Để dòng tiền không chảy vào bất động sản quá mức, nhiều nhà băng hiện đang khắt khe hơn khi áp dụng các chính sách xét duyệt cho vay.
Cho vay với tỷ lệ thấp tại các điểm sốt nóng
Chị Huyền (ngụ quận Thủ Đức) cho hay, vợ chồng chị có một khoản tiền nhàn rỗi khoảng 1 tỉ đồng đang gửi ngân hàng. Thời gian qua khi thấy đất vùng ven lên cơn sốt, hai vợ chồng chị bàn bạc vay thêm tiền ngân hàng để lướt sóng nhà đất. Sau khi tìm hiểu, chị Huyền rất ưng một miếng đất giá 4 tỉ tại quận 9 nên đến ngân hàng làm thủ tục vay vốn.
Tuy nhiên chị Huyền khá bất ngờ khi ngân hàng không đồng ý cho vay đủ số tiền, chị nói: "Giá thị trường tôi mua là 4 tỉ nhưng ngân hàng định giá khá thấp với lý do đất khu vực tôi mua thời gian qua tăng giá khá nhanh nên ngân hàng chỉ lấy giá bình quân mấy tháng trước đó, rồi tính toán thu nhập của hai vợ chồng, cuối cùng quyết định cho vay khoảng hơn 2 tỉ. Cộng với số tiền dành dụm 1 tỉ đồng muốn mua tôi phải vay mượn thêm người quen".
Trường hợp trên không phải hiếm vì hiện giờ hầu hết các ngân hàng đều thực hiện siết vốn bằng cách định giá thấp hơn tài sản thế chấp, đòi hỏi người vay phải có vốn tự có nhiều hơn, và đặc biệt là tuân thủ yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước.
Theo tìm hiểu của PV, các ngân hàng đang thu hẹp phạm vi đối tượng khách hàng vay mua bất động. Cụ thể, nhiều chi nhánh chỉ ưu tiên chào mời các khách hàng thân thiết, có thu nhập ổn định và lịch sử trả nợ tốt.
Theo anh Sơn, nhân viên tín dụng tại một ngân hàng chi nhánh Tp.HCM, ngân hàng sẽ xem xét rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thanh khoản của mảnh đất sau này để làm cơ sở khi định giá tài sản đảm bảo. Mức định giá cao nhất hiện nay thường vào khoảng 70% giá trị trường. Mức định giá này sẽ giảm xuống tại nhưng nơi giá đất đang sốt.
"Ở những khu vực ngoại thành, ngoài yếu tố pháp lý của mảnh đất, nhân viên ngân hàng còn quan sát xung quanh xem hạ tầng, đường xá, xung quanh đất có những "điểm trừ" như gần mồ mả hay không vì nếu có sau này rất khó bán. Ngược lại, nếu bất động sản nằm gần ủy ban nhân dân, trường học, bệnh viện thì sẽ được "điểm cộng" khi xét duyệt", anh Sơn cho biết.
Biển rao bán một dự án phân lô bán nền tại Tp.HCM. Hiện các ngân hàng đang siết tín
dụng với bất động sản vì nhận thấy nguy cơ rủi ro do sốt đất. Ảnh: Quang Định.
Tăng lãi suất cho vay
Theo ghi nhận của PV, trước đây, các ngân hàng thường áp dụng mức lãi suất cho vay mua nhà, đất từ 8-9%/năm, thì nay đối với các khoản vay trung hạn đã có mức lãi suất tăng lên khoảng 11-12%/năm. Lãi suất cho vay dài hạn còn cao hơn nữa, từ 12,5-13%/năm.
Theo giải thích của các ngân hàng, lãi suất tăng là do "khẩu vị rủi ro" đang tăng lên. Hơn nữa, trong suốt thời gian vừa qua, mặt bằng lãi suất huy động cũng tăng lên trong khi tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ đầu năm nay giảm còn 45%.
Vị tổng giám đốc của một ngân hàng lớn cũng cho biết, hiện tại độ trễ của việc định giá tài sản thế chấp đang là từ 6-9 tháng, thậm chí 1 năm, khi mà đất tại khu vực đó đã có một mặt bằng giá mới, chứ không thể điều chỉnh ngay theo giá thị trường.
Các ngân hàng tỏ ra rất thận trọng khi cấp tín dụng tại những địa phương có giá đất tăng rất nhanh như Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc... Cụ thể, ngân hàng sẽ đánh giá cẩn trọng các khâu từ phương án trả nợ, yêu cầu về vốn tự có cho đến thẩm định giá tài sản đảm bảo.
Có nhiều trường hợp ngân hàng yêu cầu khách phải thế chấp thêm tài sản khác bên cạnh tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay. Riêng các trường hợp vay để đầu tư thì chỉ được ngân hàng xét cho vay tối đa 40-50% so với giá thẩm định.
Liệu có vượt "room" 17%?
Theo thông tin từ ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước Tp.HCM, từ đầu năm nay, tín dụng tại Tp.HCM đã có tốc độ tăng nhanh hơn bình quân của cả nước. Đến hết tháng 4 vừa qua, nếu tín dụng cả nước chỉ tăng 5% thì tín dụng tại Tp.HCM đã có mức tăng 5,37%.
Cho vay bất động sản tại càng ngân hàng có thể sẽ theo
hướng ngày càng hạn chế. Ảnh: Kim Hân
Theo các chuyên gia, tốc độ cho vay ở Tp.HCM tăng nhanh có một phần nguyên nhân là do thị trường bất động sản sốt nóng liên tục, nhất là tại các quận vùng ven. Điều này đẩy nhu cầu vay tăng cao.
Theo ông Minh, gần đây Ngân hàng Nhà nước Tp.HCM đã nhiều lần gửi văn bản nhắc nhở, yêu cầu các ngân hàng phải tuân thủ chỉ thị mà Thống đốc đã đưa ra từ đầu năm. Cụ thể Thống đốc ngân hàng đánh giá thị trường bất động sản, đặc biệt ở vùng ven đang trong tình trạng sốt ảo nên yêu cầu các ngân hàng phải đảm bảo về giới hạn an toàn vốn, nâng cao chất lượng, an toàn tín dụng.
Ông Minh cũng cho rằng, bản thân các ngân hàng cũng buộc phải hãm phanh vì nếu không tín dụng sẽ vượt "room" 17% theo giới hạn của Ngân hàng Nhà nước.
Các chỉ đạo siết tín dụng không chỉ đến từ Ngân hàng Nhà nước, tại phiên họp ngày 14/5 vừa qua, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đề nghị Chính phủ cần chú ý đến các rủi ro, đặc biệt là nguy cơ bong bóng bất động sản.
Ngân hàng Nhà nước Tp.HCM từng báo cáo số liệu cho thấy, chỉ trong vòng hơn 4 tháng đầu năm, chương trình kết nối ngân hàng – doanh nghiệp trên địa bàn thành phố đã giải ngân được hơn 42.000 tỉ đồng. Trong số này có 82% vốn dành cho sản xuất kinh doanh. Hiện cho vay bất động sản và cho vay tiêu dùng với mục đích sửa chữa nhà ở đã bắt đầu chững lại.
Còn theo chuyên gia Cấn Văn Lực, có nhiều nguyên nhân khiến bất động sản tăng nóng trong thời gian qua, như chứng khoán tăng tốt nên người dân, doanh nghiệp có nguồn tiền để đổ vào thị trường.
Nhưng một nguyên nhân trực tiếp dẫn đến các cơn sốt bất động sản tại phân khúc đất nền là do các thông tin quy hoạch, đặc khu…
Ông Lực cho rằng chính quyền tại các địa phương cũng nên vào cuộc để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá, đồng thời bản thân các ngân hàng cũng đã rút ra được bài học trước đây để có thể đưa ra những biện pháp kiểm soát tín dụng bất động sản nhằm tránh phát sinh rủi ro.