Cải tạo chung cư cũ: Nhìn từ kinh nghiệm của một chủ đầu tư

Cải tạo chung cư cũ: Khó như húc đầu vào đá

"Khó như húc đầu vào đá" là câu nói nổi tiếng của ông Nguyễn Thế Thảo, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội khi đánh giá những khó khăn gặp phải của chương trình cải tạo chung cư cũ. Theo ông Thảo, nguyên nhân dẫn đến chương trình trên gặp khó là do thiếu cơ chế đồng bộ, không đảm bảo lợi ích của các bên tham gia và thiếu chế tài mạnh,... Ngoài ra, Quy hoạch chung Thủ đô yêu cầu  hạn chế chiều cao nhà cao tầng, giảm mật độ dân số nội đô cũng là một thách thức đối với các chủ đầu tư bởi nếu thực hiện đúng như quy hoạch thì khó có mức lãi như ý.

Ông Trịnh Đình Dũng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng đồng tình với ý kiến trên và đưa ra một số giải pháp khắc phục tình trạng này, như tiếp tục xây dựng cơ chế, chính sách để thu hút các nguồn lực tham gia. Trước mắt, cần phải tổ chức ngay việc lập, phê duyệt quy hoạch các khu chung cư theo tổng thể, không làm từng dãy nhà riêng lẻ và xây dựng phải tuân theo quy hoạch. Đặc biệt, cần xem xét lại quy định về tầng cao, Bộ Xây dựng cùng UBND TP. Hà Nội sẽ xin ý kiến chỉ đạo từ Chính phủ.

Cải tạo chung cư cũ được đánh giá là "khó như húc đầu vào đá"

Thực ra, những giải pháp nêu trên không hoàn toàn mới mà đã nhiều lần được các cấp, các ngành đề cập đến. Nhưng cho đến nay, vẫn không có nhiều thay đổi.

Phải đặt mình vào vị trí người dân sống tại chung cư cũ

Ông Trần Văn Truyền, lãnh đạo Công ty CP Phát triển năng lượng Sơn Vũ, đơn vị tham gia cải tạo chung cư cũ B7b Thành Công cho rằng, khi triển khai cải tạo chung cư cũ, điều khó khăn nhất là phải thương lượng với cư dân tầng 1 bởi họ là những người có quyền lợi lơn hơn các cư dân tầng khác. Bằng cách làm của mình, Công ty Sơn Vũ đã thuyết phục được 34/40 chủ hộ tầng 1 của chung cư B7b Thành Công ký đơn đồng ý cho cải tạo tòa nhà.

Ông Nguyễn Huy Cận đã sống tại căn hộ 501 từ năm 1975, cho biết, chung cư B7b đã xuống cấp nghiêm trọng, dễ gây nguy hiểm cho người dân nên khi nghe thành phố có chủ trương cải tạo lại chung cư này, đa số cư dân đều rất ủng hộ.

"Chúng tôi góp vốn bằng chính căn hộ đã xuống cấp của mình, sau đó được nhận lại căn hộ mới với diện tích lớn hơn thì tội gì mà không đồng ý", ông Cận nói.

Ông Nguyễn Gia Thịnh, chủ nhân căn hộ số 103 cho biết, ông cũng khá băn khoăn khi biết tin cải tạo lại tòa nhà bởi mỗi tháng gia đình ông kiếm được trên chục triệu từ kinh doanh đồ chơi trẻ em. Tuy nhiên, khi biết chủ đầu tư sẽ trả lại đúng căn hộ tại tầng 1 để gia đình ông tiếp tục kinh doanh thì gia đình ông đã đồng ý ngay.

Vấn đề khó khăn tiếp theo cần giải quyết chính là quy định khống chế chiều cao công trình. Hầu hết các doanh nghiệp tham gia dự án cải tạo chung cư cũ đều đòi hỏi phải được xây đến 20 tầng. Theo các doanh nghiệp này, phải được xây lên chiều cao ấy thì mới có lãi. Trong khi quy hoạch lại giới hạn chiều cao nên việc cải tạo chung cư cũ lâm vào bế tắc. Ông Truyền cho biết, công ty ông chỉ cần xây cao 10 tầng đã có lãi.

"Muốn giá thành giảm thì phải đưa công nghệ mới và vật liệu mới vào thi công", ông Truyền nhấn mạnh. Ông Truyền cũng cho biết, giá xây dựng của Công ty Sơn Vũ không cao hơn 7,5 triệu đồng/m2, thời gian thi công không quá 1 năm. Sau khi hoàn thành, căn hộ tại khu vực này có thể bán giá 30 - 40 triệu/m2. Như vậy, doanh nghiệp đầu tư vẫn có lãi.

"Công ty dự định trích 3 - 5 tỷ đồng để làm quỹ bảo trì cho tòa nhà. Vì những căn hộ ở đây thuộc diện mua theo Nghị định 61 nên không thu 2% như phí chung cư mới", ông Truyền nói. Vị lãnh đạo này cũng cho rằng, bí quyết để cải tạo chung cư cũ thành công là các cơ quan chức năng và doanh nghiệp phải đặt mình vào vị trí của người dân. Khi đó, cơ quan chức năng mới đưa ra được chính sách hợp lý, không nhất thiết phải thu hồi tầng 1 để làm siêu thị. Chúng ta vẫn có thể khống chế chiều cao nhưng cần linh động hơn về mật độ xây dựng.

"Nếu doanh nghiệp xem cư dân là đồng chủ đầu tư và để người dân biết và tham gia vào việc giám sát thi công như khi họ xây dựng nhà của mình thì sẽ tạo được lòng tin và sự ủng hộ của người dân", ông Truyền chia sẻ