Nhiều khách hàng như đang "ngồi trên đống lửa" vì lo mất trắng hàng chục tỷ đồng mua căn hộ thông qua hợp đồng góp vốn khi Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thu giữ dự án Saigon One Tower để xử lý số nợ khoảng 7.000 tỷ đồng.
Về vấn đề này, phóng viên đã có cuộc trao đổi với Luật sư Trần Đức Phượng, Công ty Luật Hợp Việt.
Số tiền thu được khi VAMC đưa tài sản đảm bảo ra đấu giá sẽ được xử lý ra sao? Những tình huống nào có thể xảy ra, thưa luật sư?
Việc dự án Saigon One Tower bị thu giữ để xử lý nợ xấu được thực hiện theo quy định Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội. Bên cạnh các hình thức khác như mở thủ tục phá sản, khởi kiện để thi hành án... đây chỉ là một trong các cách xử lý.
Song, dù thực hiện cách nào cũng phải dựa trên các căn cứ chính để giải quyết. Một là, theo nguyên tắc, ngân hàng chỉ được thanh toán trong phạm vi được bảo đảm và phải trả chủ đầu tư nếu dôi dư. Thế nhưng, hiện không có quy định nào về thứ tự chi trả hoặc phong tỏa đối với số tiền dôi dư này, trừ các biện pháp hành chính (xử phạt, nợ thuế….) hoặc các biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án có thể thực hiện ngay.
Hai là, với những người liên quan như khách hàng đã góp vốn tại dự án thì tùy hiệu lực pháp luật của giao dịch đó. Hiệu lực pháp lý giao dịch của khách hàng với chủ đầu tư sẽ quyết định việc giải quyết với người mua như thế nào.
VAMC thu giữ dự án Saigon One Tower để xử lý nợ.
Pháp luật công nhận việc góp vốn và nhận sản phẩm trước khi Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 có hiệu lực. Tùy từng giai đoạn có những yêu cầu cụ thể khác nhau.
Quyền lợi của khách hàng được đảm bảo trong trường hợp giao dịch góp vốn đủ điều kiện và hợp pháp (giao dịch trước khi thế chấp hoặc sau khi thế chấp nhưng được ngân hàng đồng ý). Theo đó, ngân hàng phải giải quyết quyền lợi bằng việc hoàn trả, bồi thường bằng tiền hoặc thỏa thuận thêm với bên mua tài sản tiếp tục thực hiện hợp đồng góp vốn. Nếu không chấp thuận việc giải quyết, khách hàng có thể kiện ra Tòa yêu cầu chủ đầu tư và ngân hàng/VAMC (người có quyền, nghĩa vụ liên quan).
Khách hàng chỉ có thể khởi kiện chủ đầu tư để hoàn trả tiền trong trường hợp giao dịch góp vốn không đủ điều kiện hoặc không hợp pháp (giao dịch sau khi thế chấp nhưng không được ngân hàng đồng ý) bởi giao dịch không có hiệu lực pháp lý.
Bên cạnh 2 trường hợp nêu trên, chủ đầu tư mới có thể tự nguyện thỏa thuận cùng với các khách hàng góp vốn, ngân hàng và Công ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C để giải quyết quyền lợi của họ.
Xin luật sư cho biết, quyền lợi của những khách hàng đã ký hợp đồng góp vốn mua căn hộ tại dự án này sẽ bị ảnh hưởng như thế nào?
Theo quy định của pháp luật hiện hành, những khách hàng giao dịch hợp pháp sẽ được đảm bảo quyền lợi. Song, đối với các khách hàng giao dịch không hợp pháp, quyền lợi của họ tương đối bấp bênh. Bởi lẽ, chỉ yêu cầu được chủ đầu tư cũ và phụ thuộc tài sản, năng lực tài chính hiện nay của chủ đầu tư.
Tuy nhiên, các bên (khách hàng, ngân hàng/VAMC, Công ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C, chủ đầu tư mới) có thể có một sự thỏa thuận thống nhất phương án giải quyết cho tất cả các khách hàng. Vậy nhưng, khả năng này phụ thuộc vào ý chí và thiện chí của các bên chứ không thể ép buộc.
Khách hàng phải làm gì để đảm bảo quyền lợi của mình, thưa luật sư?
Trong trường hợp này, khách hàng luôn là người bị động nên rất khó chọn một giải pháp tối ưu vì còn phải chờ động thái và ý chí của chủ đầu tư mới, của VAMC. Có thể dự kiến một số vấn đề như sau:
Với những khách hàng giao dịch hợp pháp, trường hợp VAMC xây dựng giá để đưa đấu giá mà với giá đó thì chủ đầu tư mới tiếp tục thực hiện việc giao căn hộ thì khách hàng yên tâm và chờ năng lực của chủ đầu tư mới. Nhưng nếu giá đưa ra đấu giá mà không bao gồm việc tiếp tục thực hiện nghĩa vụ giao căn hộ thì khách hàng cần phải khởi kiện Công ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C và ngân hàng/VAMC (người có quyền, nghĩa vụ liên quan) để yêu cầu hoàn trả tiền.
Trong khi đó, khách hàng giao dịch không hợp pháp, không được pháp luật công nhận cần tiến hành thủ tục khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu (trường hợp còn thời hiệu khởi kiện) hoặc kiện đòi tài sản nếu hết thời hiệu khởi kiện.
Chân thành cảm ơn ông!