Địa ốc 7 ngày: Vốn rẻ đang kích thị trường

1. Câu chuyện thứ nhất là việc chính thức hóa quy định cho vay thế chấp với bất động sản “trên giấy” từ ngày 16/6/2014.

Cụ thể, tại Thông tư liên tịch của Liên bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường, tại tất cả các phân khúc nhà chung cư, biệt thự, liền kề, người mua nhà đều có thể thế chấp căn hộ hình thành trong tương lai để vay tiền ngân hàng, với điều kiện khách hàng đã có hợp đồng mua nhà ký với chủ đầu tư và dự án đó là hợp pháp (có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt), xây xong móng và không bị kê biên thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước.

Với phân khúc nhà ở xã hội, điều kiện cho vay thế chấp còn thoáng hơn: chỉ cần căn hộ được thế chấp thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất.

Ngay sau khi Thông tư này được ban hành, đã xuất hiện những lo ngại rằng, việc cho phép thế chấp nhà hình thành trong tương lai có thể làm nảy sinh rủi ro cho phía ngân hàng, bởi thực tế không ít dự án bất động sản hiện nay đã được chủ đầu tư “cầm cố”, thế chấp với ngân hàng khi vay vốn để thực hiện. Rất có thể một sản phẩm bất động sản sẽ được thế chấp 2 lần tại cùng một ngân hàng hoặc ngân hàng khác, dẫn tới rắc rối có thể nảy sinh nếu một trong 2 bên không trả được nợ đúng hạn cho ngân hàng. (Từ 16/6: Cho phép thế chấp nhà trên giấy, VNEconomy, 16/5).

Lo ngại không phải không có lý, giai đoạn thị trường lao dốc vừa qua, đã có không ít vụ tranh chấp xung quanh câu chuyện thế chấp trùng dự án, khi cả người mua và người bán đều thế chấp để vay vốn ngân hàng.

2. Câu chuyện thứ hai cũng liên quan đến cho vay mua nhà đất, nhưng là ở khía cạnh tác động đến thị trường.

Chỉ cần 600 - 700 triệu đồng, người ta đã có thể dọn đồ vào ở ngay trong một căn hộ giá 2 tỷ; hay chỉ cần trả góp chưa tới 3 triệu đồng/tháng trong năm đầu tiên cũng có nơi ở…, những ưu đãi tưởng như không tưởng trong giai đoạn thị trường địa ốc đang hưng phấn. Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng hợp tác với các ngân hàng để cho khách vay tới 70%, lãi suất ưu đãi (có nơi xuống còn 3-7%/năm).

Không chỉ cạnh tranh sát ván về lãi suất, các ngân hàng cũng đua nhau tung nhiều chiêu hấp dẫn khách hàng như chia nhỏ lộ trình thanh toán, ân hạn trả vốn vay năm đầu, áp lãi suất cho vay chỉ từ 3-7%/năm trong 1-3 năm tiếp theo, có thể vay trong thời hạn từ 15-20 năm... Những chính sách thanh toán, lãi suất hấp dẫn này đang khiến nhiều người quyết định mua nhà.

Riêng tại Techcombank, tính đến đầu tháng 4/2014, cho vay bất động sản chiếm tỷ trọng cao nhất trong các sản phẩm tín dụng cá nhân. Tỷ trọng giải ngân cho mảng này cũng chiếm đến 47% tổng số dư giải ngân toàn ngân hàng, mỗi tháng dư nợ giải ngân mới khoảng 600 tỷ. (Vốn rẻ ngân hàng tạo sóng nhà đất  VEF, 16/05).

Tất nhiên, cho vay bất động sản là bài toán kinh doanh của các ngân hàng, bí đầu ra khu vực khách hàng doanh nghiệp, thì phải bung ra ở khu vực khác - khách hàng cá nhân, trong đó có cho vay mua nhà ở, để tránh ứ vốn. Nhưng nợ xấu, hệ lụy cho vay bất động sản ồ ạt vào thị trường bất động sản giai đoạn trước đến nay vẫn còn chưa giải quyết được.

3. Câu chuyện thứ ba là cùng với sự khởi sắc của phân khúc bất động sản giá thấp, thì phân khúc căn hộ cao cấp cũng đang có bước chuyển mình.

(Căn hộ cao cấp chuyển mình, Thanh niên, 12/5)

Tại thị trường Hà Nội đã chứng kiến việc nhiều người đã bán căn hộ Times City (do Vingroup làm chủ đầu tư) trước đó đang phải mua lại căn hộ với giá không dưới 35 - 40 triệu đồng/m2. Đến nay, giai đoạn 1 của dự án Times City đã hoàn thiện và bán hết hàng. Giai đoạn 2 của dự án đang được chủ đầu tư rốt ráo triển khai, dù chưa chính thức mở bán, nhưng theo giới nhà đất hiện đã có khá nhiều người quan tâm và khả năng sẽ trở thành cơn sốt mới trên thị trường. Các dự án khác cũng công bố mở bán với tốc độ bán hàng tốt như Thăng Long Number One (quận Thanh Xuân) của Tổng công ty Viglacera, Diamond Flower Tower (quận Thanh Xuân) của Công ty Handico 6, Star City trên đường Lê Văn Lương của Ocean Group... với giá trên 30 triệu đồng/m2 đang có tốc độ bán hàng khá tốt.

Ghi nhận thực tế thị trường TP. HCM cũng cho thấy, tại nhiều dự án sức mua đã tăng mạnh trở lại. Mới đây, Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng phát đi thông báo cho biết trong tổng số 262 căn hộ, với mức giá thấp nhất từ 31 triệu đồng/m2 tại Dự án Green Valley hồi cuối tháng 3.2014 đến nay, khoảng 80% căn hộ đã có khách đặt mua. Hay dự án lâu đài Chateau có mức giá từ 22 - 72 tỷ đồng/căn (khoảng 80 - 100 triệu đồng/m2) mở bán hồi tháng 5/2012 đến nay đã bán gần hết 103 căn.

Theo TS. Phạm Sĩ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, nhận định nhiều dự án bất động sản cao cấp đang có những bước chuẩn bị để đón đầu những chính sách mới, cụ thể là chính sách mở cửa cho Việt kiều, người nước ngoài vào tham gia thị trường.

Chưa biết độ xác thực của những thông tin công bố từ chủ đầu tư tới đâu, bởi thời gian trước không ít dự án bị nghi ngờ “làm giá” bởi những thông tin kiểu này. Nhưng hãy cứ chờ xem, biết đâu phân khúc cao cấp “hết mưa là nắng hửng lên thôi”!

4. Câu chuyện thứ tư lại liên quan đến chất lượng của nhà thu nhập, phân khúc đang có nhu cầu lớn và thanh khoản tốt nhất hiện nay (Nhà thu nhập thấp chất lượng thấp?, Tiền phong, 16/5).

Chuyện là mới chỉ đưa vào sử dụng một thời gian, một số dự án nhà thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội như khu nhà thu nhập thấp Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội, nhà thu nhập thấp Kiến Hưng (Hà Đông, Hà Nội)… bị nước thấm dột gây hư hỏng, lớp trần thạch cao bị thủng, qua lỗ thủng có thể thấy phía trên trần trơ lõi sắt của bê tông; rồi cửa mọt, cửa bị lắp ngược khiến nước mưa tràn vào nhà.

Nguyên nhân của cái sự xuống cấp này tại dự án Nhà thu nhập thấp Đặng Xá, theo đại diện chủ đầu tư,  hoàn toàn là “tại khách quan”, là người dân sử dụng, vệ sinh chưa tốt hay “có thể nắng nóng dẫn tới rạn vữa, co ngót vật liệu, độ giãn nở của các vật liệu khác nhau dẫn tới rạn, nứt” và “phát sinh tới đâu, chủ đầu tư sẽ có biện pháp khắc phục, sửa chữa tới đó”!

Công thức nhà thu nhập thấp = chất lượng thấp hình như đang được các chủ đầu tư thoải mái áp dụng? Lạ là với ưu đãi thuế đất, lại thường xây dựng ở những nơi xa trung tâm, giá bán không thấp hơn nhà thương mại cùng khu vực là mấy, chất lượng lại có rất nhiều vấn đề, mà chủ đầu tư vẫn luôn miệng than lỗ?

5. Câu chuyện thứ năm cũng liên quan đến sự xuống cấp của công trình, một công trình nhỏ về hình thức nhưng lại có giá trị lớn về văn hóa, di tích Phu Văn Lâu. (Mối cắn sập Phu Văn Lâu, Vietnamnet, 15/5).

Sáng 15/5, một góc của Phu Văn Lâu đã bị sụp xuống do cột kèo đã bị mối ăn ruỗng. Theo ông Phan Thanh Hải, Giám đốc Trung tâm bảo tồn di tích Cố đô Huế, từ năm 1993 do khó khăn nên mới tiến hành trùng tu được một lần với quy mô nhỏ, không đồng bộ, vẫn giữ nguyên bộ khung cũ, toàn bộ cột đã bị mối mọt và “sẽ cần hội đồng khắc phục nhanh hậu quả nhưng về lâu dài sẽ phải có dự án trùng tu lớn”.

6. Câu chuyện thứ sáu là việc Ngân hàng Xây  dựng (VNCB) công bố về việc sắp tung ra thị trường gói tín dụng 10.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi xây, sửa nhà với lãi suất không quá 9%/năm trong năm đầu tiên (Sắp có gói tín dụng 10.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi xây, sửa nhà, VNExpress, 15/5).

Theo lãnh đạo VNCB, người dân tham gia vay gói 10.000 tỷ đồng ngoài việc được hưởng lãi suất ưu đãi không quá 9%/năm trong năm đầu tiên còn được tiếp cận vật liệu xây dựng với giá rẻ hơn thị trường. Khi nào hoàn thiện nhà khách hàng mới bắt đầu trả lãi, thời hạn vay tối đa trong chương trình này là 20 năm.

Con số quá to, VNCB lấy đâu ra tiền? Nhưng ngẫm kỹ mới thấy, việc công bố gói cho vay “chuyện thường ngày” của các ngân hàng và gói vốn cho vay xây, sửa nhà lâu nay đã được nhiều ngân hàng triển khai. Vấn đề là ngân hàng sẽ giải ngân bao nhiêu, mà điều này thì các ngân hàng thường không công bố.

Sau chuyện VNBC công bố gói vốn 50.000 tỷ đồng hỗ trợ thị trường bất động sản theo mô hình liên kết “4 nhà” mà ngân hàng này làm đầu mối gây sốt trên thị trường, nhưng không lâu sau đó Ngân hàng Nhà nước đã lên tiếng khẳng định cơ quan này mới chính là đầu mối của gói vốn, thì gói vốn 10.000 tỷ đồng tiếp tục khiến nhiều người đặt ra câu hỏi về chiêu PR của VNCB.

7. Trong tuần, cũng có nhiều thông tin đáng chú ý về cung –cầu thị trường bất động sản. UBND TP Hà Nội đã đồng ý chuyển đổi mục đích đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội thuộc Dự án KĐT Minh Dương (xã Sơn Đồng, Hoài Đức – Hà Nội) do Công ty Cổ phần Thực phẩm Minh Dương làm chủ đầu tư. Theo đó, dự án nhà ở xã hội có quy mô khoảng 2 héc-ta gồm 6 tòa, mỗi tòa 2 đơn nguyên. Thiết kế căn hộ có diện tích từ 36 - 65m2 với mức giá dưới 10 triệu đồng/m2. Dự kiến tháng 9 tới sẽ tiến hành động thổ. Thời gian bàn giao sẽ vào khoảng Quý II năm 2015.

Cũng trong phân khúc nhà ở xã hội, Viglacera đã động thổ xây dựng khu nhà ở xã hội tại Khu đô thị Đặng Xá giai đoạn 3 (tại huyện Gia Lâm). Dự án được triển khai trên 5 lô đất với tổng diện tích 6,2 héc-ta, có tổng mức đầu tư khoảng 800 tỷ đồng. Công trình gồm 1.466 căn hộ, diện tích từ 45 - 70 m2. Không đưa ra giá bán cụ thể, nhưng chủ đầu tư cho hay, giá bán sẽ thấp hơn 9 triệu đồng mỗi m2 (đã bao gồm VAT và phí bảo trì). Như vậy, mỗi căn hộ sẽ có giá khoảng 400 triệu đồng, mức thấp nhất trên thị trường hiện nay. Ngoài ra, chủ đầu tư Viglacera cũng phát triển loại hình căn hộ cho thuê tại dự án này, với mức giá thuê khoảng 25.000 đồng/m2/tháng, tương đương trên 1 triệu đồng mỗi căn một tháng. Chung cư dự kiến sẽ bàn giao trước Tết Ất Mùi 2015 và khi hoàn thành sẽ giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho khoảng 3.400 cư dân. (Hà Nội có thêm căn hộ giá 400 triệu đồng, VNExpress, 16/5).

Trong tuần, siêu thị dự án bất động sản STDA sẽ mở bán dự án Diamond Flower Tower lần cuối (đợt 1), với mức giá 32 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT). Được biết, sau đợt mở bán này, chủ đầu tư dự án là CTCP Đầu tư và Phát triển nhà số 6 Hà Nội (Handico 6) sẽ ngưng mở bán để lắp kính, làm nhà mẫu và cất nóc tòa nhà. Dự án sẽ tiếp tục được mở bán giai đoạn 2 sau khi hoàn thiện, với mức giá bán mới tăng từ 2-6 triệu đồng/m2 so với giai đoạn đầu tiên.

Viglacera Land và Liên minh các sàn bất động sản G5 vừa công bố mở bán đợt cuối căn hộ tại dự án OCT2 Xuân Phương. Trong lần mở bán này, Viglacera đưa ra thị trường gần 30 căn góc, có thiết kế và hướng tốt nhất của dự án với giá xấp xỉ 14 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT), tương đương 1,5 tỷ đồng cho mỗi căn có diện tích 106 m2.

Đại diện chủ đầu tư cho hay, khách hàng mua căn hộ tại Dự án chỉ cần đóng đủ 50% giá trị hợp đồng, 50% còn lại sẽ được Ngân hàng Quân đội (MB) hỗ trợ cho vay với lãi suất 5%/ năm (MB cho vay 8%, Viglacera hỗ trợ 3%), đồng thời 1 năm đầu không phải trả nợ gốc.

Cũng trong đợt này, Viglacera sẽ tiếp tục mở bán số biệt thự còn lại trong số hơn 300 căn thuộc khu đô thị Xuân Phương với giá từ 4 tỷ đồng/căn.

Cách đó không xa, Hội quán Bất động sản tổ chức mở bán Dự án The Sparks Lê Văn Lương vào ngày 17/5 với nhiều ưu đãi lớn từ chủ đầu tư và đơn vị phân phối. Khách mua căn hộ được miễn phí lãi suất năm đầu đối với các khoản giải ngân trong giai đoạn triển khai chương trình của ngân hàng MB, BIDV, miễn phí 5 năm phí dịch vụ và tham gia chương trình bốc thăm trúng thưởng những phần quà giá trị. 

Dự án The Spark Lê Văn Lương do Tập đoàn Nam Cường làm chủ đầu tư. Tọa lạc trên tuyến đường Lê Văn Lương kéo dài, The Sparks Lê Văn Lương thừa hưởng cơ sở hạ tầng phát triển, kết nối thuận tiện với trung tâm và các khu dân cư liền kề. Dự án có tổng diện tích quy hoạch 5,6 ha, gồm 14 tòa nhà chia thành hai cụm CT7 với 10 đơn nguyên và CT8 với 4 đơn nguyên, cao từ 20-25 tầng, căn hộ có diện tích đa dạng từ 56-164m2. giá bán 13,5-18 triệu đồng một m2, khách mua được ngân hàng MB, BIDV hỗ trợ cho vay tới 70% giá trị hợp đồng.

Cách đó hơn 1.700 km, tại TP. HCM, CTCP Đức Khải công bố mở bán đợt 2 tòa nhà The Useful Apartment từ ngày 10/5 - 30/7 kèm chương trình ưu đãi "Xây tổ ấm nhỏ nhận quà tặng to". The Useful Apartment nằm tại số 654 Lạc Long Quân, quận Tân Bình, TP. HCM) do CTCP Đền bù giải tỏa (thành viên của Đức Khải) làm chủ đầu tư. Tòa nhà gồm hai block cao 17 tầng, 2 tầng hầm và 3 tầng thương mại trên tổng diện tích 6.713,9m2, diện tích căn hộ da dạng từ 57,65 – 89 m2. Người mua nhà đóng 70% giá trị hợp đồng sẽ được nhận một phần quà mừng tân gia là một máy giặt và một bộ làm bếp đa năng với tổng giá trị 22,5 triệu đồng. Còn khách hàng đặt cọc ngay trong lễ mở bán sẽ được tặng một máy xay cầm tay đa năng hiệu Kenwood trị giá 4,3 triệu đồng.

Ngoài ra, công ty dành 30 phần quà là hai máy lạnh Toshiba 1HP trị giá 20 triệu đồng cho 20 khách hàng đầu tiên sở hữu căn hộ trị giá từ 1,45 tỷ đồng. Khách hàng thanh toán một lần trước thời hạn sẽ được hưởng chiết khấu thanh toán bằng mức lãi suất cho vay kỳ hạn 3 tháng của Ngân hàng BIDV tại thời điểm thanh toán trên số tiền thanh toán trước hạn.