Giải ngân gói 30.000 tỷ đồng - Cần cơ chế thế chấp nhà ở linh hoạt

Vậy làm thế nào để khơi thông nguồn vốn giúp người thu nhập thấp sớm có nhà ở, là nội dung cuộc trao đổi giữa PV Báo SGGP với GS Đặng Hùng Võ.

* Thưa ông, tại cuộc họp Ban Chỉ đạo Trung ương về nhà ở và thị trường bất động sản mới đây, những khó khăn, vướng mắc trong việc triển khai gói tín dụng nhà ở 30.000 tỷ đồng đã được bàn thảo, trong đó nguyên nhân được nhiều người dân phản ảnh là một số địa phương không xác nhận thực trạng nhà ở cho họ, một trong những điều kiện để vay vốn ngân hàng. Phải chăng có sự không xuyên suốt trong hệ thống quản lý nhà nước, chính quyền cấp xã phường đã không làm hết trách nhiệm của mình?

 GS ĐẶNG HÙNG VÕ: Trước hết phải nói rằng việc xác nhận về tình trạng nhà ở là chuyện khó. Bởi vì hiện nay hồ sơ về bất động sản và các tài sản gắn liền ở nước ta chưa đảm bảo tính liên thông toàn quốc, một người có thể không có tài sản ở chỗ này nhưng lại có tài sản ở chỗ khác. Nhưng cũng có một thực tế là ở nhiều địa phương, nhất là Hà Nội, các cấp phường, xã vẫn thường đưa ra lý do là chưa có hướng dẫn chi tiết. Tôi cho rằng, khi đã có quy định pháp luật thực hiện trên cả nước thì chính quyền địa phương phải chủ động tìm cách thức, quy trình đúng với quy định của pháp luật để hỗ trợ cho người dân, thế mới là hết trách nhiệm.

Cụ thể, với việc xác nhận thực trạng nhà ở, Bộ Xây dựng đã hướng dẫn là nơi đăng ký hộ khẩu có trách nhiệm xác nhận thì chính quyền địa phương cần phải thực hiện hoặc chủ động báo cáo cấp trên về những vướng mắc để giải quyết kịp thời, không nên để người dân nhận được câu trả lời chung chung là chưa có hướng dẫn trong khi thông tư đã ban hành nhiều tháng.

* Còn vướng mắc về phía ngân hàng, đến thời điểm này câu chuyện đòi hỏi người dân phải chứng minh khả năng trả nợ vẫn đang trong vòng luẩn quẩn. Phải chăng các ngân hàng quá “chắc tay” hay là cơ chế ban hành chưa đủ?

Tôi cho rằng chuyện cho vay đối với người nghèo lại là câu chuyện lớn, cần một cơ chế khác hẳn với cho người giàu vay. Trong trường hợp này, cần tham khảo kinh nghiệm các nước. Tôi được biết, các tổ chức quốc tế tại Việt Nam, đặc biệt là UN Habital, tổ chức về quyền định cư của con người của Liên hiệp quốc, đã có rất nhiều tham vấn, khuyến nghị có chiều sâu về giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp song hiện nay chúng ta vẫn chưa nghiên cứu áp dụng. Người nghèo ở đâu cũng giống nhau, đó là không có tài sản thế chấp, không chứng minh được khả năng trả nợ nhưng nhiều nước, người ta dùng một cơ chế hoàn toàn khác, đó là dựa vào một cộng đồng trong xã hội. Chẳng hạn, ở thành phố, nếu người đó thuộc cơ quan nhà nước thì gắn với tổ chức công đoàn, giám sát việc trả nợ là công đoàn. Nếu là người thu nhập thấp tại đô thị có thể tạo ra một cộng đồng dân cư ở địa phương, cộng đồng đó có trách nhiệm giám sát trả nợ.

Một ví dụ cụ thể là một chủ ngân hàng tại Bangladesh chuyên cho người nghèo vay tiền đã sử dụng cơ chế cộng đồng người nghèo, hỗ trợ, giám sát nhau trong việc sử dụng tiền vay cũng như việc trả nợ và ngân hàng chỉ cần có mối quan hệ tốt với cộng đồng. Các nước Thái Lan, Indonesia, Thụy Điển cũng thành công khi dựa vào mô hình này. Bên cạnh đó, ta cũng cần sự động viên của xã hội - tức là cộng đồng lớn hơn. Ở các nước phát triển, họ có các loại hình doanh nghiệp xã hội, họ có những tổ chức phi chính phủ hoạt động đúng mục tiêu vào những vấn đề xã hội bức xúc. Hiện chúng ta chưa tận dụng được sức mạnh lớn hơn của cộng đồng xã hội để giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp.

* Hiện có nhiều ý kiến cho rằng nên cho người dân thế chấp luôn tài sản hình thành trong tương lai, tuy nhiên các ngân hàng lại lo ngại về sự hạn chế quyền giao dịch của tài sản này cũng như khả năng bản thân dự án đã được chủ đầu tư thế chấp trước đó. Vậy theo ông có cách nào để gỡ vướng mắc này?

Hiện nhà ở xã hội chỉ được giao dịch sau 10 năm, mới đây Bộ Xây dựng đã đề xuất giảm xuống còn 5 năm cũng là một sáng kiến. Đồng thời chúng ta cũng có thêm một cơ chế khác, đó là ngân hàng có thể được giữ tài sản đó trong trường hợp người mua mất khả năng trả nợ nhưng không phát mại thông thường mà chỉ phát mại cho những người thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội. Như vậy, vẫn đảm bảo đúng chủ trương về nhà ở xã hội mà ngân hàng vẫn có thể thu hồi vốn. Trong trường hợp tài sản đó nằm trong dự án đã bị chủ đầu tư thế chấp trước đó thì nhà nước cần sửa đổi, điều chỉnh cơ chế về tài sản thế chấp. Hiện cơ chế thế chấp của chúng ta chỉ thế chấp 1 lần. Nếu muốn thế chấp 2 lần thì phải làm rõ thế chấp lần 1 giá trị đến đâu, thế chấp lần 2 giá trị đến đâu và phải đảm bảo các lần thế chấp không vượt quá tổng giá trị được phép thế chấp của tài sản. Nói một cách dễ hiểu là, nếu chủ đầu tư thế chấp chưa hết giá trị tài sản thì người mua được thế chấp tiếp phần giá trị còn lại.

* Nhưng những điều chỉnh về cơ chế như chúng ta vừa nói không thể làm nhanh được trong khi thời hạn giải ngân đang ngắn dần?

 Tôi được biết con số mới nhất là các ngân hàng đã giải ngân cho cá nhân vay mua nhà ở xã hội là khoảng 50 tỷ đồng. Con số này là “muối bỏ bể” so với mục tiêu 21.000 tỷ đồng (70% tổng giá trị gói tín dụng nhà ở 30.000 tỷ đồng dành cho cá nhân vay). Tuy nhiên, tôi cho rằng chúng ta còn đủ thời gian để tiếp tục điều chỉnh, nhưng không nên rề rà nữa, cần tập trung nghiên cứu điều chỉnh trong thời gian sớm nhất.

* Vậy theo ông, giải pháp căn cơ cho người có thu nhập thấp có nhà nằm ở đâu?

Tỷ lệ giữa giá nhà trung bình/thu nhập bình quân năm ở Việt Nam trước đây là khoảng 25 lần, nếu 1 người tiết kiệm 25% thu nhập thì cũng phải 100 năm mới mua được nhà. Vì vậy, vấn đề lâu dài vẫn là làm thế nào giảm giá nhà và tăng thu nhập, tạo cơ hội cho người lao động mua được nhà. Chúng ta cũng phải cấu trúc xã hội theo hướng chi phí hành chính, chi phí gián tiếp giảm đi để người thu nhập thấp tăng tích lũy. Với đối tượng người nghèo, nghĩa là không có thu nhập đủ để tính việc mua nhà, Nhà nước phải phát triển loại hình nhà cho thuê.