Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam dự báo rằng, giá căn hộ kỳ vọng tăng trung bình 5-7%/ năm trong những năm 2016 - 2018, riêng chung cư giá rẻ có thể tăng 30% trong 3 năm tới.
Thông tin trên đã gây ra không ít tranh luận trên thị trường. Sau đây là ý kiến của một số chuyên gia về vấn đề này.
Nhà giá rẻ và căn hộ cao cấp diễn biến trái chiều
Phó Giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành, ông Nguyễn Văn Đực cho biết, tận dụng thị trường nóng trở lại, trong khoảng 2 năm trở lại đây, các doanh nghiệp đổ xô đầu tư căn hộ cao cấp, khiến nguồn cung căn hộ giá rẻ thiếu hụt. Giá đầu vào gia tăng cộng với yếu tố lạm phát… khiến giá căn hộ phân khúc này có thể tăng trong 3 năm tới, tuy nhiên biên độ tăng giá có thể từ 5-7%/năm do đã qua thời kỳ nóng nhất. Chính vì thế, kỳ vọng tăng giá 10%/năm là điều bất khả thi.
Muốn tăng giá, chung cư phải hội đủ 3 yếu tố gồm giá bán vừa phải, bàn giao nhà
đúng chất lượng và cộng đồng dân cư tốt.
Theo ông Đực, nguồn cung căn hộ cao cấp mới trên thị trường Tp.HCM lên tới 30.000-40.000 căn, khách mua vẫn chiếm tỷ lệ lớn so với những người mua để ở thực. Cách đây 1 năm, tôi đã cảnh báo về yếu tố bất ổn này. Thời gian gần đây, từ Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM đến Bộ Xây dựng cũng đã lên tiếng về việc mất cân đối cung cầu. Trên thực tế, lượng giao dịch căn hộ cao cấp gần đây cũng đang có dấu hiệu sụt giảm. Vậy nên, phân khúc cao cấp khó có khả năng tăng giá thời gian tới mà có thể giảm giá ở một số vị trí.
Giá căn hộ có thể đi ngang trong năm 2017
Có cùng một phần quan điểm với ông Nguyễn Văn Đực, TS Đinh Thế Hiển cho rằng, chung cư giá rẻ nếu là nhà ở xã hội của Nhà nước đang được bán dưới giá thị trường thì việc tăng giá hoàn toàn có thể. Các chung cư dạng nhà giá thấp thì chưa chắc sẽ tăng giá do phải tuân theo quy luật thị trường.
Khả năng chung cư giá thấp tăng giá 30% trong 3 năm là không có, ông Hiển nhận định. Nguyên nhân là, người mua chung cư thường không phải là người thu nhập thấp mà là những người làm trong lĩnh vực văn phòng, công nhân viên, giáo viên, những người có thu nhập ổn định, họ có xu thế chọn một khu vực sống ngăn nắp, an ninh, trật tự nhưng do không có nhiều tiền nên chọn chung cư giá thấp. Mức sống và thu nhập của họ sẽ tăng lên theo thời gian. Trong khi đó, chung cư giá thấp thì chưa chắc quản lý tốt, có thể không có chi phí hoặc xây dựng không đạt, xuống cấp thì môi trường đó chưa chắc đã làm cho những người vốn đang ở thích, chưa nói đến những người muốn về ở.
Theo chuyên gia này, việc tăng giá bất động sản trong những năm tới sẽ phụ thuộc vào mức sống và đời sống kinh tế. Trường hợp năm 2017 kinh tế có sự tăng trưởng tốt thì có thể sẽ tạo ra nhu cầu tăng giá.
Nguồn cung sẽ là yếu tố chính tác động tới việc giảm giá nhà đất. Hiện tại, nguồn cung vẫn tiếp tục được đẩy mạnh, ông Hiển cho biết. Tuy nhiên, guồn vốn ngân hàng không đưa vào và lãi suất ngân hàng không giảm, đang có xu hướng tăng lại. Một cân bằng các yếu tố như vậy, giá có thể sẽ đi ngang trong năm 2017 chứ khó mà tăng được như một số chuyên gia nhận định.
Chung cư muốn tăng giá phải hội đủ 3 yếu tố
Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, ông Trần Khánh Quang đánh giá: “Chung cư giá rẻ đang đáp ứng nhu cầu của người mua. Hiện tại, giá được đánh giá rất tốt. Trong 3 năm, tỷ suất tăng 30% có vẻ cao, nhưng mỗi năm giá tăng 5-10% là chuyện bình thường. Vì vậy, lũy tiến sau 3 năm tăng 30% là có thể đạt được".
Song, theo ông Quang, không phải chung cư nào cũng tăng giá. Muốn tăng giá, chung cư phải hội đủ 3 yếu tố gồm: Giá bán vừa phải, bàn giao nhà đúng chất lượng và cộng đồng dân cư tốt, môi trường sống văn minh, văn hóa.
Về các yếu tố ảnh hưởng tới việc tăng giảm giá bất động sản, phân khúc nào có nhu cầu thực như chung cư giá rẻ thì sẽ tăng giá vì cung không đủ cầu; do chênh lệch ngược lại về cung cầu nên phân khúc cao cấp đang có sự chững lại để tự điều chỉnh giá cho phù hợp với thị trường.
Trong khi số liệu giao dịch qua các báo cáo gần đây có xu hướng giảm thì JLL lại dự báo giá tăng, nhưng ông Quang không thấy có mâu thuẫn ở đây bởi việc tăng giá nằm ở phân khúc mà nhu cầu vẫn còn rất lớn.
Theo chuyên gia này: “Giao dịch giảm do sự bất hợp lý trong lệch pha giữa 3 phân khúc giá rẻ, trung bình khá và cao cấp. Thông thường, tỷ lệ 3 phân khúc này là 5 - 4 - 1 sẽ tốt nhất. Tức là giá rẻ chiếm 50%, trung bình khá 40% và cao cấp 10%. Hiện tỷ lệ này đang bị lệch, nhà giá rẻ chỉ khoảng 20%, căn hộ trung bình khá chiếm đến 60%, cao cấp lại chiếm 20%. Do đó, giao dịch bị chậm lại là đúng vì không khớp với nhu cầu thị trường. Tuy căn hộ giá rẻ vẫn tiếp tục được tiêu thụ tốt nhưng căn hộ trung bình khá và cao cấp chững lại vì nhu cầu ở 2 phân khúc này có hạn”.