Ế ẩm trung tâm thương mại ven Hà Nội

Bàn giao từ cuối năm 2016 với 20.000m2 sàn thương mại, nhưng đến nay dự án chung cư nằm ngay mặt đường Lê Trọng Tấn, Nam An Khánh, Hoài Đức mới chỉ lấp đầy được 30%, còn tới 70% diện tích trống.

Để thu hút khách thuê, chủ đầu tư có thời điểm đã chia nhỏ diện tích mặt bằng tầng thương mại để cho các shop, ki-ot thuê và hỗ trợ vay vốn với ân hạn lãi suất, nợ gốc... Tuy nhiên, các đơn vị phân phối vẫn rất thờ ơ.

Tầng thương mại tại một dự án ở khu Nam An Khánh, Hà Nội vẫn còn rất nhiều diện tích trống. Ảnh: Quỳnh Anh

Một dự án nằm cách đó không xa được bàn giao từ gần 4 năm trước đã dành tới 3 tầng thương mại cho thuê nhưng cũng không thoát khỏi tình trạng ế ẩm. Chủ đầu tư đã nhiều lần mở bán các lô có diện tích 50-300 m2 với mức giá 12-14 triệu đồng/m2 nhưng hiện vẫn còn trống tới 2/3 diện tích. Trong khi hoạt động của các gian hàng hiện hữu cũng rất kém và phải lần lượt đóng cửa.

Hoạt động của tầng thương mại tại một dự án chung cư nằm ngay mặt đường Tố Hữu có phần hoạt động đông đúc hơn, song vẫn chưa lấp đầy được một nửa diện tích tầng thương mại của cả tòa nhà. Chủ đầu tư liên tục mở bán các kiot nhưng lượng khách hỏi thuê lại rất ít. Anh Ngọc, một môi giới chuyên về bất động sản cho thuê tại khu vực phía Tây cho rằng một trong những nguyên nhân khiến các sàn thương mại khó bán được là do cách vận hành của chủ đầu tư còn chưa thực sự chuyên nghiệp.

Tình trạng ế ẩm cũng đang diễn ra đối với một số sàn thương mại nằm ở vị trí sát vành đai 3. Một dự án nằm trên đường Phạm Văn Đồng hiện vẫn còn trống tới hàng chục nghìn m2 dù đã đưa vào hoạt động cả 2 năm nay. Chủ đầu tư vẫn tiếp tục rao bán nhưng các đơn vị phân phối dường như không hào hứng. 

Đơn vị quản lý đầu tư bất động sản JLL cho hay, tỷ lệ thuê mặt bằng bán lẻ vẫn có sự tăng trưởng ổn định, tuy nhiên tỷ lệ lấp đầy của các khối đế thương mại chung cư tại khu vực ven Hà Nội lại rất thấp. Thực trạng ế ẩm này xuất phát từ lý do cơ bản là các chủ đầu tư không có kinh nghiệm trong việc phát triển cũng như quản lý ngành bất động sản bán lẻ. Vậy nên, họ khó có thể đưa ra mô hình, ý tưởng bán lẻ phù hợp với quy mô cũng như diện tích và đặc điểm của dự án và khu vực lân cận.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam đồng tình với ý kiến trên và cho rằng, chính sự thiếu kinh nghiệm trong việc đánh giá tiềm năng thị trường mảng mặt bằng thương mại đã dẫn đến tình trạng thất bại như trên. Đa số diện tích thương mại nằm ở khu vực vùng ven đều hướng tới đối tượng phục vụ là cư dân sinh sống tại tòa nhà từ tầng 2 trở lên sẽ rất khó thu hút được khách, vậy mà có những chủ đầu tư còn phát triển tới tận 5 tầng thương mại. Việc đánh giá không đúng tiềm năng của khu vực cũng như nhu cầu của thị trường đã dẫn đến tình trạng khó lấp đầy diện tích mặt bằng thương mại tại các tòa nhà chung cư.

Thêm vào đó, nhiều chủ đầu tư cũng không có kinh nghiệm trong quá trình vận hành. Thay vì thành lập một bộ phận chuyên trách, chủ đầu tư đã tận dụng ngay nguồn nhân sự sẵn có nhưng lại không hề có kinh nghiệm vận hành mảng này. Ông Toản nói: "Một số trung tâm thương mại vận hành như một ngôi chợ truyền thống, không có quy chuẩn, tiêu chuẩn quản lý, chất lượng. Đó cũng là lý do dẫn tới việc khó thu hút được khách thuê, mua."

Diện tích sàn trung bình quá lớn, từ 10.000-15.000 m2 cũng là một trong những trở ngại khiến nhà đầu tư khó tìm được khách thuê do không thỏa mãn được điều kiện về diện tích của các đơn vị điều hành bán lẻ, mở siêu thị, showroom.... 

Theo ông Toản, việc giảm giá thuê được xem là phương án tối ưu nhất để giải quyết tình trạng ế ẩm này. Đây sẽ là phương án phát sinh giá trị gia tăng về lâu dài.