Các chuyên gia cho rằng, việc các doanh nghiệp địa ốc đua nhau phát hành trái phiếu là một trong những dấu hiệu của sự khát vốn và cũng có rất nhiều rủi ro tiềm ẩn từ "cuộc đua" này.
Theo số liệu được Ủy ban chứng khoán công bố, trong 6 tháng đầu năm 2019 đã có khoảng 60.000 tỷ trái phiếu doanh nghiệp được phát hành. Con số này theo Công ty chứng khoán MB (MBS) là khoảng 70.000 tỷ đồng. Và bất động sản là ngành chiếm hơn 1/3 lượng phát hành này.
Trong 2 năm trở lại đây, cuộc đua phát hành trái phiếu được các doanh nghiệp đẩy nhanh hơn rất nhiều cả về quy mô lẫn lãi suất. Lãi suất trái phiếu được các doanh nghiệp địa ốc chào trong khoảng 11-13 %, thậm chí, có những đợt còn đạt tới gần 14,5%, trong khi lãi suất trái phiếu được các nhà băng phát hành chỉ nằm quanh ngưỡng 7-8 %.
Một chuyên gia đánh giá: "Các doanh nghiệp chấp nhận chi phí vốn tới 14,5%, chưa kể phí tư vấn phát hành và các khoản phí khác, thì họ phải tạo ra tỷ suất sinh lời cao hơn con số này, hoặc nếu không, vòng xoáy vay nợ phải diễn ra liên tục để có nguồn trả lãi cho trái chủ". Đồng thời vị này cũng cho biết thêm, nếu không kiểm soát tốt tình trạng này sẽ rất dễ dẫn đến sự sụp đổ theo dây chuyền "kiểu domino".
|
|
| Lợi nhuận và rủi ro trong phát hành trái phiếu bất động sản cũng như hai mặt của một đồng xu. Trong ảnh là bất động sản khu Đông Sài Gòn. Ảnh: Quỳnh Trần |
Ông Bùi Nguyên Khoa - Trưởng nhóm vĩ mô Công ty chứng khoán BIDV (BSI) trong cuộc trao đổi với vnexpress đã cho biết, sự nới lỏng các quy định về phát hành cùng việc siết vốn tín dụng từ phía nhà băng khiến các doanh nghiệp bất động sản phải tìm nguồn thay thế là những lý do chính khiến các công ty địa ốc đẩy mạnh kênh trái phiếu "tín chấp". Phát hành dưới hình thức riêng lẻ được nêu tại Nghị định 163 được cho là "dễ chịu" hơn so với các điều kiện phát hành trái phiếu ra công chúng được nêu tại Luật chứng khoán.
Theo nhìn nhận của các chuyên gia, đây như một cách giúp các doanh nghiệp địa ốc "lách" những quy định chặt hơn khi thực hiện phát hành trái phiếu ra bên ngoài.
Nghị định 163 có hiệu lực từ ngày 1/2/2019 nhằm sửa đổi từ Nghị định 90/2011 đã phần nào giúp nhiều điều kiện phát hành được nới lỏng, thậm chí, còn bãi bỏ điều kiện doanh nghiệp phát hành phải thu được lãi trong năm gần nhất. Thay vào đó, doanh nghiệp phát hành trái phiếu ra công chúng phải đảm bảo thu được lãi trong năm gần nhất, không lỗ lũy kế, có khoản nợ không quá trên 1 năm...
Bên mua trái phiếu chỉ cần phải đợi một năm để thực hiện giao dịch không hạn chế về số nhà đầu tư cũng giống như phát hành ra công chúng. Những thay đổi trong chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước được cho là lý do chính tạo nên làn sóng phát hành trái phiếu của doanh nghiệp địa ốc.
Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) trong văn bản mới đây, cuộc đua phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản chính là biểu hiện của sự "khát vốn". Lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường nhà đất đang được Ngân hàng Nhà nước triển khai, trong khi việc tìm kiếm các nguồn vốn thay thế khác lại không hề dễ dàng đối với các doanh nghiệp địa ốc.
MBS trong báo cáo của mình đã cho rằng, thị trường bất động sản đang chịu ảnh hưởng trực tiếp từ những thay đổi của cơ chế như tăng hệ số rủi ro lên thành 250%, giảm tỷ lệ dòng vốn vay trong ngắn hạn cho vay trung dài hạn, hệ số rủi ro với các khoản vay mua nhà trên 3 tỷ đồng cũng được nâng cao hơn.
Báo cáo của MBS viết: "Các chính sách này sẽ gây ảnh hưởng tới các chủ đầu tư có mức vay nợ cao cũng như nhắm vào thị trường bất động sản cao cấp".
Những đợt phát hành trái phiếu có những mặt tích cực như mang lại sự "hài lòng" cho cả ba bên, vừa giúp doanh nghiệp địa ốc huy động được vốn vừa mang lại phí hoa hồng cao cho đơn vị tư vấn, còn người mua thì được hưởng mức lãi suất cao so với mặt bằng chung rất nhiều. Trong những đợt phát hành gần đây, mức lãi suất thường phổ biến từ 11-14 %, cao gần gấp đôi so với mức lãi suất của các ngân hàng thương mại. Khi đến tay nhà đầu tư cá nhân, mức lãi suất thấp hơn 1-2 % nhưng vẫn "hời" khi so sánh với những kênh đầu tư khác.
Các tổ chức tài chính như công ty chứng khoán, ngân hàng hay bảo hiểm khi tham gia các đợt phát hành này đều được hưởng lợi nhờ mức phí tư vấn cao cũng như khoản chênh lệch khi phân phối lại. Lượng trái phiếu sau khi hết hạn một năm có thể phân phối tiếp cho các nhà đầu tư cá nhân với mức lãi suất thấp hơn 1-2 %.
Sự "màu mỡ" này đã phần nào được phản ánh thông qua kết quả kinh doanh của các công ty chứng khoán tham gia tích cực trên thị trường trái phiếu. Theo báo cáo của TCBS, đơn vị nắm giữ hơn 80% thị phần môi giới trái phiếu trên HoSE, 6 tháng đầu năm 2019, đơn vị này đã lãi gấp ba lần so với cùng kỳ năm trước, vươn lên vị trí lãi cao nhất. TCBS cho biết, nghiệp vụ tư vấn và bảo lãnh phát hành trái phiếu đã góp phần không nhỏ vào doanh thu hơn 750 tỷ đồng trong 2 quý đầu năm của doanh nghiệp. Song, các chuyên gia cho rằng, lợi ích và rủi ro cũng giống hai mặt của đồng xu, bên cạnh lợi nhuận cao, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng tiềm ẩn không ít rủi ro.
Theo Công ty chứng khoán Vietcombank (VCBS) sở dĩ các doanh nghiệp bất động sản thu được mức lãi suất đột biến là vì "trái phiếu thuộc ngành này luôn được đánh giá với mức độ rủi ro cao hơn trái phiếu tổ chức tín dụng hay trái phiếu các doanh nghiệp sản xuất".
Một trong những rủi ro của thị trường trái phiếu doanh nghiệp là việc xác định mức độ minh bạch của đơn vị phát hành trong hồ sơ chào bán trái phiếu vẫn chưa thực sự rõ ràng. Xếp hạng tín nhiệm với tổ chức thực hiện phát hành trái phiếu hoặc hợp đồng dịch vụ với các bên liên quan theo quy định tại Nghị định 163 chỉ cần công bố trong trường hợp "nếu có" và không nằm trong danh mục bắt buộc của hồ sơ phát hành.
Trong một sự kiện mới đây, TS Nguyễn Minh Phong đánh giá: "Sự tăng mạnh của thị trường trái phiếu doanh nghiệp tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là giai đoạn cuối năm". Theo ông Phong, cần phải theo dõi sát sao cuộc đua lãi suất lên đến 13-14% bởi điều này phần nào thể hiện sự thiếu ổn định trong cấu trúc vốn của các doanh nghiệp địa ốc. Ông nói: "Nếu để xảy ra vỡ nợ, tác động sẽ rất lớn".
"Chi phí vốn đầu vào cao đòi hỏi doanh nghiệp phải tạo ra một tỷ suất sinh lời cao hơn", tuy nhiên trong bối cảnh hiện nay, để thực hiện được điều lại không hề dễ dàng, một chuyên gia khác đánh giá.