“Ngộp” với thủ tục, tiền sử dụng đất

Bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT Công ty Quốc Cường Gia Lai, cho biết từ năm 2010, công ty bắt đầu triển khai dự án khu dân cư Phước Kiển, huyện Nhà Bè và xin xây một cây cầu từ xã Tân Kiển qua xã Phước Kiển. Đề xuất này được Sở Giao thông Vận tải (GTVT) đồng ý với điều kiện phải xây cây cầu trong vòng 1 năm.

Khóc ròng vì thủ tục

Sau khi giải phóng xong khoảng 82% mặt bằng, Công ty Quốc Cường Gia Lai xin san lấp mặt bằng rồi làm bờ kè để chống sạt lở nhưng huyện Nhà Bè yêu cầu chỗ nào đền bù xong mới cho san lấp, khi giao đất rồi mới được làm bờ kè.

“Sở GTVT yêu cầu phải đền bù xong mới giao đất cho làm cầu, xây bờ kè. Trong khi 18% hộ dân còn lại đòi giá đền bù quá cao, công ty chưa thể thương lượng. Chưa kịp giải phóng xong mặt bằng, thời gian 1 năm của Sở GTVT đã hết. Dốc sức từ năm 2005 đến nay nhưng trống cứ đánh xuôi kèn thổi ngược, chúng tôi không thể làm gì được” - bà Loan kể.

Đến tháng 11-2013, Công ty Quốc Cường Gia Lai gửi đơn xin gia hạn thời gian triển khai dự án nhưng Sở Xây dựng yêu cầu phải làm lại hồ sơ từ đầu. “Chúng tôi đã đầu tư vào dự án 4.000 tỉ đồng, trong đó vay nợ ngân hàng 1.500 tỉ đồng nhưng giờ nếu phải đấu thầu lại từ đầu thì triển khai ra sao? Rồi 82% số tiền doanh nghiệp (DN) đã đền bù sẽ tính thế nào?” - bà Loan bức xúc.

Nhiều DN cũng cho rằng thời gian qua, nhà nước quản lý chặt thị trường bất động sản bằng các quy định nhưng lại vô tình cản trở tính thanh khoản của thị trường. Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển nhà Thủ Đức, ông Lê Chí Hiếu, cho rằng Nghị định 64 của Chính phủ về cấp phép xây dựng mới đây khiến thị trường thêm ách tắc.

Cụ thể, các dự án phải xây dựng xong, được cấp sổ đỏ rồi mới bán ra thị trường làm giảm tính thanh khoản. DN muốn xây chung cư phải mua đất, đền bù, xây dựng kéo dài từ 2-3 năm, bỏ ra số vốn quá lớn rồi mới được bán cho khách hàng. Ngay cả những lô đất nền (nhà thấp tầng) cũng bị mắc kẹt, yêu cầu phải có giấy phép cho từng căn, từng lô.

“Nếu chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ thuế nên cấp sổ đỏ theo từng lô quy hoạch đã được duyệt, tạo thuận lợi cho DN và khách hàng cũng có thể dùng căn hộ đã mua để thế chấp ngân hàng” - ông Hiếu đề xuất.

Tiền sử dụng đất “đè” DN

Nhiều DN cho biết mức tính tiền sử dụng đất thời gian qua quá cao khiến các dự án gần như phải đóng 2 lần: tiền đền bù giải phóng mặt bằng cho người dân và tiền thuế sử dụng đất cho nhà nước. Theo ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Nam Long, mấy năm nay công tác đền bù giải phóng mặt bằng rất khó khăn khi DN phải đóng tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 và mới đây là Luật Đất đai. Thêm nữa, yêu cầu phải đền bù 100% rồi mới giao đất rất khó thực hiện và khiến các dự án đầu tư cách đây 5-7 năm không thể triển khai, vốn bị đội lên cao.

“Mỗi năm chậm trễ, chi phí vốn của DN bị tăng lên bởi lãi suất cho vay ở mức 12%-15%/năm, gián tiếp đánh vào giá thành sản phẩm. UBND TP nên giao đất theo tiến độ đền bù của dự án, chẳng hạn dự án đều bù xong 80% có thể giao đất. Đây là quyền của TP nên mở ra cho các DN, cũng phù hợp với tình hình thực tế và khả năng tiêu thụ của thị trường” - ông Quang kiến nghị.

Giám đốc Công ty Xây dựng Thương mại Lê Thành, ông Lê Hữu Nghĩa, dẫn chứng có một dự án ở quận Bình Tân có diện tích 2 ha, chi phí bồi thường cho người dân là 5 triệu đồng/m2 đất nông nghiệp. DN đóng thuế thu nhập, công chứng đầy đủ... tổng cộng chi phí bồi thường khoảng 100 tỉ đồng.

Cũng tại thời điểm đó, chi phí bồi thường đất làm trường học ở quận Bình Tân là 4,9 triệu đồng/m2. Đến nay, khi nhà nước tính tiền sử dụng đất để trừ lại cho DN chỉ là 380.000 đồng/m2, tổng cộng 2 ha là 7,6 tỉ đồng (trong khi DN đã bỏ ra 100 tỉ đồng). Do đó, nhà nước nên tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường nhưng DN chỉ đóng 10%-20% bởi số còn lại DN đã bồi thường cho người dân.

Phải truy trách nhiệm cụ thể

Phó Chủ tịch Nguyễn Hữu Tín nhận xét cải cách hành chính đặt ra nhiều lần nhưng chuyển biến chậm, không chỉ với DN mà cả người dân. Chẳng hạn trong lĩnh vực xây dựng, một dự án ai phụ trách, nội dung, thời gian bao lâu phải công khai. Trách nhiệm ai chịu, trước nay thường bỏ ngỏ, phải làm nghiêm túc, minh bạch. Các vấn đề thể chế, quy định còn chồng chéo, rườm rà nếu thuộc thẩm quyền TP sẽ giải quyết ngay hoặc UBND TP sẽ kiến nghị Chính phủ.

Theo Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM Trần Trọng Tuấn, khảo sát của sở về quy trình 8 bước từ lúc thành lập DN bất động sản cho đến khi đủ điều kiện khởi công 1 dự án ít nhất là 464 ngày (24 tháng) và nhiều nhất là 605 ngày (27 tháng rưỡi). Nếu dự án có vướng mắc, không đủ thủ tục thì thời gian sẽ nhiều hơn.

Nói về tiền sử dụng đất, bà Đào Hương Lan, Giám đốc Sở Tài chính, cho biết tuần tới, dự thảo về thu tiền sử dụng đất sẽ được Bộ Tài chính ban hành, theo hướng tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất nhân hệ số K do UBND TP quy định.