Tình trạng người dân mua phải đất nền tại dự án ma ngày càng nhiều khiến họ phải tìm đến chính quyền để kêu cứu. Có những dự án đã phân lô bán nền nhưng vẫn bỏ hoang nhiều do chủ đầu tư không buộc người mua phải xây dựng theo tiến độ. Từ thực tế này, nhiều chuyên gia cho rằng, hình thức phân lô, bán nền ở các khu đô thị cần được xóa bỏ.
Hình thức phân lô, bán nền từng bị Bộ Xây dựng cấm
Bộ Xây dựng trước đây đã đề xuất bỏ hình thức chia lô, bán nền tại các khu đô thị lên Thủ tướng Chính phủ nhằm hạn chế tình trạng ngang nhiên rao bán dự án “ma” của các doanh nghiệp.
Theo đó, Bộ đã đề xuất các quy định liên quan đến trách nhiệm của chủ đầu tư như: Trước khi bàn giao cho người mua, cần phải hoàn thiện nhà ở; Cần có chế tài xử phạt nghiêm đối với những chủ đầu tư bán nhà xây thô, không thực hiện xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật; Cần có một chính sách thuế đủ mạnh để có thể hạn chế được tình trạng đầu cơ nhà, đất nhưng không đưa vào sử dụng vừa gây lãng phí nguồn tài nguyên vừa làm mất mỹ quan đô thị. Tại thời điểm đó, lãnh đạo Bộ này đã chỉ rõ: Gốc rễ của đầu cơ chính là việc phân lô, bán nền tùy tiện, do đó, nếu không xóa bỏ việc làm này sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, gây thiệt hại cho người mua nhà đất. Doanh nghiệp sẽ có lợi nếu tiếp tục cho phép thực hiện chia lô, bán nền nhưng sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến sự nghiệp phát triển đô thị...
|
|
| Phân lô, bán nền là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản bị nhiễu loạn. |
Nhưng từ năm 2014, quan điểm trên lại được Bộ Xây dựng thay đổi và tiếp tục cho phép thực hiện phân lô, bán nền. Theo quy định được nêu tại Thông tư liên tịch số 20 của Bộ Xây dựng và Bộ Nội vụ ban hành nhằm hướng dẫn một số nội dung của Nghị định 11 (có hiệu lực từ kể ngày 5/1/2014), đối với khu vực đã đầu tư hạ tầng đồng bộ, chủ đầu tư được phép chuyển quyền sử dụng đất cho người dân để tự xây nhà. Phần đất đó có thể là một phần trong dự án, một dự án hoặc thuộc nhiều dự án. Điều này cũng đồng nghĩa với việc chủ đầu tư được phép triển khai phân lô, bán nền ở các khu đô thị đã có hạ tầng hoàn chỉnh.
Theo xác nhận của ông Nguyễn Trọng Ninh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, việc phân lô, bán nền được pháp luật hiện hành cho phép. Tại Nghị định 11 có quy định việc phân lô, bán nền cần được nhà nước kiểm soát. Nhưng theo Cục trưởng, những dự án thực hiện phân lô, bán nền không đúng quy định đã cùng lúc vi phạm cả Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Tới đây, Bộ Xây dựng sẽ tiến hành công tác kiểm tra, thanh tra đối với các dự án phân lô bán nền và xử lý nghiêm những chủ đầu tư vi phạm.
Phân lô, bán nền là nguyên nhân chính dẫn đến "sốt ảo”
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho hay, tình trạng phân lô bán nền đã tái xuất hiện tràn lan trong những năm gần đây và là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến các đợt sốt đất ảo ở một số nơi. Điều đáng nói là có những doanh nghiệp đã tự ý phân lô tách thửa cả các khu đất nông nghiệp, đất trồng cây cao su, đất không được quy hoạch đất ở để rao bán. Đây là hành vi vi phạm pháp luật, khiến nhiều khách hàng rơi vào kịch bản bị lừa đảo, chịu thiệt hại lớn về kinh tế, công sức, niềm tin; khiến quy hoạch phát triển đô thị bị phá vỡ, gây cản trở trong việc thu hút các nhà đầu tư đến với địa phương.
Chủ tịch HoREA khẳng định: “Thủ phạm của các đợt sốt ảo giá đất và tình trạng phân lô bán nền trái phép chủ yếu là giới đầu nậu, cò đất và một số ít doanh nghiệp BĐS “bất lương”. Các đầu nậu này lợi dụng sự thiếu hiểu biết, thiếu thông tin của khách hàng cấu kết với một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở (hoặc cấp cơ sở buông lỏng quản lý) để phân lô bán nền”.
Từ đó, vị Chủ tịch đã đề xuất một số giải pháp nhằm chấn chỉnh tình trạng phân lô bán nền trái phép đang diễn ra tràn lan như hiện nay. Cụ thể:
Đề nghị bổ sung thêm quy định về trường hợp “đặt cọc” để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai (có cả đất nền) vào Luật Dân sự, vừa tuân thủ theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Ông Châu nói: “Việc sốt giá đất ảo và phân lô bán nền tràn lan cũng có một phần trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Một số ít doanh nghiệp địa ốc “bất lương” và “đầu nậu” đã phân lô bán nền, huy động vốn trái pháp luật, gây thiệt hại cho khách hàng, làm mất an ninh, trật tự xã hội”.
GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cũng cho hay, năm 2004 Chính phủ từng ra quy định cấm hình thức phân lô, bán nền. Quy định này đến năm 2007 chỉ được áp dụng đối với các đô thị từ loại ba trở lên. Nhưng đến năm 2010 thì tất cả các địa phương đều được tự quyết định vấn đề chia lô, bán nền trên địa bàn. Từ sự nới lỏng của quy định, nhiều doanh nghiệp, cá nhân đã đua nhau thực hiện phân lô bán nền bằn mọi cách nhằm tìm kiếm lợi nhuận, kể cả đó là khoản lợi bất chính. Tình trạng chia năm xẻ bảy lô đất để rao bán lại của chủ đầu tư là không hề chuyên nghiệp. Trên thế giới không khuyến khích đầu tư đất, bởi việc phân lô, bán nền dễ dẫn đến tình trạng nhiều loạn cho thị trường bất động sản.
“Ở các nước, họ chỉ dùng cơ chế chia lô, bán nền để giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp. Tức là do người dân có ít tiền quá thì nay làm cái nền, mai làm cái móng… Sau 10 năm thì hoàn thiện cái nhà. Còn ở nước ta, chia lô, bán nền tạo sản phẩm của thị trường, điều này là không đúng. Chính phủ cần có quy định cấm phân lô, bán nền như năm 2004”, ông Võ phân tích và kiến nghị.
Nhấn mạnh về vấn đề này, PGS. TS. KTS Nguyễn Hồng Thục - Viện Nghiên cứu định cư và năng lượng nói: “Việc cho phép phân lô, bán nền chỉ nên là giải pháp tình thế cho riêng các dự án đã làm trước đây, ở một vài nơi mà chủ đầu tư đã trót sang tay mấy lượt. Nếu tiếp tục cho phân lô, bán nền, chính quyền sẽ bật đèn xanh cho doanh nghiệp kiếm lời từ việc xin cấp đất rồi chuyển nhượng ồ ạt mà không phải đầu tư gì. Khi đó, sẽ xuất hiện ngày càng nhiều khu đô thị, khu dân cư với bộ mặt xấu xí, là rào cản cho sự phát triển đô thị”.