Condotel có nguy cơ "vỡ trận" tại TP. Nha Trang

Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam cho biết, trong quý III/2018, hàng loạt dự án với hơn 1.000 căn hộ du lịch (condotel) đã được chào bán tại tỉnh Khánh Hòa, nâng số căn rao bán tại TP. Nha Trang lên 12.000 căn. Tuy nhiên, các dự án mới có tỷ lệ giao dịch thành công chỉ khoảng 20%.

Lượng giao dịch thành công ít

TP. Nha Trang được xem là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất châu Á. Dự kiến, trong năm 2018, Nha Trang sẽ đón 6,5 triệu lượt khách tới tham quan, nghỉ dưỡng. Nhu cầu condotel của thành phố này vì thế cũng tăng cao.

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, trong năm 2019-2020, dự kiến, TP. Nha Trang và Khu Du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh (Bãi Dài) sẽ có thêm 12 dự án condotel với hơn 12.200 căn hộ được tung ra thị trường. Trong đó, The Arena ở Bãi Dài cung cấp hơn 5.000 căn hộ, 11 dự án còn lại với hơn 7.200 căn tập trung tại TP. Nha Trang như: Nha Trang City Central 209 căn, HUD Building Nha Trang 490 căn, Scenia Bay Nha Trang với 704 căn...

Nhiều dự án condotel đang được xây dựng rầm rộ tại TP. Nha Trang

Theo đánh giá của Hiệp hội BĐS Việt Nam, lượng giao dịch condotel tại Khánh Hòa trong quý III/2018 giảm mạnh so với quý I và II, đạt 789 căn. Cả nguồn cung và lượng giao dịch thành công của phân khúc condotel đều chững lại.

Tổng Thư ký Hiệp hội Môi giới BĐS Khánh Hòa, ông Phan Việt Hoàng cho biết, lượng giao dịch condotel tại tỉnh này trong quý III giảm mạnh. Thậm chí, giá đất cũng có xu hướng giảm, thị trường hoạt động ở mức cầm chừng. Trước khi quyết định giao dịch, người tiêu dùng hiện đã quan tâm đến vấn đề pháp lý nhiều hơn.

Về việc lượng giao dịch condotel giảm sút, Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng có nhiều nguyên nhân dẫn đến điều này. Cụ thể, dòng vốn đầu tư (đặc biệt là vốn vay để đầu tư BĐS nghỉ dưỡng) hạn chế khi nhà nước siết chặt vốn. Hơn nữa, nhà đầu tư vẫn còn tâm lý e ngại khi các chính sách về pháp lý cho các sản phẩm condotel vẫn chưa được tháo gỡ.

Ngoài ra, năng lực phát triển và khai thác kinh doanh các dự án BĐS nghỉ dưỡng của doanh nghiệp Việt vẫn còn hạn chế, khiến nhà đầu tư còn ngờ vực. Các nhà đầu tư nhỏ hiện rất thận trọng khi chọn dự án BĐS nghỉ dưỡng.

Điều đáng nói là giá bán sản phẩm nghỉ dưỡng đã được các chủ dự án đẩy lên cao, bình quân 35-50 triệu đồng/m2, thậm chí trên 70 triệu đồng/m2. Điều này khiến các nhà đầu tư có nhu cầu chuyển nhượng khó tạo thanh khoản.

Phát sinh thêm nhiều vấn đề

Theo một lãnh đạo ngân hàng thương mại ở Nha Trang, dự án condotel có đặc trưng là chỉ có một phần vốn là vốn tự có của doanh nghiệp, còn lại là huy động từ nhà đầu tư thứ cấp (người dân). Dự án sẽ rất dễ bị đình trệ nếu không bán được sản phẩm. Chỉ khi doanh nghiệp có nguồn vốn dồi dào thì mới hoàn thành được dự án. Dự án cũng rất khó hoàn thành nếu vốn của doanh nghiệp chỉ chiếm khoảng 30%.

Vị này nói: "Có cái gọi là "đòn bẩy vốn vay" khi chủ đầu tư lấy dự án ra vay ngân hàng. Tuy nhiên, ngân hàng trói buộc nhiều điều kiện. Muốn vay vốn thì doanh nghiệp buộc phải chứng minh là bán được sản phẩm, ít nhất khoảng 40% lượng căn hộ. Ngay cả khách hàng dùng căn hộ condotel để vay tiền cũng không dễ vì khung pháp lý của căn hộ này chưa chặt, dễ nảy sinh tranh chấp quyền lợi".

Tiếp cận một căn hộ condotel vừa được đưa vào khai thác ở TP. Nha Trang, chúng tôi phát hiện việc thuê, quản lý căn hộ ở đây rất lỏng lẻo. Công ty quản lý nhà, chủ đầu tư thứ cấp hoặc ban quản lý tòa nhà có thể đứng ra cho thuê. Khách thuê 3 ngày cho 2 người nhưng thực tế, 8 người vẫn được vào ở mà không cần đăng ký thêm. Việc trả tiền căn hộ cũng không thống nhất, mỗi chủ mỗi giá, số tiền trả thực tế cao hơn số tiền chủ nhà "báo cáo thuế".

Bên cạnh đó, những dịch vụ như vệ sinh, dọn phòng... hầu như không có. Là chủ một căn hộ condotel, bà Trần Thị L. rất thất vọng vì chất lượng căn hộ xuống cấp nhanh. Căn hộ ở tầng 35 của bà mới chỉ sử dụng vài tháng nhưng đường ống dẫn nước đã bị bục, gây ẩm mốc, bong tróc sơn. Bà L. lo ngại: "Khiếu nại lên chủ đầu tư thì họ nói phải đợi tới đợt bảo trì mới làm một lần, không làm riêng lẻ".

Gần đây, hàng chục nhà đầu tư condotel của dự án khách sạn Bavico Nha Trang đã tập trung trước trụ sở UBND tỉnh Khánh Hòa đề nghị giải quyết tranh chấp khi khách hàng mua căn hộ nhưng chủ đầu tư không trả tiền hợp tác kinh doanh và đem thế chấp căn hộ cho ngân hàng.

Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Khánh Hòa, kiến trúc sư Nguyễn Văn Lộc cho biết, khu vực phía Đông TP. Nha Trang đang phải chịu áp lực mạnh khi hàng loạt khách sạn cao tầng ra đời, đặc biệt là các dự án condotel. Mỗi dự án có hàng ngàn căn hộ, kéo theo nhu cầu về đi lại, vệ sinh, môi trường, ăn uống, học tập... Tất cả dồn hết về trung tâm, TP. Nha Trang vì thế sẽ càng thêm ngột ngạt.

Mới đây, Sở Du lịch tỉnh Khánh Hòa cũng đề xuất UBND tỉnh kiến nghị Bộ VH-TT&DL quan tâm chỉ đạo, hướng dẫn thực hiện kịp thời các vấn đề mới phát sinh về quản lý, khai thác, vận hành "căn hộ du lịch thuộc tòa nhà cao tầng đa chức năng", "sở hữu kỳ nghỉ"... để bảo đảm điều kiện kinh doanh theo đúng pháp luật.