Tại Tp.HCM, với vốn từ 3-5 tỷ đồng, nhiều nhà đầu tư cá nhân đã đổ xô săn đất vườn giá rẻ ở các quận ngoại thành rồi chuyển thành đất thổ cư, xây nhà vườn để bán lại hoặc làm phòng trọ mini cho thuê. Chỉ sau 1-2 năm, hình thức đầu tư này đã mang lại cho giới đầu tư nhuận hàng tỷ đồng.
Hồi tháng 3/2016, ông Kiên có mua 1.800m2 đất trồng cây lâu năm và đất vườn trên đường Nguyễn Hữu Thọ (Nhà Bè, Tp.HCM) với giá 3,5 tỷ đồng, tính ra trung bình 1,9-2 triệu đồng/m2. Đặc biệt, khi mua thửa đất nông nghiệp này, ông Kiên được chuyển đổi lên 200m2 đất thổ cư để xây nhà.
Theo đó, chủ đất rót thêm gần tỷ đồng để xây căn nhà trên diện tích 150m2, thiết kế theo kiểu biệt thự vườn sinh thái. Khi giá đất Tp.HCM tăng trên diện rộng vào những tháng cuối năm 2016, ông Kiên bán khu nhà vườn này với giá 7,2 tỷ đồng. Như vậy, chỉ sau 9 tháng quay dòng vốn, ông Kiên đã lãi hơn 2 tỷ đồng (đã trừ các khoản thuế).
Có trong tay 7 tỷ đồng, nhà đầu tư này tiếp tục săn đất vườn, đất nông nghiệp để đầu tư xây nhà sinh thái bán lại. Ông Kiên chia sẻ: "Cơ hội của thị phần này vẫn còn rất lớn vì hiện nay các doanh nghiệp bán biệt thự diện tích 200-300m2 đã tầm 6-8 tỷ đồng/căn, nhà vườn cả nghìn m2 của tôi giá vẫn cạnh tranh hơn và không đụng hàng".
Trong khi đó, vào năm 2015, bà Phương mua mảnh đất vườn 1.200m2 trên đường Lã Xuân Oai (quận 9, Tp.HCM) với giá 3 tỷ đồng và chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn lên thổ cư rồi xây 60 phòng trọ. Được biết, tổng suất đầu tư (đất và tài sản gắn liền với đất) lên tới 6 tỷ đồng.
Thị trường đất vườn, trồng cây lâu năm, đất ao, đất lúa... vùng ven Sài Gòn đang
diễn biến sôi động. (Ảnh: Vũ Lê).
Doanh số của dãy nhà trọ bắt đầu tăng dần đều từ 35-40 triệu đồng/tháng lên 55-60 triệu đồng sau một năm khai thác cho thuê. Có được kết quả khả quan này là nhờ tỷ lệ lấp đầy cải thiện đáng kể. Đầu năm 2017, chủ đầu tư này đã sang tay dãy nhà trọ với giá 10 tỷ đồng, lãi 3,5 tỷ đồng sau khi trừ các khoản thuế, phí.
Bà Phương cho biết: "Buôn đất vườn chuyển thành thổ cư nếu bán liền tay đã có lợi nhuận. Nếu xây dãy nhà trọ cho thuê giá trị tài sản càng lên cao nên tôi quyết theo đuổi mô hình này. Lợi nhuận có thể vượt mức 3,5 tỷ đồng, nếu xây dựng mật độ dày hơn (nhiều phòng hơn)".
Vừa là nhân viên của một công ty khởi nghiệp bất động sản, chị Ngọc Lan còn có nghề tay trái là săn đất nông nghiệp, sau đó chuyển lên thổ cư rồi xây nhà trọ cho thuê. Chị Lan đầu tư xây 25 căn nhà trọ quy mô nhỏ từ đất vườn thành công với doanh thu 25 triệu đồng/tháng. Chủ đầu tư tiếp tục mua thêm một khu đất vườn khác rộng 1.000m2 thuộc phường Long Thạnh Mỹ (quận 9, Tp.HCM) để phát triển dự án tiếp theo.
Theo chị Lan: "Tôi săn đất vườn để tích lũy tài sản chứ không bán vội nên hiện chưa có khoản lãi bạc tỷ, tuy nhiên trong 3-5 năm tới lợi nhuận đầy hứa hẹn do đã hoàn vốn và có thể chốt lời từ việc bán cả 2 dãy nhà trọ".
Ông Nguyễn Tấn Phong có gần một thập niên tư vấn, môi giới bất động sản liền thổ tại Sài Gòn cho hay, trong 2-3 năm qua, đất vườn nói riêng và đất nông nghiệp các quận ven Sài Gòn như quận 9, quận 12, Thủ Đức, huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi đang là mục tiêu săn lùng của các nhà đầu tư bất động sản cá nhân.
Ông Phong nhận định: "Trong năm 2016, ngoài đất thổ cư (đất ở), thị trường buôn đất vườn, đất lúa, đất trồng cây lâu năm, đất ao... càng trở nên sôi động, nhất là khi bất động sản liền thổ có dấu hiệu tăng cao về cuối năm".
Chuyên gia này nhìn nhận, để giảm thiểu nguy cơ phá vỡ quy hoạch đô thị, hình thức đầu tư mua đất nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng thành thổ cư rồi tách thửa, phân lô bán nhanh đang bị siết lại. Những nhà đầu tư săn đất vườn có mục tiêu dài hơi hơn. Phần lớn các nhà đầu tư này không chọn cách chia nhỏ thửa đất. Thay vào đó, họ giữ nguyên lô đất lớn và biến tài sản này thành bất động sản tiêu dùng, khai thác cho thuê, thậm chí là làm nhà vườn để bán lô lớn.
Thực tế cho thấy, đầu tư theo hình thức này, biên lợi nhuận có thể cao hơn lãi suất ngân hàng nếu khai thác cho thuê thành công, hơn nữa giá trị đất tiếp tục tăng theo thời gian. Còn nếu bán cả đất và tài sản gắn liền với đất, nhà đầu tư có thể thu về mức lãi lý tưởng đạt 50-70%, thậm chí gấp đôi.
Thế nhưng, ông Phong cho rằng, do định vị sai, nhiều trường hợp nhà đầu tư săn đất vườn bị thất bại. Ví dụ như, nhà đầu tư thẩm định chưa đúng tiềm năng cho thuê của khu vực hoặc vị trí của khu đất không kết nối giao thông thuận lợi. Bên cạnh đó, các thủ tục nhà đất, cấp phép xây dựng nếu kéo dài có thể khiến nhà đầu tư bị chôn vốn lâu, mất chi phí cơ hội.