Theo một chuyên gia nghiên cứu của Savills, khó có khả năng giá trị bất động sản tại Hong Kong bị điều chỉnh đột ngột và ở mức độ lớn như trước kia.
Hong Kong vừa kỷ niệm 20 năm kể từ ngày được nước Anh trao trả cho Trung Quốc. Điều này gợi nhớ đến cuộc khủng hoảng tài chính châu Á đã diễn ra trong năm đó.
Do đồng baht mất giá mạnh, Thái Lan là nơi khởi đầu cuộc khủng hoảng này. Cuộc khủng hoảng nhanh chóng lan rộng ra khắp khu vực, Hong Kong không ngoại lệ. Cơn bão đầu cơ tấn công đồng đô la Hong Kong khiến lãi suất qua đêm tăng và thị trường cổ phiếu sụt giảm.
Trong cuộc chiến khủng hoảng, chính quyền đã giành chiến thắng. Tuy vậy, những yếu tố khác đã tạo nên sự bất ổn cho thị trường địa ốc, gồm lãi suất cao hơn, điều kiện cho thuê chặt hơn, cơ quan quản lý mới cam kết tăng đáng kể nguồn cung căn hộ để ở.
Trong những năm 1997 - 2003, khi giá thị trường ở mức cao kỷ lục, khả năng chi trả ở mức thấp kỷ lục và đầu cơ tăng cao, lòng tham đã biến thành nỗi lo sợ, giá nhà ở, văn phòng, mặt bằng bán lẻ giảm lần lượt 60%, 71% và 52%.
Một góc Thành phố Hong Kong. (Ảnh: Global Realty)Vấn đề đặt ra hiện nay là, liệu kịch bản năm 1997 đang lặp lại? Liệu khu vực phải đổi mặt với một khủng hoảng bất động sản sắp diễn ra ở mức độ tương tự?
Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hong Kong, ông Simon Smith thông tin, một số dữ liệu cho thấy nét tương đồng với các năm giữa thập niên 90, gồm: Giá cao kỷ lục, khả năng chi trả thấp (tính bằng tỷ lệ giá trung bình/ thu nhập hộ gia đình). Bên cạnh đó là viễn cảnh nguồn cung lẫn lãi suất tăng cao trong những năm tới.
Theo chuyên gia của Savills, các khía cạnh khác của thị trường vẫn có vẻ khá mạnh bất chấp sự tương đồng nói trên. Cụ thể, tỷ số vốn vay ở mức thận trọng, lãi suất thực vẫn giữ ở mức âm, thanh khoản dồi dào, nguồn cung vẫn bị hạn chế trong nhiều năm tới. Đồng thời, các ngân hàng cũng đã được tôi luyện để chống chọi tốt hơn các khủng hoảng tín dụng có thể xảy ra trong tương lai.
Mặt khác, giới chức trách cũng đã đưa ra một loạt các biện pháp để giảm việc mua ở nước ngoài, cân bằng cho vay, kiềm chế mức độ tăng giá, và giảm hiện tương đầu cơ ồ ạt.
Theo những phân tích trên, ông Simon Smith nhận định, khó có khả năng giá trị bất động sản bị điều chỉnh đột ngột và ở mức độ lớn như trước kia. Chuyên gia này nhấn mạnh: “Giá trị nhiều khả năng sẽ đạt đỉnh sau 14 năm tăng liên tục, theo sau đó là một giai đoạn tương đổi ổn định về giá”.
Trước đây, kịch bản thị trường địa ốc sụp đổ đã từng xảy ra do những sự kiện bên ngoài lãnh thổ Hong Kong cũng như những điểm yếu không thể dự đoán, nhận thấy. Hiện tại, lý do được nhắc đến nhiều nhất là việc ngày càng có nhiều các trung gian tài chính phi ngân hàng hoạt động vượt tầm kiểm soát của chính quyền.
Theo ông Smith: "Những rủi ro này đã được xác định và được đưa ra thảo luận rộng rãi. Nếu chúng ta có thể học hỏi bất cứ điều gì từ quá khứ, thì chính những rủi ro tiềm ẩn mà chúng ta không biết mới là điều chúng ta cần lo sợ và đề phòng".