Bất động sản và bán lẻ: Chìa khóa cho sự phục hồi GDP

Những dấu hiệu tích cực

Việc McDonald’s khai trương cửa hàng tại Việt Nam ngày 8-2 vừa qua có nhiều ý nghĩa. Đây là lần đầu tiên sau 22 năm, chuỗi thức ăn nhanh nổi tiếng thế giới quay lại Đông Nam Á. Điều này cùng với sự hiện diện và bành trướng của nhiều hệ thống ăn nhanh quốc tế tại Việt Nam như KFC, Pizza Hut, Starbucks, Burger King... cho thấy tốc độ tăng của thu nhập bình quân tính theo đầu người ở Việt Nam đang ngày càng hấp dẫn những chuỗi cung cấp dịch vụ ăn uống và bán lẻ toàn cầu. Theo Euromonitor, doanh thu của các siêu thị ở Việt Nam, so với chợ truyền thống đã tăng gấp ba từ năm 2008-2012. Cùng lúc, do áp lực đến từ sự hiện diện của McDonald’s, nhiều chuỗi thức ăn nhanh khác cũng ráo riết mở rộng số lượng nhà hàng của mình nhằm khẳng định vị thế trên thị trường.

Thực tế trên dường như cũng phản ánh khá tương đồng với sự hồi phục nhẹ của thị trường bất động sản (BĐS) kể từ khi rơi vào khủng hoảng năm 2008. Trong số các công ty BĐS đã công bố kết quả kinh doanh quí 4-2013 đến nay, loại trừ khoản lỗ bất thường 267 tỉ đồng của Công ty cổ phần Đầu tư - Kinh doanh Nhà (HOSE: ITC) do phải trích ra hơn 240 tỉ đồng dự phòng giảm giá dự án Intresco Tower và hơn 80 tỉ lỗ quí 4 của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển PV2 cũng do chi phí dự phòng tăng đột biến, thì tình hình kinh doanh của nhóm các công ty niêm yết thuộc lĩnh vực BĐS đã bớt ảm đạm hơn.

Cùng kỳ năm trước, trong 30 công ty niêm yết thuộc nhóm ngành BĐS được nghiên cứu, tổng lợi nhuận sau thuế của nhóm này chỉ đạt trên 50 tỉ đồng. Quí 4-2013, tổng lợi nhuận của những công ty này lên tới hơn 200 tỉ đồng. Việc tập trung phát triển sản phẩm vào thị trường BĐS cấp trung và bình dân đã đem lại những kết quả tích cực trên.

Bên cạnh đó, sự xuất hiện của nhiều trung tâm thương mại tại thủ đô cũng là một dấu hiệu tích cực cho thị trường BĐS lẫn thị trường bán lẻ. Jones Lang LaSalle, một công ty tư vấn BĐS, cho biết xếp hạng đầu tư vào BĐS cho thuê thương mại ở Hà Nội năm 2013 đạt mức tăng chưa từng có là 133%. Tận dụng thị trường BĐS đang ở giai đoạn suy yếu, giá cả cho thuê mặt bằng kinh doanh và văn phòng giảm mạnh, nhiều công ty đã mở rộng hệ thống kinh doanh nhằm tăng doanh thu, tạo đà cho sự phục hồi.

Doanh thu thuần của Công ty cổ phần Thế giới số Trần Anh (HNX: TAG) trong quí 4 đạt 569 tỉ đồng, tăng gần 24% nhờ mở thêm sáu siêu thị điện máy mới trong nửa cuối năm 2013. Việc doanh thu giai đoạn đầu chưa đủ bù đắp chi phí khiến lợi nhuận giảm 85% so với cùng kỳ năm 2012, nhưng bước đi trên cho thấy công ty đã biết cách đón đầu sự phục hồi của nền kinh tế đồng thời biết tận dụng thời điểm giá thuê BĐS thấp để mở rộng hệ thống. Cùng với Trần Anh, hệ thống cửa hàng FPTShop của Công ty cổ phần FPT (HOSE: FPT) cũng được mở rộng ở nhiều nơi.

Tuy nhiên, điểm nhấn của sự bùng phát trở lại của các hệ thống bán lẻ vẫn là sự xuất hiện trở lại của Tràng Tiền Plaza, khu mua sắm xa xỉ và các trung tâm thương mại khổng lồ của Vingroup (HOSE: VIC) tại Royal City và Times City. Thay vì chỉ tập trung khai thác khách hàng giàu và siêu giàu, các nhà đầu tư và doanh nghiệp giờ hy vọng tầng lớp trung lưu thành thị sẽ giúp nền kinh tế tăng trưởng trở lại bằng cách kích thích nhu cầu mua sắm và mua nhà để ở của những đối tượng này.

Do vậy, lợi nhuận sau thuế của các công ty niêm yết thuộc lĩnh vực bán buôn, bán lẻ cũng có dấu hiệu tăng. Trong số gần 60 công ty thuộc lĩnh vực này được nghiên cứu, chỉ có 11 công ty báo lỗ quí 4, những công ty báo lỗ cả năm còn ít hơn, chỉ có bảy.

Dẫu vẫn còn trắc trở

Việc GDP 2013 tăng trưởng nhẹ 5,4% so với mức tăng 5,03% của năm 2012 cũng là một dấu hiệu tích cực cho sự phục hồi chung của cả nền kinh tế nhưng vẫn thấp so với kỳ vọng hay so với những năm hoàng kim trước khi suy thoái.

Tuy nhiên, nhiều con số thống kê khác lại cho thấy lĩnh vực bán lẻ chưa thực sự phục hồi như vẻ ngoài của nó. Nguyên nhân không nhỏ là do chính sách kiềm chế lạm phát quyết liệt của Chính phủ những năm qua. Theo TNS Global, một công ty nghiên cứu thị trường, niềm tin của người tiêu dùng Việt Nam liên tục đi xuống từ năm 2008 đến nay. Tăng trưởng bán lẻ năm 2013 chỉ đạt 12,6% (Tổng cục Thống kê), là mức thấp nhất trong bốn năm trở lại đây. Nhận định trên cũng được củng cố bởi kết quả kinh doanh của những công ty niêm yết thuộc lĩnh vực bán lẻ. Tổng lợi nhuận sau thuế năm 2013 của các công ty được nghiên cứu chỉ tăng 13% so với cả năm 2012, đạt chưa đến 1.000 tỉ đồng.

Đối với thị trường BĐS, sự phục hồi cũng không thực sự suôn sẻ như vẻ ngoài. Bất chấp việc các chủ đầu tư BĐS liên tục giảm giá cho thuê mặt bằng kinh doanh và văn phòng, lượng cung BĐS cho thuê kinh doanh tại Hà Nội và TPHCM vẫn quá cao so với nhu cầu. Với nguồn cung trước mắt, trong thời gian tới thị trường BĐS vẫn sẽ ở tình trạng cung vượt cầu, đặc biệt là với những BĐS ở ngoài khu trung tâm.

Mặc dù sự phát triển của các hệ thống siêu thị vẫn tăng đều và xu hướng mua thực phẩm tại các siêu thị của người tiêu dùng cũng đã tăng, nhưng nhiều nghiên cứu cho thấy vẫn có một khoảng cách khá xa để các hệ thống siêu thị hiện đại có thể đuổi kịp được chợ truyền thống nơi mọi thứ được bày bán. Bên cạnh đó, với xu hướng e dè thực phẩm công nghiệp, nhiều gia đình khá giả đã quay lại với những chợ quê truyền thống để tìm mua những thực phẩm “sạch” có tính chất “cây nhà lá vườn”. Hơn nữa, phương tiện chủ yếu của đại bộ phận dân cư vẫn là xe máy, với tính cơ động và tiện lợi cao khi mua bán tại các chợ truyền thống. Chính vì thế mà những nỗ lực của chính quyền để biến chợ truyền thống thành trung tâm thương mại (chợ Hàng Da, chợ Mơ ở Hà Nội) đến nay vẫn thất bại.

Tuy nhiên, dân số trẻ Việt Nam, với một tiềm năng tiêu dùng rất lớn, vẫn đem lại cho các nhà bán lẻ nhiều kỳ vọng. Theo báo cáo xu hướng tiêu dùng của TNS Global, số người sở hữu điện thoại thông minh và xe hơi ở Việt Nam tăng lần lượt 42% và 20% trong năm 2013. Thị trường nhà ở tại TPHCM đã có những dấu hiệu phục hồi ở phân cấp bình dân. Nhiều nhà đầu tư cũng cùng nhận định thị trường nhà ở chung cư sẽ là chìa khóa cho sự phục hồi của BĐS Việt Nam về sau này.