Mới đây, Bộ Xây dựng đã có hướng dẫn về thủ tục đầu tư dự án bất động sản. Thông tin này khiến thị trường dậy sóng, doanh nghiệp hoang mang.
Thị trường có thể bị "đứng bánh"
Luật Nhà ở quy định, việc chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ thực hiện sau khi thủ tục công nhận chủ đầu tư, thủ tục chấp thuận đầu tư được hoàn tất. Cũng theo luật này, để được công nhận chủ đầu tư thì một trong những điều kiện cần đáp ứng là phải có đất ở hợp pháp. Quy định "đá nhau" này khiến các doanh nghiệp gặp khó vì không dễ để có 100% đất ở hợp pháp, hơn nữa còn tạo khe hở cho chính quyền thích áp theo quy định nào thì áp.
Lãnh đạo một công ty bất động sản bức xúc, câu "đất ở" đã gây biết bao nhiêu thiệt hại cho nhà nước về cả hữu hình và vô hình, tốn biết bao nhiêu văn bản, họp hành, chỉ đạo... Trên thực tế, bản chất đất ở là các loại đất khác như đất rừng, đất lúa, đất kho xưởng được chuyển mục đích sử dụng đất mà thành. Nó chỉ là tập hợp con trong tập hợp cha các loại đất mà doanh nghiệp đền bù để làm dự án. Doanh nghiệp phải làm tất cả các khâu, sau đó đóng tiền sử dụng đất để thành đất ở.
Vị này nói: "Vậy làm gì có đất ở trong giai đoạn đầu để chấp thuận đầu tư dự án? Tất nhiên, có thể có một ít đất ở của ai đó đã đóng tiền, hoặc không có tí nào cũng là bình thường. Quy định như thế này chỉ gây rối loạn thị trường, tắc nghẽn nguồn cung mà thôi".
|
|
Những bất cập trong quy định của pháp luật khiến doanh nghiệp
bất động sản bị ảnh hưởng. Ảnh: Đình Sơn |
Phần lớn các chuyên gia và doanh nghiệp đều khẳng định, thị trường sẽ "đứng bánh" nếu áp dụng quy định này. Bởi rất ít dự án có 100% đất ở hợp pháp. Vị này cũng phân tích: "Hiện nay quỹ đất sổ đỏ, đất dự án đã hoàn thiện pháp lý đếm trên đầu ngón tay. Quy định này sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp bởi nếu không được công nhận là chủ đầu tư dự án thì xem như tắc vĩnh viễn. Khi nguồn cung hạn chế, tất yếu giá nhà đất sẽ tăng, người dân sẽ phải mua bất động sản với giá cao, trong khi nhà nước cũng thất thu vì không thu được tiền sử dụng đất, thuế, phí các loại".
Ông Võ Hoàng, Giám đốc Công ty bất động sản T.P tại Tp.HCM nói: "Quy định của pháp luật về công nhận chủ đầu tư, quy định về "quyền sử dụng đất ở hợp pháp" đã gây ra sự khốn khổ cho doanh nghiệp. Nếu như trước đây, đất ở hợp pháp là đất của doanh nghiệp được nhà nước cho thuê, đất nông nghiệp được doanh nghiệp mua lại mà nằm trong quy hoạch và khi đó doanh nghiệp sẽ được công nhận là chủ đầu tư thì nay quy định đất ở hợp pháp là đất phải "sạch" 100%, đã ra sổ đỏ đứng tên doanh nghiệp, doanh nghiệp được công nhận là chủ đầu tư".
Sửa thành "đất hợp pháp"
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM Lê Hoàng Châu nhận xét, quy định này gây ách tắc lớn cho doanh nghiệp, thị trường bất động sản, cơ quan quản lý nhà nước và nguồn thu ngân sách nhà nước. Bởi khâu chấp thuận đầu tư chỉ là khởi đầu dự án. Những bước tiếp theo chỉ thực hiện được nếu khâu này được thông qua, như thế mới không bị chôn vốn và mất cơ hội. Từ năm 2016, doanh nghiệp và UBND Tp.HCM đã đặt vấn đề này nhưng không được lắng nghe. Vấn đề cấp bách này cần được giải quyết để tháo gỡ điểm ách tắc của thị trường và để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật. Đây cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung sụt giảm trong những năm gần đây, đặc biệt là trong 10 tháng đầu năm nay.
Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Hung Thinh Corp, ông Nguyễn Đình Trung phân tích, khi làm dự án, cơ cấu sử dụng đất gồm đất xây công trình ở, đất cây xanh, đất giao thông, trường học... Quy định phải có 100% đất ở không phù hợp với thực tế và mâu thuẫn với những quy định khác như luật Xây dựng, luật Quy hoạch đô thị... Hơn nữa cũng không thể có quỹ đất nào có đủ diện tích, tính chất đáp ứng được quy định trên để xin thủ tục đầu tư.
Theo Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM, ông Trần Trọng Tuấn, qua rà soát từ 1/7/2015 (khi luật Nhà ở có hiệu lực) đến nay, sở này đã nhận hồ sơ đề nghị công nhận chủ đầu tư của 170 dự án, trong đó có 126 dự án có nguồn gốc do bồi thường đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng (chiếm khoảng 74%), 44 dự án có quyền sử dụng đất ở hợp pháp (chiếm 26%).
Năm 2016, UBND thành phố đã kiến nghị Bộ Xây dựng tháo gỡ khó khăn theo hướng "nếu trong quy hoạch đã là đất ở và có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở thì đất đó được xem như là đất ở".
Chấp thuận đề xuất này nhưng Bộ Xây dựng yêu cầu "thành phố phải có văn bản báo cáo xin ý kiến chấp thuận của Thủ tướng". UBND thành phố hiện cũng đã có dự thảo kiến nghị trình Thủ tướng Chính phủ tháo gỡ vấn đề này, tạo điều kiện để doanh nghiệp có quyền sử dụng đất hợp pháp do bồi thường đất nông nghiệp, đất chuyên dùng được làm chủ đầu tư, nhanh chóng thực hiện dự án. Bởi nếu chờ sửa luật Nhà ở, thời gian kéo dài sẽ khiến doanh nghiệp gặp khó khăn, việc phát triển kinh tế - xã hội bị ảnh hưởng.