Theo lộ trình, việc hạn chế tín dụng bất động sản (BĐS) được thực hiện đến năm 2018 nhưng đã tác động mạnh đến các nhà phát triển dự án cũng như toàn bộ thị trường trong năm 2016.
Siết tín dụng vào bất động sản
Hồi tháng 1/2016, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) bắt đầu lấy ý kiến đóng góp dự thảo sửa đổi Thông tư 36 quy định về các tỷ lệ, giới hạn bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, các chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
Theo đó, dự thảo sửa đổi nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh BĐS từ 150% lên mức 200% và đặt ra lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS trong 2 năm. Có thể nói, đây được xem là cú sốc đầu tiên trong năm về viễn cảnh nghẽn vốn cho thị trường địa ốc. Tuy nhiên, sau nhiều kiến nghị, dự thảo sửa đổi theo hướng năm 2016 giữ nguyên tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn ở mức 60%. Kể từ ngày 01/01/2017 giảm còn 50% và từ 01/01/2018 giảm còn 40%.
Trước động thái này, các doanh nghiệp cần chuẩn bị tâm lý cho tình trạng hạn chế nguồn cung tín dụng trung và dài hạn vào thị trường BĐS. Các doanh nghiệp đều lo ngại nếu dòng vốn đưa ra thị trường bị hạn chế trước mắt có thể sẽ tác động đến tâm lý thị trường năm 2016 và lâu dài sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng trong những năm tiếp theo.
Dự thảo lấy ý kiến về tỷ lệ hạn chế tín dụng BĐS là cú sốc chính sách đầu tiên đối
với doanh nghiệp địa ốc trong năm 2016. (Ảnh: Vũ Lê).
Danh sách dự án đang thế chấp được công bố
Vào giữa tháng 7/2016, Sở Tài nguyên Môi trường Tp.HCM cùng với Sở Xây dựng, Sở Tư pháp TP phối hợp công bố danh sách 77 dự án BĐS đang thế chấp ngân hàng. Được biết, đây là lần đầu tiên trên cả nước, cơ quan quản lý công khai tình trạng của các dự án để người dân nắm rõ, tránh bị lừa khi mua nhà như từng xảy ra tại một số chung cư trước đây.
Thực tế cho thấy, sau việc công bố thông tin này, thị trường nhà đất đối mặt với hàng loạt thách thức. Không ít doanh nghiệp đang triển khai và mở bán dự án căn hộ trên địa bàn cho biết đang phải liên tục giải tỏa nỗi hoài nghi cho người mua nhà bởi họ ngộ nhận rằng dự án đang thế chấp tức là tài sản của họ bị đe dọa, chủ đầu tư có vấn đề về mặt năng lực.
Trong khi đó, một số doanh nghiệp lo ngại thanh khoản thị trường nhà chung cư Tp.HCM đứng trước nguy cơ sụt giảm. Bên cạnh đó, cũng có doanh nghiệp phản ánh đã tiến hành rút tài sản đảm bảo song danh sách này lại công bố dự án vẫn đang thế chấp. Các cơ quan quản lý liên ngành đều "nắn gân" doanh nghiệp bằng thông điệp: "Chủ đầu tư phải có trách nhiệm minh bạch thông tin ngay từ đầu".
Sau Tp.HCM, Hà Nội cũng tiến hành công bố danh sách dự án thế chấp tương tự. Điều này nhận được sự đồng tình của người dân, tuy nhiên các chuyên gia khuyến cáo cần công bố một danh sách chi tiết, đầy đủ, có cập nhật để đảm bảo công bằng, khách quan.
Đánh thuế bất động sản
Trong những tháng cuối năm 2016, thị trường địa ốc đón thông tin Bộ Tài chính đang nghiên cứu đánh thuế tài sản, nhắm đến trường hợp người có căn nhà thứ hai trở đi. Cụ thể, theo kế hoạch, từ năm 2016 đến năm 2020 Bộ sẽ xây dựng Luật Thuế đánh trên người sở hữu nhiều nhà ở với mục đích ngăn ngừa đầu cơ, giảm thiểu rủi ro trên thị trường BĐS.
Sắc thuế này được đánh giá tích cực, nhằm giúp cho thị trường BĐS phát triển bền vững, phòng chống đầu cơ và tăng thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Hơn nữa, việc đánh thuế căn nhà thứ hai còn hướng các nhà đầu tư thứ cấp đi vào lựa chọn thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS thay vì kinh doanh cá thể như hiện nay.
Theo đánh giá của Hiệp hội BĐS Tp.HCM, thuế là công cụ hạn chế đầu cơ BĐS, tránh "bong bóng" cho thị trường bằng cách thu thuế là giải pháp tốt nhưng cũng cần cẩn trọng khi thực hiện.
Gói 30.000 tỷ đồng kết thúc
Năm 2013, chính sách này ra đời dành 70% hỗ trợ cho người mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn và dành 30% hỗ trợ cho các dự án nhà ở xã hội chính thức khóa sổ vào cuối tháng 12/2016. Đến hết tháng 11/2016, sau 3 năm thực hiện chính sách, cả nước đã có 56.000 người tạo lập được nhà ở, đã giải ngân được gần 30.000 tỷ đồng. Cụ thể, tại Tp.HCM đã có 10.316 đối tượng được vay gói 30 nghìn tỷ đồng với tổng số tiền được vay là 7.032,3 tỷ đồng. Trong đó, có 10.308 cá nhân vay 5.575, 4 tỷ đồng, 8 chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay 1.456,8 tỷ đồng.
Việc chấm dứt gói tín dụng ưu đãi này trước mắt cũng khiến cho người có thu nhập thấp đô thị khó tiếp cận nhà ở, đồng thời cũng tác động đến phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền. Phần lớn người mua nhà ở xã hội hiện nay đều phải tiếp cận gói tín dụng có lãi suất thả nổi như nhà ở thương mại thông thường.
Biến động của Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương
Việc Mỹ có thể rút khỏi Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) được xem là một trong những nhân tố bất định có thể ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường BĐS Việt Nam. Lệch pha cung - cầu trên thị trường địa ốc tại các thành phố lớn trên cả nước nghiêng hẳn về phân khúc hàng hóa cao cấp được xem là hệ quả của làn sóng đi tắt đón đầu cơ hội TPP trong năm 2016.
Do đó, ngay khi tiếp nhận chuyển giao quyền lực từ Tổng thống Obama, Donald Trump không loại trừ khả năng Mỹ có thể rút khỏi TPP đã để ngõ ẩn số tác động đến nhiều phân khúc thị trường nhà đất Việt Nam.
Theo dự báo của các chuyên gia, sự vắng mặt của Mỹ trong hiệp định thương mại này sẽ ảnh hưởng tới sự chuyển dịch dòng vốn đầu tư và chuyển dịch sản xuất vào Việt Nam. Sau đó sẽ tác động trực tiếp đến thị trường BĐS trong trung hạn và dài hạn. TPP có thể làm thay đổi nguồn cầu BĐS nhà ở cao cấp, nghỉ dưỡng, văn phòng, khu công nghiệp tại các đô thị lớn...