Mức cam kết lợi nhuận đã được đẩy lên gấp đôi chỉ trong vòng 1 năm, từ 6%/năm lên 12%/năm. Thế nhưng, lợi nhuận từ khai thác kinh doanh các khu nghỉ dưỡng không có dấu hiệu tăng trưởng đột biến. Vấn đề đặt ra là, bất động sản (BĐS) giải trí, du lịch có thực sự hấp dẫn như quảng cáo?
Cuộc đua cam kết lợi nhuận, đẩy giá
Cuối năm 2015, Fusion Suites Danang Beach triển khai bán hàng kèm chương trình bảo đảm lợi nhuận thuê 6% /năm trong 5 năm. Tại thời điểm đó, đây là con số khá hấp dẫn. Song, chưa đến 1 năm sau, thị trường Đà Nẵng đã xuất hiện dự án mới đưa ra cam kết lợi nhuận gấp đôi, 12%/năm trong vòng 8 năm. Liệu có đột biến về lợi nhuận từ khai thác kinh doanh của các khu nghỉ dưỡng?
Một dự án BĐS du lịch giải trí bỏ hoang ven biển Đà Nẵng.
Giám đốc bộ phận tư vấn và nghiên cứu của CBRE Việt Nam, bà Dương Thùy Dung cho rằng, việc tung ra cam kết lợi nhuận thu về cho người mua với tỷ lệ lên đến 12%/năm hoặc cao hơn là nhằm mục đích thu hút khách hàng quan tâm đến dự án chứ không chứng tỏ là tình hình lợi nhuận khai thác kinh doanh từ các khu nghỉ dưỡng đang gia tăng nhanh chóng.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, việc cam kết lợi nhuận cao ở các dự án nghỉ dưỡng chỉ là bài toán tài chính bởi chủ đầu tư có thể tăng giá bán gấp đôi để bù vào lợi nhuận cam kết quá cao so với lợi nhuận thực mà BĐS nghỉ dưỡng có thể tạo ra.
Tổng giám đốc Việt An Hòa, ông Trần Khánh Quang chia sẻ, việc đẩy giá bán lên cao chỉ thực hiện được khi BĐS đó có yếu tố đặc biệt về mặt vị trí, mô hình vận hành, thiết kế… Khách hàng không thể so sánh giá trực tiếp với các sản phẩm tương tự. Hay khi xu hướng cam kết lợi nhuận cao đã được những 'ông trùm' tạo ra thì những dự án khác trong khu vực cũng ăn theo xu hướng này, tạo lập mặt bằng giá bán cao cho toàn khu vực, dĩ nhiên khách hàng khó có thể nhận ra điều này.
Dự án Cocobay đang hình thành với cam kết lợi nhuận lên đến 12%.
Cũng theo bà Dung, việc chủ đầu tư đưa ra mức lợi nhuận cao là để người mua thấy lợi suất đầu tư hơn so với lãi suất ngân hàng. Tuy nhiên, khi nâng mức cam kết lợi nhuận cho khách hàng, chủ đầu tư cũng phải tính toán bài toán kinh doanh cho mình. Chủ đầu tư có thể nâng mức giá bán lên và mức giá này cần được tính toán sao cho phù hợp.
Tỉnh táo với cách chia lợi nhuận
Chị Ngọc Tuyền - một nhà đầu tư lo ngại: “Nhiều dự án nghỉ dưỡng bán sản phẩm kèm với chương trình hợp tác kinh doanh, chia lợi nhuận với tỷ lệ khách hàng thu về lên tới 80%. Nhưng đây chỉ là cái bẫy. Chi phí nội thất, sửa chữa, vận hành, quản lý... do chủ đầu tư áp đặt, có thể chiếm hết doanh thu khai thác từ BĐS nghỉ dưỡng tham gia vào chương trình hợp tác. Sau thời gian cam kết lợi nhuận, người mua gần như tay trắng, dù có tài sản nhưng đã giao cho người khác quản lý và không thu được lợi nhuận nữa".
Chuyên gia của CBRE cho biết, nếu phần cam kết lợi nhuận với tỷ lệ khách hàng thu về lên tới 80%, bao gồm quá nhiều chi phí như vận hành, tu sửa, bảo trì, quản lý... khách hàng sẽ còn thu lại lợi nhuận rất thấp. Do đó, nhà đầu tư, khách mua BĐS nghỉ dưỡng cần phải tỉnh táo. Đối với việc cam kết chia sẻ lợi nhuận 80%:20%, khách hàng cần làm rõ với chủ đầu tư là lợi nhuận gộp hay lợi nhuận ròng. Lợi nhuận = Doanh thu - Chi phí, khách mua cần làm rõ khoản chi phí này bao gồm các hạng mục chi phí nào mà người mua phải gánh và khoản chi phí nào do chủ đầu tư chịu trách nhiệm. Đồng thời, tất cả các điều khoản này cần được nêu rõ trong hợp đồng mua bán hoặc trong phụ lục hợp đồng để tránh những trường hợp người mua gánh chịu thiệt thòi về sau.
BĐS du lịch giải trí chưa “trưởng thành”
Tổng giám đốc Tập đoàn Serenity Holding, ông Marco Van Aggele đánh giá, so với các nước trong khu vực, tình hình kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng ở Việt Nam vẫn còn chưa thật sự “trưởng thành”. Thị trường tăng, giảm đột ngột hay xảy ra. Mặt khác, tình hình kinh doanh cho thuê biệt thự, khách sạn nghỉ dưỡng vẫn còn lệ thuộc vào lượt khách du lịch quốc tế và trong nước theo các chuyến bay đến các điểm du lịch. Các doanh nghiệp cố gắng mở rộng cơ hội và giới thiệu những điểm đến mới cho thị trường luôn gặp phải nhiều thách thức, trở ngại.
Ông Marco Van Aggele cho hay, trong hơn 10 năm hoạt động tại Việt Nam, chúng tôi quan sát và nhận thấy rằng thị trường phát triển và nở ra rất nhanh sau những mùa du lịch hoạt động tốt. Kéo theo tình trạng các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này bắt chước ý tưởng, phương thức vận hành tương tự. Trong những thời điểm lượng khách gia tăng đáng kể thì bản thân thị trường cần điều chỉnh giá phòng để phù hợp với sự cạnh tranh.
Tại Việt Nam, cơ hội luôn là làm sao để xác định được làn sóng tiếp theo của các dự án hơn là phải nổi trội so với các nước trong khu vực. Cách tiếp cận một dự án theo cách tạo ra ý tưởng có thể vận hành lâu dài là điều vô cùng quan trọng, dù đó là Nha Trang, Đà Nẵng hay Phú Quốc.
Những căn cứ để đánh giá một dự án nghỉ dưỡng có tiềm năng khai thác, lợi nhuận tốt bao gồm thiết kế, vị trí, chiến lược vận hành, quản lý, khai thác kinh doanh... của khu nghỉ, bà Dương Thùy Dung chia sẻ. Để chọn đầu tư vào một dự án hiện nay, người mua nên xem xét năng lực của chủ đầu tư, lựa chọn vị trí các dự án có mặt tiền hướng biển, nằm trong điểm du lịch hấp dẫn đang thu hút khách du lịch trong nước và quốc tế cũng như các chính sách thúc đẩy phát triển du lịch của địa phương.
Chuyên gia này lưu ý: “Chọn lựa đơn vị quản lý - vận hành khu nghỉ là rất quan trọng. Các khu nghỉ hiện nay được vận hành theo đúng tiêu chuẩn quốc tế, khai thác công suất phòng sẽ tốt và đem đến lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư. Tùy theo bài toán kinh doanh, các chủ đầu tư có thể đưa ra mức giá khác nhau, theo tôi, mức cam kết lợi nhuận trên 10% sẽ không dễ thực hiện. Bởi lẽ, chủ đầu tư phải làm bài toán kinh doanh và có thể phải gồng mình, để đảm bảo công suất phòng, tình hình kinh doanh trong quá trình vận hành và khai thác”.