Ngân hàng 'siết van' tín dụng, thị trường BĐS 2016 sẽ ra sao?

Tuy hoạt động cho vay mua nhà trả góp sẽ không bị ảnh hưởng trực tiếp bởi thông tư 36/2014/NHNN (quy định giới hạn và tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng) đang được Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến sửa đổi do hoạt động này không được xếp loại là vay để kinh doanh BĐS (thường xếp loại cho vay cá nhân/tiêu dùng, cho vay mua nhà).

Vậy nhưng, việc điều chỉnh giảm trần tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn từ 60% xuống còn 40% để tài trợ cho vay trung dài hạn đối với hoạt động kinh doanh BĐS đối với một số ngân hàng đang có tỷ lệ này ở ngưỡng cao.

Chuyên gia tài chính - ngân hàng, ông Đinh Thế Hiển khẳng định, nếu các ngân hàng tiếp tục đổ tiền ồ ạt vào địa ốc như trong năm 2015 vừa qua sẽ chắc chắn bị mất thanh khoản hơn trong thời gian tới, đó là chưa tính tới độ rủi ro.

Song, việc Ngân hàng Nhà nước vừa có ý kiến về việc sẽ thực hiện các giải pháp kiểm soát dòng tín dụng vào BĐS là cấp thiết, bắt buộc phải làm sớm.

Theo Tiến sĩ Hiển, dù nguốn vốn cho vay vẫn tốt và người vay vẫn trả được nợ nhưng việc đem nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn sẽ gặp rủi ro lớn về thanh khoản.

Vụ Tín dụng cho biết, dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS (tức không bao gồm cho vay mua nhà ở, sửa nhà, vay cá nhân mua nhà trả góp, ...) tập trung lớn nhất vào phân khúc xây dựng, mua nhà, sửa chữa, xây dựng đô thị (chiếm 60%).

Thực tế cho thấy, dấu hiệu nóng lại của thị trường BĐS trong năm qua và dư nợ cho vay kinh doanh BĐS cũng thường chiếm tỷ trọng cao trong các khoản nợ xấu của các tổ chức tín dụng là nguyên nhân khiến Ngân hàng Nhà nước cần thiết phải siết chặt các quy định.

Trong bối cảnh hiện nay, việc ngân hàng siết van tín dụng BĐS là điều cần thiết.

Giới phân tích cho rằng, việc giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn - dài hạn của từng khối theo đề nghị của Ngân hàng Nhà nước thể hiện định hướng hạn chế cấp tín dụng trung - dài hạn, đồng thời giảm rủi ro thanh khoản và giảm cho vay đối với lĩnh vực BĐS bởi các khoản vay này thường là vay trung - dài hạn của NHNN.

Ngân hàng Nhà nước đang hướng tới việc tăng cường tính an toàn và đảm bảo sự ổn định của hệ thống ngân hàng trong trung và dài hạn.

Ông Hiển cho hay: “Việc dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS tăng mạnh cho thấy sự sôi động của thị trường địa óc trong năm vừa qua, khi các ngân hàng đẩy mạnh cho vay mua nhà đất và cho vay đầu tư xây dựng dự án. Mặt khác, việc các ngân hàng đẩy mạnh giải ngân cho vay còn giúp giá trị tồn kho BĐS giảm nhanh. Thế nhưng, nếu dòng vốn này cứ chảy mãi mà không được kiểm soát tốt sẽ tạo ra nhiều rủi ro cho thị trường”.

Một số doanh nghiệp địa ốc lớn trên thị trường hiện nay chắc chắn sẽ lâm vào tình huống… 'kẹt vốn' và dẫn đến dự án sẽ bị giãn tiến độ đầu tư và trầm trọng hơn là 'đắp chiếu', Tiến sĩ Hiển nhận định.

Thứ nữa, việc siết lại van tín dụng BĐS còn giúp cho giới đầu cơ sẽ không ồ ạt mua nhà đất như thời điểm các ngân hàng thương mại thoải mái cho vay tiền.

Theo chuyên gia này: “Chúng ta cần phân biệt giữa doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và doanh nghiệp lớn là hoàn toàn không đồng nhất. Trên thực tế, sự đổ vỡ trên thị trường thường rơi vào những doanh nghiệp lớn, các nhà đầu tư có nguồn vốn ổn định và vốn đầu tư vào dự án hài hòa mà không phụ thuộc quá lớn vào vốn vay sẽ ít bị ảnh hưởng.

Các doanh nghiệp có dự án lớn nhưng nguồn vốn được 'bơm' từ ngân hàng sẽ hết sức khó khăn nếu Ngân hàng Nhà nước thực hiện các biện pháp thắt chặt cho vay vào lĩnh vực BĐS”.

Bên cạnh đó, thực tế trên thị trường hiện cho thấy, còn có một số dự án cơ sở hạ tầng cũng được chuyển nhượng mua lại quyền khai thác. Nhưng để kiểm soát được dòng tiền vào địa ốc cũng như tránh tình trạng BĐS xì hơi, không nên dùng nguồn tiền từ ngân hàng rót ra để mua lại các dự án này mà đòi hỏi phải có vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp.

Theo một số chuyên gia kinh tế, nếu Nhà nước tiếp tục chuyển giao những công trình hạ tầng và cho doanh nghiệp sử dụng bài toán dùng tiền của các ngân hàng thương mại để hoàn thiện các dự án loại này thì không khác gì như 'đánh bùn sang ao', BĐS suy thoái lần nữa là điều khó tránh khỏi. Trong trường hợp thị trường BĐS lại gặp khó khăn thì một lần nữa Nhà nước sẽ phải gánh chịu.

Tiến sĩ Hiển cho rằng không có gì là tăng trưởng nóng mãi mãi. Thị trường BĐS đã đạt được sự phục hồi và tăng trưởng mạnh trong năm qua nên tốc độ tăng 'nóng' này rất khó được duy trì trong năm Bính Thân 2016.

Ông Hiển cho biết thêm: “Nguồn cung nhà ở các phân khúc đang khá dồi dào, vẫn tồn tại tâm lý chờ đợi giá nhà xuống của người dân, kết hợp với việc các ngân hàng thận trọng hơn trong cho vay mua nhà, vì thế sức mua của năm 2016 có thể sẽ không mạnh”.