Tổng dư nợ tín dụng tính đến tháng 9/2015 tăng 10,78% so với đầu năm nay và cao hơn nhiều so với tốc độ 7% cùng kỳ năm ngoái. Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR) cho hay, tăng trưởng tín dụng có dấu hiệu nóng, đã vượt xa tốc độ tăng trưởng GDP danh nghĩa, việc này có thể dẫn tới nguy cơ bùng nổ lạm phát và "bong bóng" tài sản trong giai đoạn sau.
Tiềm ẩn nguy cơ "bong bóng" BĐS
Báo cáo Kinh tế vĩ mô Việt Nam quý III/2015 của VEPR nêu rõ, hiện nền kinh tế Việt Nam đang có những dấu hiệu hồi phục tích cực, nhất là việc tham gia Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) cùng các hiệp định thương mại tự do (FTA) khác, góp phần tạo ra những cơ hội mới cho tăng trưởng kinh tế. Song bên cạnh đó vẫn có những rủi ro tiềm ẩn trong khu vực tài chính cũng như các thị trường tài sản.
Riêng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS), theo VEPR, hiện nay thị trường đang ấm lên rõ rệt, thể hiện ở doanh số căn hộ bán ra cao kỷ lục trong quý II/2-15, trong đó phân khúc cao cấp chiếm ưu thế và chỉ số giá BĐS có xu hướng tăng nhẹ.
Biểu đồ tỷ giá BĐS tại Hà Nội và Tp.HCM trong các nhăm 2013, 2014 và hai
quý đầu năm 2015.
Thị trường BĐS có sự tăng trưởng mạnh mẽ trong quý III vừa qua cũng như 9 tháng đầu năm 2015. Với Thông tư 36/2014/TT-NHNN nới lỏng cho vay BĐS giảm hệ số rủi ro từ 250% xuống còn 150% đã tạo hiệu ứng ra những hiệu ứng tích cực cho thị trường. Số liệu thống kê của Savills cho biết, lượng căn hộ chào bán mới và được bán thành công liên tục ở mức cao. Tại Tp.HCM và Hà Nội, thị trường hấp thụ lần lượt khoảng 5.220 và 6.650 căn hộ, những con số này tương ứng 59% và 50% so với cùng kỳ năm trước.
Nhưng giá BĐS diễn biến khá ổn định, hiện tại xu hướng tăng nhẹ chưa có dấu hiệu nóng sốt. Chỉ số giá BĐS trong quý 2 tại Tp.HCM tăng 0,3 điểm và 1 điểm tại thị trường Hà Nội.
CBRE đánh giá, tại Tp.HCM lượng giao dịch phần lớn nằm ở phân khúc cao cấp. Phân khúc trung cấp ở Hà Nội vẫn giữ vị trí thống trị và tăng mạnh ở phân khúc cao cấp.
Trong khi đó, phân khúc bình dân ít nhận được sự quan tâm. Tính đến tháng 9/2015, gói tín dụng hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng với đối tượng thu nhập thấp mới giải ngân được 26%. Tốc độ cho vay BĐS ghi nhận những dấu hiệu tăng mạnh, trong 6 tháng đầu năm đạt 10,89%.
Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách VEPR cho rằng, sự hồi phục của thị trường BĐS là tín hiệu tích cực đối với nền kinh tế, song cần thận trọng với khả năng hình thành "bong bóng" tài sản bởi sự nới lỏng quá mức về chính sách tiền tệ.
Một là, tăng trưởng tín dụng có dấu hiệu nóng, đã vượt xa tốc độ tăng trưởng GDP danh nghĩa có thể dẫn tới nguy cơ bùng nổ lạm phát và "bong bóng" tài sản trong giai đoạn sau. Thế nên, VEPR đề xuất chính sách tiền tệ cần phải cẩn trọng hơn, phải kiểm soát chặt chẽ cung tiền phù hợp với tốc độ tăng trưởng GDP danh nghĩa.
Hai là, nên thận trọng với sự tăng trưởng của thị trường BĐS và ngăn ngừa sự hình thành "bong bóng" BĐS có tính chu kỳ. Hiện tín dụng cho BĐS đang có xu hướng tăng cao và các giao dịch đang tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, cùng đó mặt bằng giá có xu hướng tăng gây lo ngại về sự phát triển bền vững của thị trường địa ốc trong thời gian tới. Theo VEPR, khi thị trường đã phục hồi nên điều chỉnh lại chủ trương khuyến khích cho vay BĐS.
Nhận định của chuyên gia
Một khi thị trường tài chính đã ổn định thì nên để lãi suất xác định theo tương quan thị trường. Nếu duy trì trần lãi suất tiết kiệm dưới 6 tháng (5,5%/năm) sẽ gây khó khăn trong việc thu hút tiền gửi của các ngân hàng thương mại và làm gia tăng tiêu dùng cũng như đẩy dòng vốn tiết kiệm vào các thị trường tài sản có mức sinh lời kỳ vọng cao hơn. Đây có thể là nguyên nhân gây mất cân bằng trên thị trường vốn.
Bàn về các vấn đề nói trên, chuyên gia kinh tế - Tiến sĩ Lê Bá Trí Nhân cho rằng, vẫn còn quá sớm để nói đến hiện tượng "bong bóng" BĐS theo chu kỳ. Hiện tại, thị trường đang xuất hiện sự đầu tư lệch pha, nguồn cung căn hộ cao cấp đang rất dồi dào, theo đó nguồn tín dụng vào phân khúc này cũng gia tăng. Nhưng các chủ đầu tư BĐS luôn biết cách sử dụng đòn bẫy tài chính và quản lý dòng tiền khá phù hợp trong thời gian qua. Điều quan trọng là, nguồn cung tăng cao song tỷ lệ hấp thụ trên thị trường vẫn giữ mức tăng trưởng ổn định. Nhiều nhà phát triển dự án thời gian qua không chỉ sử dụng nguồn tiền từ ngân hàng mà còn huy động từ nhiều quỹ đầu tư nước ngoài khác nhau, do đó dòng tiền vào thị trường ngày một đa dạng.
Có cùng quan điểm trên, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn thuộc công ty CBRE Việt Nam bà Dương Thùy Dung nhận định, thị trường BĐS tại Tp.HCM hiện được trải đều trên nhiều khu vực, gồm cả trung bình và cao cấp. Mặc dù giá chào bán trong thời gian qua có tăng song tính thanh khoản vẫn tốt, nhìn chung tỷ lệ hấp thụ đang trên 60%. Trong trường hợp con số này rơi xuống mức dưới 40% mới thực sự đáng lo ngại.
Trong khi đó, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh, thị trường BĐS đang rất sôi động, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp, vì thế nguồn tín dụng đổ vào thị trường khá cao. Các ngân hàng thương mại đã rất cẩn trọng trong việc cho vay BĐS năm 2015 bởi họ đã "thấm" được các bài học đắt giá trước đó khi nợ xấu tăng mạnh. Vậy nhưng, tình trạng "bong bóng" BĐS thường xảy ra khi giá bán nhà ở tăng quá cao. Các phân khúc nhà ở có giá tăng khoảng từ 3-5% thì hoàn toàn không có "bong bóng", tuy nhiên nếu tăng lên từ 20% thì cần phải hết sức cẩn thận. Trường hợp thị trường tiếp tục tăng giá đến mức 40%, bong bóng chắc chắn sẽ xuất hiện.
Chuyên gia này cho biết: “Hiện nay, với giá bán vẫn ổn định thì chưa có hiện tượng bong bóng. Vì thế, chúng ta phải làm sao thông tin đến khách hàng một cách rõ ràng về giá bán. Chúng ta không thể kiểm soát về giá mà phải tôn trọng quy luật cung cầu trên thị trường do đây là thị trường tự do. Chúng ta cần phải có một hệ thống cảnh báo để doanh nghiệp và khách hàng được biết”.