Bất động sản được coi là tài sản giá trị lớn nhưng khi đầu tư sai có thể biến thành tiêu sản (mất giá và không sinh ra tiền).
Có 10 năm giữ vị trí quản lý, giám đốc marketing, giảng dạy về bán hàng cho các doanh nghiệp địa ốc và hàng tiêu dùng tại TP HCM, ông Trần Minh Quang cho biết nhiều người cứ dốc hết tiền bạc đổ vào nhà đất nhưng vẫn nhầm lẫn giữa tài sản và tiêu sản khi đưa ra quyết định đầu tư.
Với 10 năm kinh nghiệm giữ vị trí quản lý, giám đốc marketing, giảng dạy về bán hàng cho các doanh nghiệp địa ốc và hàng tiêu dùng tại Tp.HCM, ông Trần Minh Quang cho biết, nhiều người bỏ hết tiền bạc đổ vào nhà đất song vẫn nhầm lẫn giữa tài sản và tiêu sản khi đưa ra quyết định đầu tư.
Việc nhầm lẫn này dẫn đến hiệu quả của suất đầu tư không cao, dẫn đến thua lỗ, phải bán tháo để cắt lỗ, tức là biến một khối tài sản bất động sản thành tiêu sản. Ông Quang chia sẻ 4 quy tắc đơn giản phân biệt và phòng tránh để bất động sản không trở thành món hàng rớt giá và gây tổn thất về tài chính cho nhà đầu tư.
Quy tắc 1: Bất động sản sinh ra tiền mới được gọi là tài sản
Đây là bước quan trọng làm rõ khái niệm tài sản và tiêu sản. Tài sản là kết quả của suất đầu tư mang lại thu nhập, có sự gia tăng giá trị hoặc chốt lời cụ thể. Tiêu sản là lôi tiền ra khỏi túi mà không sinh ra đồng nào, thậm chí còn mất giá, thâm hụt, thua lỗ. Với tâm lý cho rằng bất động sản luôn là tài sản không phải lúc nào cũng đúng. Vì có nhiều tình huống tưởng đang đầu tư vào một tài sản nhưng thực chất đó lại là tiêu sản.
Nếu mua mảnh đất, chờ đến giai đoạn giá đất tăng, bán chốt lời, đây là suất đầu tư tài sản thành công. Còn khi đầu tư một khối tài sản lớn là căn hộ dịch vụ (trang bị đầy đủ nội thất cao cấp) để cho thuê nhưng ế khách thời gian dài, hàng tháng phải bù lỗ vận hành, rao bán thì bị lỗ nội thất… là ví dụ điển hình của suất đầu tư tiêu sản.
Nếu đầu tư sai lầm sẽ biến bất động sản là tài sản lớn thành tiêu sản. Ảnh: Vũ Lê
Quy tắc 2: Tài sản chắc chắn hơn khi đầu tư bất động sản bằng vốn tự có
Tài sản hay tiêu sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn gốc dòng tiền đầu tư. Đầu tư địa ốc bằng vốn vay, tỷ suất biến thành tiêu sản cao hơn.
Như cùng bất động sản, nếu đầu tư bằng vốn tự có, còn gọi là vốn chủ sở hữu, tính toán hợp lý thời hạn của dòng tiền, khi tài sản này khai thác (cho thuê) hoặc bán được giá tốt, thì đây là tài sản giá trị.
Khi đầu tư bất động sản dùng vốn vay quá lớn, có một đồng nhưng muốn đầu tư tài sản 10 đồng, tức đi vay 9 đồng, rồi phải còng lưng trả lãi vay, thì đây là suất đầu tư bất ổn, có xu hướng biến thành tiêu sản do chi phí tài chính ăn vào vốn gốc.
Công thức tài sản bằng vốn cộng nợ thường được áp dụng trong chuyên ngành tài chính kế toán. Thực tế, khoản nợ nếu chiếm tỷ lệ quá cao thì rủi ro khối tài sản này bị biến thành tiêu sản là rất lớn vì có thể dẫn đến kịch bản chết trên đống tài sản (bị cấn nợ, siết nợ).
Quy tắc 3: Bất động sản đưa vào khai thác, thanh khoản cao mới là tài sản
Việc này đồng nghĩa với bất động sản bỏ hoang, không thể khai thác, mua dễ bán khó… chính là suất đầu tư tiêu sản.
Như mua căn hộ hoàn thiện khai thác cho thuê thu về dòng tiền hàng tháng được xem là đầu tư tài sản. Trong khi đó mua sỉ cả sàn căn hộ đang xây dựng dự định bán lại ăn chênh lệch nhưng thanh khoản thị trường suy giảm, phải ôm hàng trong một thời gian dài, đây chính là kiểu đầu tư tiêu sản.
Quy tắc 4: Có pháp lý hoàn chỉnh, bất động sản mới là tài sản
Nếu bất động sản tranh chấp, pháp lý mất nhiều thời gian mới hoàn thành hoặc không thể hoàn thiện theo đúng quy định của pháp luật thì trên 90% khả năng đây là suất đầu tư tiêu sản (thua lỗ, mất tiền).
Điển hình như mua một lô đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và là đất thổ cư (dùng để xây nhà ở) thì đây là tài sản giá trị vì có thể tăng giá theo thời gian hoặc dễ giao dịch trên thị trường. Còn nếu bỏ ra bạc tỷ để tậu nhầm một lô đất vướng quy hoạch, chưa có giấy chứng nhận, hoặc toàn bộ là đất nông nghiệp không thể chuyển mục đích sử dụng lên thổ cư thì đây là suất đầu tư tiêu sản, khả năng thua lỗ rất lớn.
Bên cạnh đó, ông Quang cho biết thêm, trong đầu tư bất động sản, có rất nhiều các biến số ảnh hưởng đến giá trị tài sản (khiến cho địa ốc tăng mạnh hoặc lao dốc chỉ trong thời gian ngắn). Đây là sự thay đổi chính sách về pháp lý nhà đất, sự điều chỉnh chính sách tín dụng, sự dư thừa nguồn cung làm ảnh hưởng đến lực cầu và tất nhiên không thể thiếu những biến động của nền kinh tế.
Nên để tránh cho suất đầu tư bất động sản không bị biến thành tiêu sản, người tham gia thị trường địa ốc phải liên tục theo sát diễn biến chung của cả nền kinh tế và ngành bất động sản nói riêng để có sự điều chỉnh chiến lược kinh doanh linh hoạt mới hạn chế được rủi ro.