Quy định này chỉ đảm bảo việc dự án được thực
hiện theo đúng tiến độ cam kết. Còn vì sao lại là 15 - 20% mà không phải
là con số khác, thì nó cũng giống như quy định độ tuổi kết hôn lần đầu
đối với phụ nữ đủ 18 tuổi, đàn ông đủ 20 tuổi. Quy định này chỉ là điều
kiện cần để triển khai dự án.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất
Lành nhận định, thực ra, quy định này chỉ là điều kiện ban đầu. Còn trên
thực tế, để dự án có thể triển khai được thuận lợi phải hội tụ nhiều
yếu tố khác như sức mua, vị trí, hạ tầng... chứ không phải chỉ là tiền
vốn ban đầu của chủ đầu tư. Chẳng hạn, tại thời điểm thị trường sôi
động, bán hàng tốt, thì doanh nghiệp chỉ cần đầu tư 15% theo quy định có
thể lãi được 10%, thậm chí là hơn, đây là mức lãi rất lớn.
Tuy nhiên, lúc thị trường ế ẩm, không bán được hàng, thì doanh nghiệp
có 30 - 50% vốn cũng không dám triển khai dự án. Hơn nữa, cũng tùy loại
dự án mà vốn đối ứng chiếm bao nhiêu phần trăm tổng mức đầu tư. Đơn cử
như tại TP. HCM, đối với các dự án cao cấp, ở ngay quận 1, thì tiền mua
quyền giá trị sử dụng đất, tiền thuế đất đã chiếm từ 50 - 70% tổng mức
đầu tư dự án. Như vậy, doanh nghiệp đã phải có số vốn đối ứng gấp vài
lần quy định. Thực ra, mức 15% chỉ có thể áp dụng cho các dự án nhà thu
nhập thấp hay nhà ở xã hội.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Cửu, Tổng giám đốc Tổng công ty Handico
cho biết, tại thời điểm này, kể cả nhà thu nhập thấp hay nhà ở xã hội,
thì doanh nghiệp chắc chắn phải có nhiều hơn 20% vốn đối ứng. Đối với
các dự án nhà ở thương mại, thì sức mua của thị trường là vấn đề để
doanh nghiệp có quyết định đầu tư hay không, chứ không chỉ là tiền.
Đồng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho
rằng, tại thời điểm này, không có hơn 20% vốn và không dự tính được khả
năng bán hàng thì doanh nghiệp không dám triển khai dự án.
Trong khi các doanh nghiệp khá hài lòng với quy định mức vốn đối ứng
như Dự thảo, thì Sở Xây dựng TP. HCM trong góp ý về Dự thảo Luật Kinh
doanh bất động sản lại cho rằng, quy định mức vốn pháp định tối thiểu
khi thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động
sản 6 tỷ đồng là quá thấp. Đồng thời, quy định vốn chủ sở hữu khi triển
khai dự án ở mức 15 - 20% tổng mức đầu tư của dự án là chưa chặt chẽ để
đảm bảo năng lực tài chính của chủ đầu tư. Điều này dẫn đến tình trạng
hàng loạt công ty có chức năng kinh doanh bất động sản, kinh doanh nhà ở
được thành lập, nhưng năng lực về vốn rất yếu. Khi các doanh nghiệp này
tham gia hoạt động trên thị trường, do yếu về vốn, nên đã thực hiện
nhiều hoạt động huy động vốn không tuân thủ quy định, gây bất ổn, xáo
trộn trên thị trường.
Đánh giá này của Sở Xây dựng TP. HCM không phải không có cơ sở. Theo
thống kê của Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. HCM, 70,5% doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản có quy mô vốn nhỏ (dưới 10 tỷ đồng). Vì thế, các công
ty này khó có khả năng thực hiện các dự án lớn nếu không có sự hỗ trợ
từ ngân hàng và nguồn thu từ khách hàng. Vì thế, khi ngân hàng siết chặt
tín dụng và thị trường trầm lắng, ngay tức khắc ảnh hưởng đến các dự
án, khiến dự án chậm triển khai, thậm chí ngừng vô thời hạn, gây lãng
phí tài nguyên đất và không đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của người dân.
Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên bên lề hội nghị tổng kết thi hành
Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản tại khu vực phía Nam, Thứ
trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, con số 15 - 20% vốn đối ứng
chỉ là ở mức trung bình để hạn chế các doanh nghiệp “tay không bắt
giặc”, trong khi vẫn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp khác có thể thực
hiện dự án, chứ nếu quy định cao quá thì nhiều doanh nghiệp không có đủ
vốn đối ứng, khi đó, nhiều dự án sẽ không được triển khai, đặc biệt là
đối với các dự án nhà ở xã hội.
Theo Đầu tư chứng khoán