Căn hộ 25m2 là giải pháp cho nhà thương mại giá rẻ?

Các chuyên gia của Savills Việt Nam nhận định, nhà giá rẻ là phân khúc luôn thu hút một lượng cầu lớn trên thị trường, gồm các cặp vợ chồng mới cưới có nhu cầu sống riêng, người thu nhập thấp, người mới đi làm, sinh viên mới ra trường, người ngoại tỉnh... Những đối tượng này đều có nhu cầu thực về nhà ở trong khi nguồn lực tài chính còn khiêm tốn. Do đó, các căn hộ giá khoảng từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng là lựa chọn phù hợp nhất đối với các nhóm người mua này.

Thế nhưng, thực tế cho thấy, hiện nay nguồn cung nhà giá rẻ đang rất hạn chế về số lượng lẫn chất lượng bởi đối với các chủ đầu tư, bài toán xây nhà giá rẻ không hề đơn giản. Tại các đô thị lớn như Tp.HCM và Hà Nội, thách thức lớn cho các nhà đầu tư là chi phí. Hơn nữa, giới phát triển nhà giá rẻ cũng phải đảm bảo nhu cầu sử dụng, sinh sống lâu dài cho cư dân.

Để bán với giá thấp, những dự án này vẫn phải đặt tại các khu vực không quá xa trung tâm, tiện ích nội khu cơ bản, cơ sở hạ tầng, tiện ích công cộng phát triển đáp ứng chất lượng cuộc sống của người dân. Việc cân bằng các yếu tố này rất khó nên thị trường đang khan hiếm các sản phẩm nhà giá rẻ chất lượng phục vụ lượng cầu lớn.

Còn nhiều phản hồi và ý kiến trái chiều về việc Bộ Xây dựng duyệt đề xuất doanh nghiệp
xây căn hộ 25m2.

Bộ Xây dựng đã duyệt đề xuất xây dựng căn hộ 25m2 của một doanh nghiệp tại Tp.HCM vào cuối tháng 4/2017. Việc này được đánh giá là một định hướng mới của các cơ quan quản lý nhà nước đối với quy định về diện tích tối thiểu căn hộ chung cư thương mại. Trong khi Luật Nhà ở năm 2005 quy định diện tích này là 45m2 nhưng vấn đề này đã bị bỏ ngỏ tại Luật Nhà ở sửa đổi năm 2014.

Theo Savills, động thái này được coi là một giải pháp logic nhằm giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung căn hộ thương mại giá rẻ hiện nay. Giá thành căn hộ sẽ thấp hơn khi diện tích giảm xuống, nhờ đó một bộ phận lớn người dân có thể tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.

Trong khi đó, Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội, bà Đỗ Thị Thu Hằng cho rằng, chủ đầu tư nhà giá rẻ cần cân nhắc, thận trọng trong thiết kế, đảm bảo thuận tiện, tiện ích sinh hoạt cho cư dân. Các chủ đầu tư có thể tham khảo các quốc gia đi trước về xây dựng căn hộ siêu nhỏ như Singapore, Hong Kong và Thái Lan. Để tăng tính thanh khoản, việc giảm diện tích căn hộ cũng là một xu hướng tại các dự án chung cư. Như vậy, đây là một chuyển biến tích cực về mặt chính sách đối với các chủ đầu tư dự án bất động sản.

Theo chuyên gia của Savills, căn hộ 25m2 không đi trái lại bất kỳ quy định hiện hành nào về diện tích tối thiểu cho căn hộ chung cư thương mại. Vậy nhưng, công văn số 1245/BXD-KHCN ngày 24/6/2013, Bộ Xây dựng đưa ra chỉ tiêu dân số trong công trình nhà ở được tính bình quân 25m2 sàn sử dụng của căn hộ/người. Theo công văn này thì Bộ Xây dựng chỉ cho phép một người ở trong căn hộ 25m2.

Bà Hằng phân tích: "Nếu được hơn thì xét trên phạm vi toàn dự án, diện tích nhỏ sẽ tạo ra áp lực về mặt vận hành tổng thể khi nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy cũng như nhu cầu sử dụng các cơ sở hạ tầng và tiện ích chung của dự án theo số người và số hộ gia đình mà tăng lên. Căn hộ siêu nhỏ cũng đặt ra thách thức về mặt quản lý khi việc kiểm soát số lượng người ở trong căn hộ. Khi đó, cơ sở hạ tầng tại các dự án căn hộ siêu nhỏ sẽ càng chịu áp lực cao hơn, nhanh chóng xuống cấp, gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân nếu số người ở lớn hơn so với quy định".

Được biết, đến năm 2020, Hà Nội phấn đấu nâng diện tích nhà ở bình quân toàn TP lên 26,3m2/người (diện tích nhà ở tối thiểu 8,5m2/người). Do đó, nếu như việc phát triển căn hộ 25m2 không được quản lý tốt về số lượng người ở trong căn hộ thì việc cho phép xây dựng căn hộ 25m2 có thể ảnh hưởng nhất định đến mục tiêu này.

Bà Hằng nhận định, việc Bộ Xây dựng cho phép xây dựng căn hộ diện tích 25m2 là tín hiệu đáng mừng cho cả chủ đầu tư lẫn khách mua nhà. Đó là giải pháp phát triển căn hộ giá rẻ, cân bằng cung - cầu.

Tuy vậy, cơ quan nhà nước cần có cái nhìn tổng quan khi đưa ra những quy định và hướng dẫn cụ thể trong quy hoạch, thiết kế và xây dựng để đưa căn hộ 25m2 được áp dụng thành công trong thực tiễn. Để vận hành và quản lý dự án hiệu quả, các doanh nghiệp tham gia đầu tư căn hộ siêu nhỏ cần phối hợp chặt chẽ với các đơn vị chức năng.

Làm được như vậy mới mong đảm bảo được chất lượng cuộc sống của cư dân tại các dự án, tránh gây sức ép lên hạ tầng giao thông, tiện ích công cộng của thành phố cũng như giữ gìn cảnh quan kiến trúc đô thị.