Thông tư 06/2016 bổ sung, sửa đổi một số điều của Thông tư 36/2014 được ban hành đã ảnh hưởng tới kế hoạch ra hàng của các chủ đầu tư bất động sản (BĐS) trong quý II/2016.
Hạn chế ra hàng
Báo cáo mới nhất của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) cho thấy, từ tháng 5/2016, tại 2 thành phố lớn là Tp.HCM và Hà Nội, lượng giao dịch và sức tiêu thụ nhà đất đã giảm rõ rệt. Hầu như không có thêm nguồn cung BĐS mới trong tháng 5, đa số các chủ đầu tư mở bán các dự án cũ với mức giá mới hoặc chính sách bán hàng mới. Sự khan hiếm nguồn cung mới khiến giá bán tăng đáng kể.
Theo số liệu thống kê trên thị trường Hà Nội và Tp.HCM, giá bán sơ cấp tại một số dự án đã tăng 5-7% so với tháng đầu năm 2016, giá bán thứ cấp cũng tăng 10-15%. Lượng giao dịch toàn thị trường Tp.HCM đạt 6.400 căn trong quý II, giảm 18% so với cùng kỳ năm ngoái. Sức tiêu thụ của căn hộ giá từ 2-4 tỷ đồng/căn giảm mạnh khoảng 30% so với cùng kỳ năm trước.
Tháng 6/2016, lượng tồn kho BĐS giảm gần 3.000 tỷ đồng so với tháng 5. Tồn kho BĐS giảm 13.400 tỷ đồng trong nửa đầu năm nay, tương ứng hơn 26%, đưa tổng giá trị tồn kho BĐS toàn quốc tính đến cuối tháng 6/2016 xuống còn khoảng 37.489 tỷ đồng. So với cùng kỳ năm 2015, giá trị này giảm 1.935 tỷ đồng.
Chủ đầu tư đang tính toán lại thời gian mở bán dự án sau khi Thông tư 06 được
ban hành. (Ảnh minh họa, nguồn: Internet).
Sức mua tại thị trường Hà Nội tăng nhẹ so với tháng trước do một số dự án mở bán thu hút nhiều sự quan tâm của khách hàng. Tuy có hàng loạt sự kiện mở bán căn hộ trung cấp được công bố trong tháng 5/2016, nhất là những ngày cuối tháng nhưng nhìn chung, lượng mở bán cũng không được cải thiện đáng kể.
Báo cáo cập nhật các công ty nguyên cứu cho thấy, thị trường trong tháng 4 vẫn khá sôi động ở cả 2 thành phố lớn. Hơn 1.600 căn hộ tại Hà Nội được chào bán trong tháng 4, nguồn cung căn hộ 4 tháng đầu năm lên trên 5.500 căn, đã tăng 45% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung này có sự đóng góp đáng kể của một số dự án như The Arcadia thuộc KĐT Vinhomes Gardenia và Park Hill Premium do Vingroup làm chủ đầu tư, FLC Garden City, MBLand Central Point, EcoLife Capitol, Mon City hay Hanoi Landmark 51...
Trong khi đó, tại Tp.HCM, có đến hơn 3.700 căn hộ được chào bán trong tháng 4, gấp 3,8 lần so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế 4 tháng, có khoảng 8.000 căn hộ được chào bán, con số này tăng 52% so với cùng kỳ năm 2015. Các dự án mới gia nhập thị trường của các chủ đầu tư lớn đóng góp đáng kể cho nguồn cung mới. Cụ thể như Sunrise Riverside (Nhà Bè), Dragon Hill 2 (Nhà Bè), Wilton Tower (Bình Thạnh), Soho Premier (Bình Thạnh), Opal Riverside (Thủ Đức), Centana Thủ Thiêm (quận 2), Riva Park (quận 4),... Bên cạnh đó, một số dự án mới dù chưa chính thức được chủ đầu tư chào bán nhưng cũng đã được giới thiệu ra thị trường từ đầu năm đến nay, chẳng hạn như Madison, Vinhomes Golden River, The Nassim.
Chủ đầu tư tìm cách tiếp cận mới
Giám đốc Phân tích CBRE Việt Nam, bà Nguyễn Hoài An đánh giá, nhịp điều chỉnh của thị trường sẽ chưa bị ảnh hưởng nhiều bởi Thông tư 06 mà chủ yếu là do yếu tố tâm lý. Chính sách mới thể hiện tác động rõ hơn vào cuối năm, trong đó các dự án mới triển khai hoặc bắt đầu triển khai sẽ là những đối tượng bị ảnh hưởng khi việc huy động vốn trở nên khó khăn hơn. Nhiều doanh nghiệp sẽ buộc phải điều chỉnh lại kế hoạch triển khai các dự án nhằm giảm rủi ro trong dài hạn.
Có cùng quan điểm, Giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Bắc, ông Vũ Cương Quyết cho hay, Thông tư 06 không có tác động tiêu cực với các dự án đang triển khai, đủ điều kiện bán hàng vì các dự án này đều đã được ngân hàng bảo lãnh, đã kiểm soát dòng tiền nên khách hàng có thể yên tâm về tiến độ và dự án cũng không còn những rủi ro về tài chính. Thế nhưng, với các dự án mới triển khai sẽ gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là với những doanh nghiệp nhỏ, năng lực tài chính yếu, sẽ khó triển khai dự án mới. Do đó, theo ông Quyết, sau khi Thông tư 06 được ban hành, thị trường BĐS sẽ tiếp tục có cuộc sàng lọc mới, là sân chơi cho các 'ông lớn' có tiềm lực tài chính vững mạnh.
Song, theo đánh giá chung của giới chuyên gia địa ốc, có thể thấy đã có sự chuyển dịch rõ rệt về xu hướng chào hàng của các chủ đầu tư dự án bắt đầu từ giữa quý II/2016, tức trùng với thời điểm Thông tư 06 được Ngân hàng Nhà nước ban hành.
Quy định tại Thông tư 06 đã có phần nhẹ nhàng hơn so với dự thảo công bố trước đó, tuy nhiên vẫn theo hướng siết dần tín dụng với BĐS và các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã chuẩn bị kế hoạch dài hạn cho mình. Ngay từ quý II, nhiều doanh nghiệp đã có sự điều chỉnh kế hoạch triển khai các dự án để giảm thiểu các rủi ro trong dài hạn. Phương án điều chỉnh rõ nhất là tính toán lại thời điểm mở bán và phát triển dòng sản phẩm phù hợp với khả năng hấp thụ của thị trường.
Bên cạnh tác động của Thông tư 06, theo đại diện một sàn môi giới lớn có trụ sở trên đường Nguyễn Ngọc Vũ, sau vụ lùm xùm của nhiều dự án BĐS bị ngân hàng siết nợ trong thời gian qua, người mua nhà đã trở nên cẩn thận hơn rất nhiều đối với các dự án căn hộ mở bán mới, nhất là việc chờ đợi liệu các dự án mới này có nằm trong danh sách được bán 'lúa non' mà cơ quan quản lý công bố hay không. Việc chào hàng của các doanh nghiệp địa ốc trong thời gian tới sẽ chịu tác động không nhỏ bởi tâm lý này.
Thứ nữa, việc gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng đã chính thức không ký mới cũng làm giảm nhu cầu mua nhà ở của người tiêu dùng, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, trung bình.
VNREA cho rằng, hầu hết các dự án BĐS mở bán thời điểm hiện tại đều là những dự án có đầy đủ tiện ích, được sự bảo lãnh, hỗ trợ từ phía ngân hàng, giúp khách hàng có điều kiện mua nhà dễ dàng hơn và niềm tin vào dự án được củng cố hơn.