Nhà ở giá rẻ gây sức ép hạ tầng cho các khu vực mới?

Giới chuyên gia cho rằng, ý tưởng này tác động khá lớn vào thị trường về mặt nhận thức và tạo cơ hội cho người thu nhập thấp sở hữu căn hộ giá rẻ dễ dàng hơn. Mặt khác, cũng có nhiều ý kiến quan ngại rằng, chủ đầu tư chỉ tập trung xây dựng “nhà chồng nhà” giá rẻ mà bỏ quên quy hoạch, gây sức ép hạ tầng cho các khu vực mới.

Các khối nhà cao tầng đang phủ kín trục đường Hoàng Đạo Thúy - Trần Duy Hưng.
 (Ảnh: Chiến Công).

Thị trường nhà giá rẻ cạnh tranh khốc liệt

Trong năm 2017, phân khúc nhà ở giá rẻ có thật sự bùng nổ hay không vẫn là câu chuyện của tương lai. Song, không thể phủ nhận, sự dịch chuyển này đang khiến thị trường sôi động hơn. Hầu hết khách hàng thu nhập thấp kỳ vọng có được sự lựa chọn hơn trong “rổ hàng giá rẻ”.

Lý giải việc các doanh nghiệp địa ốc lớn chuẩn bị lấn sân sang thị trường giá rẻ, giới BĐS sành sỏi không loại trừ khả năng do nền kinh tế còn nhiều khó khăn, nhu cầu mua nhà sụt giảm. Do đó, các công ty lớn phải tấn công vào phân khúc bình dân để gia tăng doanh số và củng cố thị phần vì đây vẫn là phân khúc chiếm phần lớn thị trường. Đồng thời, điều này cũng dự báo cuộc cạnh tranh trong nhóm "rổ hàng nhà ở giá rẻ" về lâu dài sẽ rất căng thẳng.

Ông Lại Văn Tư, Giám đốc Sàn giao dịch Phúc Hà - Công ty CP Đầu tư kinh doanh và phát triển hạ tầng KCN Phúc Hà nhận định, khi thêm một nhà đầu tư lớn tham gia vào phân khúc này đương nhiên sự cạnh tranh sẽ khốc liệt hơn. Từ trước tới nay, sự cạnh tranh chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Hiện nay, với động thái của một số chủ đầu tư tên tuổi tham gia vào đầu tư nhà giá rẻ, phân khúc này sẽ bước vào cuộc cạnh tranh mới, những doanh nghiệp vẫn duy trì cách làm cũ sẽ khó trụ vững.

Tuy nhiên, với những chủ đầu tư đã có sản phẩm bàn giao cho khách hàng thì không quá khó khăn trong trung hạn bởi những sản phẩm đã được khách hàng đón nhận, các doanh nghiệp chỉ cần đầu tư thêm về cơ sở hạ tầng, tiện ích vẫn có lợi thế nhất định.

Ở góc độ tích cực, xu hướng này tạo một cú hích vào phân khúc nhà ở giá rẻ, làm ấm cả thị trường nhà đất, mang đến cho người tiêu dùng nhiều chọn lựa, mức giá hợp lý hơn. Thế nhưng, theo giới chuyên gia quy hoạch đô thị, nếu chỉ giải quyết cung - cầu cho thị trường BĐS mà không chú ý tới bài toán quy hoạch sẽ tiếp tục hình thành “những con đường đau khổ” tại nhiều khu vực mới.

Bùng nổ điểm ùn tắc mới?

Các chuyên gia cho rằng, nếu không xây dựng một quy hoạch và kế hoạch cụ thể, phù hợp với nhu cầu thực tế, có thể đến một lúc nào đó, phân khúc nhà ở giá rẻ cũng lại rơi vào tình trạng dư cung vì không phải giá rẻ là khách hàng mua ngay.

Chẳng hạn như, khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm đang ngày đêm “oằn mình” gánh thêm những “đại đô thị” trong quy mô nhỏ hẹp của mình. Khu đô thị này từng được quy hoạch khá thoáng với không gian xanh nhưng Linh Đàm hiện tại trở thành đại bản doanh của “nhà ở giá rẻ”, gây áp lực cho giao thông khu vực. Do mật độ phương tiện tham gia giao thông quá lớn nên tình trạng ùn tắc giao thông nơi đây luôn xảy ra, nhất là vào giờ cao điểm. Thực tế cho thấy, sự “quá tải” chung cư, phần lớn nằm ở phân khúc bình dân đang khiến các tuyến đường nối Linh Đàm - Giải Phóng, Khuất Duy Tiến tắc nghẽn trầm trọng.

Thời điểm năm 2010, trục đường Lê Văn Lương (nay là đường Tố Hữu kéo dài) khá thông thoáng, các tuyến nhánh cắt ngang như Trung Văn (vốn là đường làng mới được nâng cấp lên đường đô thị) cũng từng được kỳ vọng giảm áp lực cho tuyến Nguyễn Trãi. Nhưng khoảng 3 năm sau, với sự xuất hiện của một loạt tòa chung cư cao cấp lẫn bình dân đã dần biến khu vực này thành “con đường đau khổ” của hàng vạn người dân vì thường xuyên xảy ra ùn tắc nghiêm trọng.

Không chỉ tạo sự nhộn nhịp cho thị trường BĐS, sự đổ bộ của các "ông lớn" vão lĩnh vực này có thể gây áp lực cho hạ tầng. Minh chứng là, nhiều khu vực khá thông thoáng trước đây như Hoàng Đạo Thúy, Trần Duy Hưng, Hoàng Ngân,... nay cũng trở nên ùn tắc, mưa là ngập do chưa giải được bài toán đường chạy trước nhà. Mới đây, lời hứa đầu tư hạ tầng đồng bộ cho hàng ngàn căn hộ giá rẻ bung hàng trong khoảng 5 năm tới của một tập đoàn lớn được cho là giãn dân khu vực trung tâm ra ngoại thành. Song, ai dám chắc hạ tầng được đầu tư mà quy hoạch các trục đường vẫn như cũ thì không “bùng nổ” điểm ùn tắc mới?

Theo Kiến trúc sư Trần Huy Ánh, cách quy hoạch thiếu chiến lược đã tạo ra sự bế tắc trong quy hoạch hạ tầng. Sinh sống ở khu vực vùng ven nhưng cư dân nơi đây lại dồn tập trung trên một số con đường xuyên tâm vào nội đô để làm việc, mưu sinh… do đó ùn tắc nghiêm trọng tất yếu sẽ xảy ra. Nếu không có lời giải quy hoạch chi tiết thì trong cuộc chạy đua giữa nhà và đường thì đường đã “thua đứt”, ông Ánh khẳng định.

Trong khi đó, theo ông Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, tình trạng tắc đường của Linh Đàm là do thiết kế giao thông, cơ sở vật chất tại đây chưa đồng bộ cộng với lượng phân bố dân cư và độ nén khu đô thị ngày càng lớn. Nếu tình trạng các dự án chung cư mọc lên "như nấm sau mưa" hai bên đường chưa được kiểm soát thì chừng đó hạ tầng giao thông khu vực càng khủng hoảng”.