Trong khoảng thời gian từ 8-12 tháng qua, tại các khu vực như Long Thành, Biên Hòa, Đức Hòa (Đồng Nai) và Long An giáp Tp.HCM, giá đất không ngừng "leo thang", tăng 1,5-2 lần.
UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành văn bản nhằm quản lý chặt việc tách thửa nền đất trước khi nổ ra cơn sốt đất khắp các huyện, quận vùng ven Tp.HCM. Văn phòng Đăng ký đất đai địa Đồng Nai cho biết, tính đến quý II năm nay, toàn tỉnh tồn đọng khoảng trên 5.000 hồ sơ xin tách thử phải tạm ngưng giải quyết để chờ rà soát cũng như ban hành quy định mới.
Tưởng rằng tình trạng cấm tách thửa đã khiến thị trường đất nền địa bàn giáp ranh Tp.HCM rơi vào trầm lắng. Thế nhưng, trên thực tế, điều này chỉ ảnh hưởng tới các dự án phân lô dang dở. Trong khi đó, giao dịch vẫn sôi động tại những dự án có quy hoạch bài bản. Thậm chí, các dự án này còn tăng giá đột biến.
Dự án khu đô thị Long Hưng (TP Biên Hòa) nằm gần tuyến metro giai đoạn 2 nối Tp.HCM với Đồng Nai, Bình Dương đã bán được hơn 300 sản phẩn đất nền trong 1 tháng qua. Trong nửa đầu năm 2017, dự án đã có trên 1.000 giao dịch thành công. Tại dự án này, giá đất liên tục gia tăng. Các nền đất có giá trung bình khoảng 6-7 triệu đồng/m2 trong đợt đầu đưa ra thị trường, nay đã vọt lên 12 triệu đồng/m2.
Cũng thuộc địa phận tỉnh Đồng Nai, dự án Richland City có quy mô 21,5 ha đang rục rịch tăng giá. Mức giá ban đầu trung bình khoảng 416 triệu đồng/nền, đến nay các nền đất dự án này được giao dịch với giá xấp xỉ 600 triệu đồng/nền. Đặc biệt, trên thị trường thứ cấp, mức tăng gần 200 triệu đồng/nền.
Buổi mở bản một dự án đất nền tại Đồng Nai trong quý II/2017. (Ảnh: Vũ Lê)
Tương tự, giá đất cũng đang "leo thang" tại một số dự án ở Long An giáp ranh Tp.HCM. Minh chứng là, sau 11 tháng mở bán, dự án Cát Tường Phú Sinh tại Đức Hòa (Long An) quy mô 107 ha đã tăng giá gấp đôi.
Vào tháng 8/2016, tại dự án này, giá chào bán trung bình 3 triệu đồng/m2, vị trí đẹp giá 4,2 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đất nền tại đây hiện đã thiết lập mặt bằng giá mới. Trên thị trường sơ cấp, mức giá thấp nhất từ 6-8 triệu đồng/m2. Như vậy, chưa đầy 1 năm, giá đất nơi đây đã tăng gấp 2. Thậm chí, giá một số nền đất có hướng nhìn ra hồ, công viên trung tâm đã vọt lên 12 triệu đồng/m2, so với đợt đầu mở bán, mức giá này đã tăng gấp 3.
Năm 2016, dự án Saigon Village (Long An) giáp Tp.HCM qua tuyến đường Lê Văn Lương (Nhà Bè) có giá 6 triệu đồng/m2. Song, chủ đầu tư đã điều chỉnh giá lên 7 triệu đồng/m2 vào quý II/2016. Giao dịch mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp ở vùng giá 7,5 triệu đồng/m2. Sau 1 năm, biên độ tăng giá của dự án này từ 15-20%.
Trong nửa đầu năm nay, một dự án đất nền, nhà phố tại Long An đã bán được trên
2.000 nền và mục tiêu bán 4.000 sản phẩm trong năm 2017. (Ảnh: Vũ Lê)
Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC): "Giá đất một số vị trí thuộc địa bàn tỉnh giáp ranh Tp.HCM đang xảy ra tình trạng leo thang ngoài dự báo". Ngoại trừ Bình Dương không có nhiều biến động, tại Long An, Đồng Nai, giá đất một số khu vực đã sốt cục bộ, tăng giá mạnh trong 6-12 tháng qua.
Chuyên gia này cho biết, hiện tượng tăng giá mạnh gấp 2, gấp 3 lần ở một số tỉnh giáp ranh đã từng xảy ra trong đợt sốt đất năm 2006 - 2007. Việc tăng giá đất nền một số dự án ở Long An, Đồng Nai hiện nay có dấu hiệu chịu sự tác động của cơn sốt đất tại Tp.HCM trong 6 tháng đầu năm 2017. Bên cạnh đó, tình trạng hạn chế tách thửa các hồ sơ mới tại Đồng Nai cũng có thể là lý do khiến nhu cầu đầu tư đổ dồn về các dự án được quy hoạch bài bản.
Bàn về các yếu tố khác tác động đến giá đất ở tỉnh, ông Nghĩa cho rằng, điều này phụ thuộc vào sức hút của hạ tầng. Biên độ tăng giá càng lớn khi khả năng kết nối giữa các khu vực giáp ranh và đô thị lớn càng hoàn thiện. Thực tế cho thấy, thông tin hạ tầng Tp.HCM kết nối đi các tỉnh lân cận trong một vài năm trở lại đây đã trở thành lực hấp dẫn mạnh mẽ đối với giới đầu tư và đầu cơ nhà đất.
Điều đáng nói là, tích lũy tài sản thông qua mua đất nền trong 24 tháng qua cho thấy hiệu quả cao hơn các kênh đầu tư tài chính khác. Điều này càng khiến kênh đầu tư bất động sản liền thổ hấp dẫn hơn. Thế nhưng, nhà đầu tư cần thận trọng đối với tốc độ tăng giá đất quá nhanh, ông Nghĩa khuyến cáo.
Theo chuyên gia của GIBC, đối với đất nền, việc tăng giá trong ngưỡng 15-20%/năm được xem là bình thường, đồng thời đây cũng là chỉ số đầu tư khá an toàn, phổ biến. Tuy vậy, nếu giá đất tăng gấp 2, gấp 3 lần trong một năm thì nhà đầu tư cần phải cân nhắc nhiều khía cạnh trước khi quyết định xuống tiền.
Để đầu tư đất nền giáp ranh Tp.HCM an toàn, hiệu quả, nhà đầu tư cần khảo sát thực địa và tham vấn ý kiến chuyên gia địa ốc. Điều quan trọng nhất là cần tìm ra lời giải cho hàng loạt câu hỏi như mặt bằng giá mới có hợp lý không; so sánh giá đất nền ở các tỉnh giáp ranh với vùng ven Tp.HCM chênh lệch như thế nào; cơ sở nào thúc đẩy giá đất nền leo thang; thị trường đón nhận việc tăng giá như thế nào;... Ông Nghĩa nhấn mạnh: "Nhà đầu tư chỉ nên xuống tiền khi tìm ra đáp án thỏa đáng, giải tỏa những hoài nghi của mình".