Hậu M&A dự án BĐS: Quyền lợi khách hàng có được đảm bảo?

Hiện nay, theo đánh giá của các chuyên gia xu hướng M&A bất động sản diễn ra là tất yếu. Bởi sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường đóng băng, rất nhiều chủ đầu tư bị nợ đọng vốn, suy kiệt tài chính, dẫn đến mất năng lực phát triển dự án. Việc giảm giá, bán bớt hoặc chuyển nhượng một phần dự án được cho là phương án tối ưu để tái cấu trúc và tiếp tục hoạt động.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp nước ngoài cũng như trong nước, tiềm lực kinh tế dồi dào đã nhận thấy đây là cơ hội để mua được những sản phẩm như ý. Thậm chí là mua gom để phát triển và mở rộng dần hoạt động kinh doanh sau này, vì hiện thị trường nguồn cung nhiều, đa dạng, giá rẻ.

Hàng trăm dự án đang chào bán

Các dự án được rao bán hiện nay khoảng từ vài chục tỷ đến vài trăm tỷ đồng tùy theo tiến độ.  Tại Tp.HCM Hoàng Quân và Đất Xanh đã chuyển mô hình mua lại các dự án căn hộ, đất nền giá rẻ như Hoàng Quân mua lại Cinderella 2 trong tháng 1/2013. Đầu 2013, Đất Xanh Group mua lại dự án chung cư 3,6ha tại Thủ Đức, và dự án 3,2ha tại Gò Vấp,... Gần đây, CTCP Xây dựng và Phát triển Đô thị Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng đang muốn chuyển nhượng dự án chung cư Bàu Sen, Savimex muốn bán lại dự án nhà ở quận 7.

Hà Nội cũng đang có rất nhiều chủ dự án đang chào bán, chuyển nhượng như Vinaconex 7 bán dự án tại Từ Liêm, Vinaconex 2 cũng muốn bán cho nhà đầu tư thứ cấp tại dự án Golden Silk, Hà Đô cũng muốn chuyển nhượng tại dự án An Khánh – An Thượng, Licogi 16 muốn bán dự án Sky Park Residence, Coma 18 muốn chuyển nhượng tòa VP6 với giá từ 12,96 tỷ đồng...Hay một loạt thương vụ thâu tóm của đại gia Lê Thanh Thản, ông chủ của những dự án chung cư giá rẻ như Xa La, Đại Thanh, Kim Văn Kim Lũ và hiện nay là VP5 Linh Đàm,...

Theo đánh giá của Savills, thị trường BĐS Việt Nam đang sở hữu những ưu thế nhất định so với các nước trong khu vực. Khi suất đầu tư của phân khúc BĐS thương mại trên toàn thế giới vẫn có dấu hiệu giảm mạnh thì thị trường TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đang có dấu hiệu “chạm đáy” của chu kỳ BĐS. Không chỉ nhà đầu tư trong mà cả nhà đầu tư nước ngoài như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore... cũng đang tìm kiếm cơ hội mua những dự án BĐS. Vì vậy, xu hướng M&A sẽ là tiêu điểm của thị trường BĐS trong thời gian tới. Đây là cũng là lời giải cho bài toán tài chính hiện nay đối với thị trường BĐS. .

Quyền lợi khách hàng có bị bỏ trống

Trong xu hướng sáp nhập, chuyển nhượng dự án ngày càng mạnh mẽ, điều đáng quan tâm là việc chuyển giao chủ đầu tư có đảm bảo lợi ích cho khách hàng? Bởi khi các dự án được chuyển nhượng hay sáp nhập, giá trị của nó cũng đã được định đoạt bởi chủ đầu tư mới. Đặc biệt trong bối cảnh thị trường ảm đạm hiện tại, phần nhiều các dự án được định giá thấp hơn giá trị mà chủ đầu tư trước đó đã đưa ra.

Theo ý kiến của các luật sư, về mặt pháp lý khi các dự án được chuyển nhượng thì khách hàng sẽ không bị ảnh hưởng.

Trao đổi với chúng tôi Ông Trần Văn Long, Giám đốc công ty Luật Việt Link cho biết: "Khi thực hiện M&A,  quyền lợi của khách hàng góp vốn sẽ được bảo đảm. Điều này đã được quy định rõ tại khoản 5 Điều 6 Nghị định 153/2007- Chủ đầu tư cũ có trách nhiệm thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan khác và mục 3.4.2 khoản 3 phần II thông tư 13/2008 hướng dẫn một số nội dung về chuyển nhượng toàn bộ dự án Bất động sản -Cam kết của chủ đầu tư mới khi được nhận chuyển nhượng dự án, trong đó có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước và khách hàng mà chủ đầu tư cũ đã cam kết”.

Tuy nhiên, ông Long cũng đưa ra lời khuyên cho khách hàng tại những dự án được chuyển nhượng: "Để đảm bảo quyền lợi của khách hàng góp vốn cũng như tránh các bất lợi có thể xảy ra đối với mình, khách hàng cần phải đọc kỹ cũng như cần có sự tham vấn ý kiến của luật sư trước khi tiến hành ký thanh lý hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư cũ và ký hợp đồng với chủ đầu tư mới vì điều này là rất quan trọng nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của khách hàng".

Xét về mặt tích cực khách hàng cũng là người được hưởng lợi từ M&A dự án. Thực tế cho thấy, nhiều chủ đầu tư mới không những không giảm quyền lợi của khách hàng mà còn hỗ trợ thêm. Khi CTCP Tập đoàn Đại Dương (OGC) mua vào một lượng lớn cổ phần của CTCP Kinh Doanh DV Cao Cấp Dầu Khí Việt Nam (PVR) và tái khởi động lại Dự án Hà Nội Times Tower, chủ đầu tư cũng đã cam kết với khách hàng sẽ đẩy nhanh tiến độ Dự án. Đồng thời, một số yêu cầu của khách hàng mua nhà tại Dự án cũng đã được OGC đáp ứng, chủ đầu tư chấp nhận giảm giá bán từ 22,5 triệu đồng/m2 xuống còn 18,5 triệu đồng/m2..

Hay mới đây, Tập đoàn FLC cũng đã ký hợp đồng về việc nhận chuyển nhượng 99% phần vốn của CTCP Đầu tư Địa ốc Alaska (Alaska Land), chủ đầu tư Dự án Alaska Garden City, tương đương gần 300 tỷ đồng. Ông Lê Đình Vinh, Phó chủ tịch Tập đoàn FLC nêu quan điểm, cần thiết xem xét bổ sung thêm các điều kiện chuyển nhượng dự án.