không thể. Nếu chúng ta cứ tìm một thứ không tồn tại thì chẳng có ý nghĩa gì cả", ông Trung nhận định.

Đề cập đến câu chuyện bồi thường, giải phóng mặt bằng, ông Trung cho rằng đây là một cuộc chơi "ngớ ngẩn" và khó chơi. Bởi trong cuộc chơi này, ai cũng nghĩ mình đang bị thiệt. Khi căn cứ vào khung giá Nhà nước để thỏa thuận với dân, doanh nghiệp thì cho rằng đó là giá cao, nhưng người dân lại nghĩ giá đó thấp vì giá thị trường còn cao hơn nữa.

Ông Trung phân tích, trong bối cảnh thị trường văn phòng đang giảm sút, khách sạn cũng chung tình cảnh, chỉ có nhà ở là đang ấm lên, dòng tiền chủ đầu tư đổ vào các dự án chắc chắn sẽ bị giảm theo năm, vậy lẽ nào giá đất lại tăng lên.

Tuy nhiên, ông Trung cho rằng, có thể do các nhà làm chính sách có tính toán khác. Đó là do giá thị trường đang gấp nhiều lần so với khung giá nên người dân đang bị thiệt, tăng khung giá đất để tiếp cận với giá thị trường.