Bỏ ra hàng tỷ đồng mua nhà nhưng rất ít người chú ý đến vấn đề hạn sử dụng của khu chung cư mình chuẩn bị dọn về ở.
Những năm gần đây, thời hạn sở hữu nhà chung cư đang là một vấn đề nóng, đặc biệt khi số lượng nhà chung cư theo chân các đô thị mới không ngừng bùng nổ, trong khi đó thì số lượng nhà chung cư xập xệ, xuống cấp chỉ sau vài năm đưa vào sử dụng cũng tăng đột biến. Tuy nhiên, có một thực tế rất đáng suy nghĩ là người bán không để tâm đã đành, nhưng người mua cũng chẳng mảy may bận lòng.
Trong những hợp đồng mua bán nhà ở liên quan đến chung cư, gần như không có hợp đồng nhà ở nào giữa khách hàng và chủ đầu tư có đề cập đến nội dung này, ngoại trừ một điều khoản rất nhỏ cam kết bảo hành trong 12-24 tháng.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, chính tâm lý mua nhà là phải được sở hữu vĩnh viễn, thừa kế từ đời này qua đời khác đã khiến người mua ngần ngại đề cập đến thời hạn sử dụng của nhà chung cư, mặc dù mỗi công trình xây dựng đều có thời hạn sử dụng nhất định.
Cụ thể, Thông tư 14 do Bộ Xây dựng ban hành, hướng dẫn phân hạng nhà chung cư đã quy định rõ niên hạn sử dụng khác nhau của mỗi nhà chung cư, căn cứ vào cấp công trình của chung cư đó. Ví dụ, chung cư cấp 2 có niên hạn 50-100 năm, chung cư cấp 3 có niên hạn sử dụng 20-30 năm…
Và không phải tất cả trường hợp chung cư khi hết niên hạn sử dụng theo quy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng nêu trên cũng sẽ hết thời hạn được phép sử dụng, mà sau niên hạn này, các cơ quan chức năng sẽ thực hiện kiểm định lại chất lượng chung cư đó để quyết định thời hạn được sử dụng tiếp.
Tuy nhiên, quy định này chỉ mang tính lý thuyết bởi hiện nay việc phân hạng chung cư ở Việt Nam khá mơ hồ, trong khi đó người dân cũng hoàn toàn không biết chung cư mình sắp đến là chung cư cấp mấy, khi mà hầu hết dự án nhà chung cư đều được gắn mác “chung cư cao cấp”.
Theo nhiều chuyên gia bất động sản, tại nhiều nước trên thế giới, người dân bỏ tiền mua nhà chung cư để ở chính là mua thời gian sử dụng của tòa nhà chung cư đó. Hết thời gian đó, thường là 60-80 năm, người dùng phải trả lại nhà cho chính phủ, chính quyền địa phương hoặc các cơ quan có trách nhiệm để dỡ bỏ.
Nếu tòa nhà đó vẫn còn sử dụng được, người dân phải trả tiền để mua quyền sử dụng cho khoảng thời gian còn lại, giá mua sẽ phụ thuộc vào thời gian sử dụng còn lại của tòa nhà. Ở nước ta điều này lại không được áp dụng khiến cho việc phá dỡ các tòa nhà chung cư xuống cấp luôn trở nên bế tắc, không có lối thoát.
GS. Đặng Hùng Võ bày tỏ sự băn khoăn khi khoảng 50-60 năm nữa, Hà Nội hay Tp.HCM sẽ đối diện với các khu chung cư xuống cấp ra sao, sẽ ưu đãi đến mức nào để các doanh nghiệp bắt tay vào làm, và đền bù như thế nào để người dân thỏa mãn.
“Lấy ví dụ một tòa nhà cao 30 tầng, Nhà nước sẽ phải cho nâng số tầng lên bao nhiêu nữa mới đủ để doanh nghiệp thực hiện có lãi. Trong khi người dân vẫn khăng khăng đòi diện tích gấp rưỡi mới mua? Bây giờ chưa vấn đề gì nhưng trong 50-60 năm nữa, các đô thị lớn sẽ nhức đầu vì vấn đề này bởi nhiều công trình chung cư dù mới xây nhưng đã xuống cấp xập xệ lắm rồi”- ông Võ nhận định.
Đồng tình với quan điểm này, TS. Nguyễn Đức Kiên, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cũng từng chia sẻ nếu không có quy định cụ thể về vấn đề này, kịch bản liên quan đến việc sở hữu nhà ở chung cư thương mại hiện nay chắc sẽ diễn ra tương tự với những gì đã xảy ra với hàng loạt nhà tập thể cũ ở Hà Nội, khi người dân dứt khoát không trả nhà vì cho rằng nhà đã mua sẽ là của họ vĩnh viễn. Như vậy việc cải tạo sẽ đi vào bế tắc.
Không quy định thời hạn sử dụng khiến các đô thị lớn gặp khó khăn
khi các tòa chung cư xuống cấp. Ảnh: H.Trâm
Ngay chính Sở Xây dựng Hà Nội, đơn vị thực hiện việc cải tạo xây mới chung cư cũ cũng cảm thấy khó khăn khi không có quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.
Cách đây chưa lâu, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Quốc Tuấn cũng “cực chẳng đã” phải đề xuất cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo thời gian tuổi thọ của công trình. Ông Tuấn cho rằng việc xác định sở hữu căn hộ chung cư không quy định về niên hạn thời gian theo tuổi thọ công trình sẽ gây khó khăn khi cải tạo công trình đã hết hạn sử dụng.
Theo thống kê, sau 10 năm thực hiện chính sách cải tạo và xây mới chung cư cũ, Hà Nội mới chỉ cải tạo được 1% số nhà này. Nguyên nhân chủ yếu là do cư dân không chấp nhận phương án đền bù, trong khi đó Nhà nước không đủ tài chính còn doanh nghiệp cũng không mặn mà.
Với tốc độ phát triển như hiện nay của các khu chung cư, có lẽ sự lo lắng của các chuyên gia kinh tế về viễn cảnh Hà Nội hay Tp.HCM bế tắc trước hàng ngàn chung cư cao tầng phải phá dỡ trong vòng 70 năm tới không có gì là lạ.