Đằng sau việc doanh nghiệp bất động sản vay vốn làm dự án

Sau khi Tp.HCM công bố 77 dự án bất động sản bị thế chấp ngân hàng, thông tin từ Văn phòng quản lý đất đai Sở Tài nguyên và môi trường Hà Nội, cũng cho biết thủ đô hiện có 26/300 dự án đang thế chấp.

Lộ thông tin, DN khó bán nhà?

Trao đổi với PV, TS Phạm Sỹ Liêm – nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, về nguyên tắc mọi thứ đều phải minh bạch, rõ ràng. Thông tin càng chính xác, đầy đủ thì các quan hệ mua bán, giao dịch trong xã hội càng đảm bảo, ít rủi ro hơn.

Ông Liêm phân tích, chủ đầu tư dự án BĐS bao giờ cũng phải vay tiền ngân hàng, chứ vay của người mua nhà thì “thật vô duyên”. Một khi đã vay thì phải chấp nhận thế chấp tài sản.

“Tôi biết nhiều DN thế chấp dự án vay tiền, nhưng không phải để triển khai dự án mà để làm việc khác. Thậm chí họ còn huy động thêm tiền từ người mua nhà để đầu tư chỗ khác. Khi việc làm ăn thất bát, không thể thu hồi nổi vốn sẽ phát sinh rắc rối”, ông Liêm cho biết.

Thông tin nên rõ ràng để người mua nhà không hoang mang

Vị này cũng cho rằng, hiện nhiều chính sách của nhà nước chưa rõ ràng. Chẳng hạn, lẽ ra không nên cho người bán huy động tiền của người mua nhà, mà chỉ cho phép họ nhận tiền đặt cọc.

Từ thực tế trên, ông Liêm khẳng định việc công bố thông tin rộng rãi sẽ có lợi cho những DN kinh doanh đàng hoàng. Chỉ có những DN không đàng hoàng thì mới gặp khó khăn. Ngoài ra, việc công bố này cũng giúp tiết kiệm thời gian, công sức, thậm chí tiền bạc của người mua nhà.

Ngân hàng biết nhưng không cung cấp thông tin cho khách mua nhà

Ở góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Thế Truyền - Giám đốc Công ty Luật hợp danh Thiên Thanh - Đoàn luật sư TP Hà Nội nêu quan điểm, ở Việt Nam, thị trường BĐS và tín dụng là 2 thị trường kém minh bạch nhất từ trước đến giờ.

Ông Truyền cho rằng, hầu hết các dự án BĐS ở Việt Nam đều phải vay, thế chấp ngân hàng. Còn sở dĩ có bong bóng BĐS, hiện tượng đẩy giá, thổi giá là do thông tin minh bạch không được công bố ra thị trường.

“Tôi nghĩ các ngân hàng biết rõ chủ đầu tư thế chấp dự án lấy tiền để làm gì, nhưng lại không cung cấp cho người dân biết, dẫn đến nhiều rủi ro”, luật sư Truyền nói.

Phân tích sâu hơn về con đường dẫn tới rủi ro cho các thượng đế, ông Truyền cho hay, khi có được giấy phép xây dựng, chủ đầu tư được thế chấp dự án. Theo luật, để có thể mở bán thì dự án phải xây xong phần móng.

Chủ đầu tư sau khi xây xong móng sẽ bắt đầu bán căn hộ cho khách. Khi đó, thông qua sàn giao dịch BĐS, họ không cần công chứng hợp đồng nên ngân hàng không thể kiểm soát được họ đã bán được bao nhiêu căn cho những ai, và thu bao nhiêu tiền.

Nói cách khác, ngân hàng không kiểm soát được đầu ra sản phẩm, chỉ hoàn toàn dựa vào sự trung thực của chủ đầu tư. Lợi dụng điều này, doanh nghiệp BĐS bơm tiền đầu tư liên tục nhiều dự án khác nhau, dẫn tới rủi ro cao. Rủi ro có thể xảy đến từ việc DN không xin được giấy phép, không xin được quy hoạch để triển khai dự án.

“Ngân hàng lường trước được hết các rủi ro đó, nhưng chưa có cơ chế giám sát hiệu quả. Một số ngân hàng cũng đã tính đến việc ký hợp đồng hợp tác 3 bên: DN – ngân hàng – khách hàng mua nhà để hạn chế rủi ro”, ông Truyền khẳng định.