Trong bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế, thay vì ồ ạt đổ tiền vào bất động sản, để chắc ăn, giới đầu tư thường có xu hướng tích trữ dòng tiền. Vậy với những thị trường nhà đất tỉnh lẻ, khu vực mà nhu cầu mua đến từ giới đầu tư luôn chiếm áp đảo, liệu có thể đứng vững trước sự sụt giảm giao dịch?
90% người mua nhà đất tỉnh là để đầu tư
Theo chuyên gia của CBRE Việt Nam, sự dịch chuyển làn sóng đầu tư nhà đất từ vùng trung tâm ra các tỉnh ngoại thành đã khiến thị trường vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An trong suốt 2 năm qua luôn nhộn nhịp. Đó cũng là nguyên do mà giá bất động sản tại các vùng giáp ranh TP.HCM đang có mức tăng khá cao, thậm chí nhiều khu vực còn ghi nhận mức giá tiệm cận so với mặt bằng chung của giá đất chào bán tại TP.HCM.
Thực trạng nào cũng có mặt trái, và đối với làn sóng đầu tư đất nền ven đô này chính là số người mua nhà để ở thực chỉ chiếm khoảng 10%, phần lớn còn lại là muốn găm hàng đợi tăng giá để sang tay thu lời hoặc đầu cơ lướt sóng.
|
|
| Làn sóng đầu tư đất nền dịch chuyển về khu vực vùng ven TP.HCM phần lớn là đến từ mục đích đầu tư. Ảnh minh họa |
Sự hình thành của các khu đô thị quy mô, theo Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu CBRE Việt Nam Phạm Ngọc Thiên Thanh, có thể coi như điểm nhấn đáng chú ý tại thị trường BĐS các tỉnh giáp ranh TP.HCM. Giới đầu tư Sài Gòn rất ưa chuộng các dự án này nhờ vị trí tốt, thường nằm dọc theo các tuyến giao thông kết nối Thành phố với các tỉnh. Song mục đích chính của họ thường chỉ là mua để đầu tư. Cụ thể là tìm kiếm các sản phẩm bất động sản và gom hàng ngay từ giai đoạn mở bán rồi chờ giá tăng để bán lại kiếm lời. Đó cũng là lý do tại sao dù có nhiều khu đô thị đã bán xong cả chục năm vẫn vắng bóng cư dân về an cư, sinh sống. Thực trạng này không chỉ khiến giá trị sản phẩm rất khó để tăng lên mà còn gây ra sự lãng phí không nhỏ.
Mặt khác, sự tăng giá mạnh của thị trường đất nền vùng ven những năm qua cũng tạo nên rào cản lớn cho những người đang có nhu cầu mua ở thực. Nguyên nhân là bởi các sản phẩm nhà, đất thường được mua để đầu tư nên việc sang tay liên tục sẽ đẩy giá bán tăng dần qua từng giai đoạn khiến thị trường khó tránh khỏi sốt ảo và những tác động tiêu cực. Không riêng gì bất động sản, 2020 là năm khó khăn chung của nền kinh tế nên nguồn tài chính từ các nhà đầu tư cá nhân không mấy dồi dào, bởi vậy, nhu cầu đầu tư dự báo sẽ còn tiếp tục giảm.
Theo P.TGĐ Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh, nhu cầu giao dịch BĐS trong nửa đầu năm nay đang có sự phân hóa mạnh giữa các đối tượng khác nhau khi phần lớn nhu cầu tìm kiếm BĐS đến từ những người mua ở thực chứ không phải giới đầu tư. Có thể nhận thấy thực tế này thông qua sự chênh lệch tới 5 lần giữa lượng tìm kiếm sản phẩm nhà ở bình dân so với lượt tìm kiếm các sản phẩm cao cấp. Đứng trước những diễn biến phức tạp, tâm lý chung của nhà đầu tư BĐS thường sẽ là găm tiền và khó có thể chi mạnh với các khoản đầu tư, đặc biệt là đối với thị trường lạ.
BĐS ven đô có giảm nhiệt khi dòng vốn đầu tư gặp khó
Với thực tế quỹ đất cho dự án mới tại TP.HCM ngày càng bị thu hẹp, cộng với sự phát triển mạnh mẽ trong kết nối hạ tầng giữa vùng vệ tinh với TP.HCM, xu hướng chuyển dịch ra các vùng giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An… có thể xem như giải pháp tất yếu của thị trường.
Báo cáo thị trường quý 2/2020 của Batdongsan.com.vn cho thấy, sự quan tâm đến bất động sản tại 2 thành phố lớn là TP.HCM và Hà Nội đã bị "bỏ xa" bởi nhu cầu tìm mua BĐS của người dùng với thị trường địa ốc các tỉnh phía Nam. Theo đó, sự quan tâm của người mua đối với 7 tỉnh phía Nam đang có sự gia tăng gồm Long An tăng 54%, Kiên Giang tăng hơn 42%, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 40% và Bình Dương tăng 21%.
|
|
| Dòng tiền chảy vào BĐS sẽ tiếp tục đổ mạnh về các thị trường tỉnh vùng ven TP.HCM. Ảnh minh họa |
Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển TP.HCM, Giáo sư Nguyễn Minh Hòa nhận định, các dự án mới trên địa bàn thành phố đang bị hạn chế cấp phép, trong khi nguồn cầu về nhà ở luôn có xu hướng gia tăng. Chính vì vậy, “dòng tiền” theo đó sẽ dịch chuyển về khu vực các tỉnh lân cận. Trong đó, khu vực các tỉnh Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu, Đồng Nai hay Bình Phước - với đặc điểm chung là đều sở hữu điều kiện thuận lợi về hạ tầng giao thông cùng vị trí giáp ranh TP.HCM, hiện đang có những lợi thế lớn. Do đó, sức mua của thị trường sẽ chuyển hướng về các thị trường vùng ven trong thời gian tới, đáng chú ý sẽ là các khu đô thị với quy hoạch đồng bộ, bài bản.
Theo ông Nguyễn Minh Hoà, một trong những nguyên nhân khiến người mua nhà chuyển hướng sang các sản phẩm đất nền tại vùng ven với mức giá phù hợp chính là mặt bằng giá sơ cấp của đất nền tại TP.HCM vẫn đang neo ở mức cao. Thêm vào đó, người dân sinh sống tại đô thị vệ tinh sẽ không quá lo ngại về các nhu cầu mua sắm vui chơi ngoại thành thua kém khu trung tâm vì nay đã được dễ dàng được đáp ứng nhờ công nghệ mới cũng như sự phát triển của các chuỗi bán lẻ quy mô.
Quản lý cấp cao, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng, đầu tư bất động sản vùng ven đang là xu hướng song vẫn tồn tại nhiều vấn đề cần được xem xét kỹ lưỡng. Theo đó, tại các dự án tỉnh lẻ, tỷ suất sinh lời thường chịu tác động từ nhiều yếu tố như vị trí, tiện ích, hạ tầng, uy tín chủ đầu tư, chất lượng sản phẩm, cảnh quan.
Theo ông Kiệt: “Khi đầu tư thị trường tỉnh, lợi nhuận thường đi kèm rủi ro. Thị trường tỉnh đang tập trung phát triển dòng sản phẩm khu đô thị quy mô. Các khu đô thị mới thường không phục vụ nhu cầu ở ngay, nếu chưa thể mua đi bán lại nhanh mà buộc phải chờ đợi thêm. Nhà đầu tư nên xác định kỳ vọng tăng giá có khả thi hay không, hiệu suất sinh lời là bao nhiêu và thanh khoản ra sao, thời gian chờ là bao lâu. Nên tìm hiểu kỹ khu vực đầu tư trước khi chọn mặt gửi vàng, đừng đi theo xu hướng đám đông".