Hốt bạc tỷ nhờ "săn" đất, xây công trình cho thuê

Tọa lạc ở mặt tiền đường lớn, nằm giữa khu dân cư đông đúc của quận Bình Thạnh (Tp.HCM), khu đất có tổng diện tích 280m2, bề ngang 10m. Sau khi đàm phán với chủ đất, ông Thái được thời hạn thuê 10 năm. Nhà đầu tư cho xây một công trình cao tầng, tầng trệt cho thuê làm mặt bằng thương mại, từ tầng 2 trở lên là căn hộ mini và phòng trọ trung cấp cho thuê với giá trung bình 3-4 triệu đồng/căn. Tổng mặt bằng tầng trệt cho thuê đạt 1.800 USD/tháng.

Vì quá bận rộn nên ông Thái không đứng ra kinh doanh trực tiếp mà khoán cho một nhà đầu tư thứ cấp thuê sỉ cả tòa nhà. Vị này bằng lòng với doanh thu 120 triệu đồng/tháng (1,2 tỷ đồng/năm) khi khoán cho đối tác. Trong khi đó, nếu cho thuê lẻ thì doanh thu đạt 160 triệu đồng/tháng. Doanh thu đạt 12 tỷ đồng tính cả chu kỳ. Nếu giữ nguyên giá chào thuê công trình trong suốt 10 năm, ước tính lãi ròng tối thiểu 6 tỷ đồng sau khi trừ đi vốn đầu tư, chi phí phát sinh trong thời gian xây dựng chưa khai thác.

Ông Thái cho biết, suất đầu tư không quá nặng nề bởi dự án có đặc thù được phát triển trên quỹ đất thuê. Nhà đầu tư chia sẻ, suất đầu tư này có tổng chi phí 4,6 tỷ đồng, trong đó có 2 tỷ đồng đi vay. Số tiền vay sẽ được trả hết trong 3 năm đầu bằng chính dòng tiền khai thác cho thuê.

Trong 5 năm đầu, chủ đất chấp nhận giao mặt bằng trống với giá 35 triệu đồng/tháng và giai đoạn tiếp theo tăng lũy tiến từ 2-3%/năm. Hợp đồng thuê đất nêu rõ, ông Thái sẽ bàn giao lại cả công trình cho chủ đất sau khi hết hạn thuê. Kể từ đó, chủ đất sẽ toàn quyền sở hữu và khai thác dự án này.

Tại Tp.HCM, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng đặt cược săn đất trống, xây công trình
cho thuê kiếm lời hàng tỷ đồng cho cả chu kỳ khai thác. (Ảnh: Lucas Nguyễn)

Như vậy, với số vốn 2,6 tỷ đồng ban đầu, hợp tác đầu tư thuê đất trống, vay thêm vốn xây công trình và khoán cho đơn vị thầu nhận thuê sỉ, nhà đầu tư đã hoàn được vốn và bắt đầu có lãi chỉ sau 4 năm. Theo đó, doanh thu của nhà đầu tư này cũng chính là lãi ròng kể từ năm thứ 5 trở đi. Đồng thời, mức lãi sẽ tăng nếu giá thuê tăng lên.

Chuyên gia Nguyễn Hồng Hải có gần 10 năm tham gia thị trường bất động sản, trong đó có 7 năm phát triển các dự án cho thuê cho rằng, hiện nay, chiêu "săn" đất trống đầu tư công trình để cho thuê khá phổ biến. Với mô hình này, nhiều nhà đầu tư thạo nghề đã thành công với chiêu "tay không bắt giặc" khi bắt đầu sự nghiệp kinh doanh.

Theo ông Hải, mức độ an toàn của suất đầu tư gần như tuyệt đối nếu nhà đầu tư sẵn sàng trong tay quỹ đất, xây dựng công trình để cho thuê. Thế nhưng, nếu điều kiện tài chính có hạn, việc đi thuê đất sạch để phát triển một tiểu dự án cho thuê lại cũng là một kênh đầu tư rất hấp dẫn.

Quỹ đất sạch, hoàn chỉnh về mặt pháp lý, có thể xây dựng cao tầng (6-7 tầng trở lên), đất không vướng tranh chấp là tiêu chí quan trọng nhất của mô hình đầu tư nói trên. Mặt khác, để có thời gian thu hồi vốn cũng như đạt lợi nhuận cao, điều kiện là chủ đất cam kết thời hạn thuê ít nhất 5 năm, tốt nhất là 10 năm.

Thực tế cho thấy, bài toán săn đất cho thuê có thể áp dụng với bất cứ điều kiện thời gian nào, 1-3 năm, 3-5 năm, 6-10 năm, thậm chí 15 năm. Chất lượng công trình sẽ được đầu tư từ cao - trung cấp tới bình dân tùy thuộc vào thời hạn thuê đất dài hay ngắn và các điều khoản cam kết, ông Hải cho biết.

Theo chuyên gia này, mặc dù được gọi là mô hình "tay không bắt giặc" song kênh đầu tư này cũng đòi hỏi nhiều điều kiện cực kỳ khắt khe mới mong thành công. Đây là mô hình đầu tư không dành cho người ngoại đạo, thiếu kiến thức về bất động sản. Trước hết, nhà đầu tư phải am hiểu pháp lý bất động sản, có thể thẩm định được vị trí của khu đất trống phù hợp để đầu tư, khai thác cho thuê hay không.

Hai là, khâu thẩm định dự án kinh doanh để vay vốn ngân hàng. Ba là, chọn phương án xây dựng phù hợp với suất đầu tư và chu kỳ thuê. Bốn là, đưa vào vận hành khai thác, bảo đảm tỷ lệ lấp đầy cao. Ông Hải khuyến cáo: "Nhà đầu tư chỉ thật sự có lãi khi phối hợp nhịp nhàng giữa 4 khâu này. Nếu thiếu chuyên nghiệp trong bất cứ khâu nào cũng có thể dẫn đến thua lỗ".