Hiện nay, lượng sản phẩm chung cư đang nở rộ toàn thị trường cùng với nhịp độ chào mời gấp gáp của lực lượng môi giới, không ít người cho rằng, bất động sản đang dần trở lại thời hoàng kim. Thế nhưng, ở phân khúc nhà thổ cư, các sản phẩm vẫn chứng kiến cảnh 'tắc' đầu ra bất chấp nỗ lực của gia chủ.
Thông thường, thời gian nửa cuối quý IV sẽ ghi nhận tốc độ ra hàng, chào bán hàng dày đặc nhất. Theo nhà đầu tư Phan Nam, ngoài việc chủ đầu tư lẫn giới đầu cơ 'xả' hàng thu hồi vốn, nhiều dự án mới giới thiệu sản phẩm trong thời gian cận Tết là để thăm dò phản ứng khách hàng nhằm xác định chính xác điểm rơi thị trường trong năm mới.
Nhà thổ cư cao giá
Nhà đầu tư có kinh nghiệm thực tế gần chục năm ở Hà Nội chia sẻ: “Tương tự phân khúc chung cư, nhà thổ cư ở vị trí trong 4 quận nội đô lịch sử với mặt tiền rộng, pháp lý đảm bảo luôn gặp trở ngại trong khớp giao dịch. Nguyên nhân là, giá thành cao hơn hẳn sản phẩm cùng loại. Thêm nữa, giá trị lợi nhuận tích lũy (khai thác kinh doanh và quỹ đất trung tâm ngày càng thu hẹp) nên bên bán buộc phải chờ đợi dài mới có thể bán được giá như kỳ vọng".
Xét về yếu tố xúc tiến thanh khoản, phân khúc chung cư tỏ ra ưu việt hơn bởi chủ đầu tư được phép huy động vốn ngay khi xong móng hầm công trình và thông báo tới nhà chức trách sở tại. Tuy nhiên, thổ cư dạng 'hoa hậu' (vị trí đắc địa, trung tâm nội đô, mặt tiền thoáng)… đặc biệt gian nan với khâu 'tìm - khớp khách'.
Đơn cử, một căn nhà tại mặt phố Nguyên Khiết (Hoàn Kiếm) được rao bán từ trong năm 2015 nhưng đến nay vẫn trong tình trạng đăng tin cần bán. Ngôi nhà này có tổng diện tích 450m2 (5 tầng), mặt tiền hơn 10m, 1 thang máy, sổ đỏ chính chủ, chào giá cố định 110 triệu đồng/m2 (có thể thương lượng).
Vị trí ngôi nhà khá thuận tiện cho việc kinh doanh (gần bến xe Tuyên Quang và phố Nguyên Khiết từ đường Trần Nhật Duật đi thẳng ra bãi sông Hồng qua ngã ba Phúc Tân). Các yếu tố về hồ sơ pháp lý đều đầy đủ, người bán cũng từng giảm giá gần 20 triệu đồng mỗi m2 để thúc đẩy thanh khoản song vẫn chưa có tác dụng.
Quy trình rao bán của nhà thổ cư như sau, ban đầu gia chủ tự đăng tin về sản phẩm trên các chuyên trang về nhà đất (các báo điện tử, báo giấy, trang tin), thậm chí lan truyền qua mạng xã hội Facebook.
Nhà thổ cư có giá cả trăm triệu đồng mỗi m2, nhiều chủ nhân đang quá đề
phòng môi giới.
Chủ nhà 'đề phòng' môi giới
Bạn bè trong nghề địa ốc đều tư vấn, mọi tin đăng đều đồng nhất nội dung về giá bán cũng như đầu mối liên lạc để tránh thông tin bị nhiễu loạn. Hiện chủ nhân thổ cư trị giá hàng chục tỷ đồng nói trên đang chuyển hướng cầu cứu các môi giới có uy tín trên thị trường để nhanh chóng chuyển nhượng sản phẩm.
Một số môi giới làm việc tại khu vực 'chợ địa ốc' Trung Hòa - Nhân Chính hầu hết đều lắc đầu với loại hình nhà thổ cư. Lý do là, nhà thổ cư đòi hỏi thời gian và năng lực chuyên môn (tìm kiếm, đàm phán) của trung gian; hơn nữa khả năng 'bị cắt cầu' lớn trong trường hợp gặp chủ nhà và người mua ngại mất phí dịch vụ (khi giao dịch đã thành công đúng kỳ vọng đôi bên). Còn ở chiều ngược lại, nhiều chủ nhân nhà thổ cư cũng duy trì tâm lý đề phòng môi giới dù đã ký kết và thỏa thuận về bất động sản liên quan.
Vừa bán thành công một nhà thổ cư gần 200m2 (3 tầng) ở quận Đống Đa với giá 50 tỷ đồng qua môi giới nhà đất, ông Quyết chia sẻ một số kinh nghiệm thực tế.
Vị này cho hay, có rất nhiều môi giới nổi tiếng được giới thiệu để bán nhà. Song chọn được người uy tín và có khả năng 'mát tay' thì phụ thuộc vào may mắn.
Theo ông Quyết: “Cũng cần thỏa thuận sòng phẳng, rõ ràng bằng giấy tờ ngay khi vào việc với môi giới để tránh trường hợp bị trục lợi. Chẳng hạn, nếu bán được sản phẩm với giá X thì tương ứng phí bao nhiêu và giá Y phí bao nhiêu, khi giá chốt cứng đạt thì phí thông thường là 1% tổng giá trị bất động sản”.
Trong khi đó, môi giới tên Tuấn (chuyên nhà thổ cư trung tâm ở Thanh Xuân, Hoàng Mai) tiết lộ, anh thường xin chủ nhà gửi giá. Theo đó, môi giới thống nhất chủ nhà bán với giá A nhưng môi giới 'gạ' chủ nhà tạo điều kiện kiếm thêm thu nhập bằng cách bán nhà với giá A +.
Đối với trường hợp này thì chủ nhà thổ cư sẽ 'kín lịch' do tiếp khách hỏi thăm. Tất nhiên trong số các 'thượng đế' đó, sẽ bao gồm cả những 'quân xanh' do môi giới bố trí với mục đích tư lợi.
Thực tế cho thấy, với tất cả môi giới, gia chủ cần đồng nhất giá bán lẫn chi phí. Cùng với đó, áp dụng nguyên tắc sau: Môi giới nào có khách chốt trước (đặt cọc) thì làm việc để đề phòng bị môi giới cho 'đồng nghiệp' đóng giả khách mua vào ép giá kỳ kèo.
Với bài học 'xương máu' qua chia sẻ từ bạn bè, cộng đồng, người thân, nhiều chủ nhà đã… bỏ qua môi giới và chấp nhận chờ thời.