Nếu bị siết van tín dụng, doanh nghiệp sẽ có thêm bài học quản trị tài chính bất động sản (BĐS), thị trường giảm nhiệt để phát triển an toàn, bền vững hơn nhưng cái mất có thể là cơ hội tăng trưởng của chính nhà băng và ngành địa ốc sẽ sụt giảm.
Vào chiều 15/3 vừa qua, tại Hội thảo Sửa đổi Thông tư 36, thị trường được gì, mất gì do báo Thanh Niên tổ chức, nhiều chuyên gia tài chính, kinh tế và địa ốc đã mổ xẻ những thuận lợi và khó khăn nếu kịch bản thắt chặt tín dụng được áp dụng.
Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, sửa đổi Thông tư 36 là hình thức kiểm soát thanh khoản hệ thống cần thiết của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Cụ thể, cơ quan quản lý muốn đưa tín dụng trung và dài hạn về tiêu chuẩn an toàn. Tỷ lệ tín dụng trung và dài hạn sẽ bị giảm từ 60% xuống còn 40% và hệ số rủi ro tín dụng BĐS tăng từ 150% lên 250%.
Chuyên gia này dẫn số liệu dư địa cho vay trung - dài hạn hiện nay là 540.000 tỷ đồng, trong đó dư nợ BĐS là 390.000 tỷ đồng. Trong 2 năm 2014 - 2015, tín dụng BĐS tăng mạnh góp phần tăng tỷ lệ tín dụng trung - dài hạn lên mức rất cao. Vì thế, cần có công cụ kiểm soát và hệ quả là lãi suất cho vay sẽ có xu thế tăng, đồng thời rủi ro thanh khoản là nỗi lo có thật.
Ông Hiển nhận định, BĐS là một bộ phận của nền kinh tế, do đó quá trình sửa đổi Thông tư 36 sẽ mang lại sự lành mạnh cho thị trường. Một là, giữ cho hệ thống tín dụng được kiểm soát ở mức an toàn. Hai là, ổn định tâm lý người mua nhà để ở, để cho thuê và đầu tư trung - dài hạn, hạn chế tình trạng đầu cơ, nhũng nhiễu thị trường. Ba là, doanh nghiệp BĐS được cảnh tỉnh trong việc quản trị tài chính BĐS hợp lý. Bốn là, tránh nguy cơ đóng băng thị trường cũng như giảm giá do thừa cung.
Trong khi đó, TS. Bùi Quang Trí (Khoa quản trị kinh doanh Đại học Ngân hàng) chỉ ra những tác động tiêu cực của việc sửa đổi Thông tư 36. Cụ thể, ông Trí bắt đầu phần phản biện bằng việc dẫn số liệu về tỷ lệ cho vay trung và dài hạn của ngân hàng thương mại quốc doanh là 36%. Tại các tổ chức tín dụng, tỷ lệ vay trung và dài hạn bình quân đang là 31%. Hiện tỷ lệ này đang tăng rất nhanh, gần 40% trong 2 tháng đầu năm 2016. 'Room' cho vay của ngân hàng không còn nữa nếu áp dụng sửa đổi thông tư 36 trong khi chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của năm 2016 là 16 - 18% khó đạt được.
Giới chuyên gia cho rằng, việc sửa đổi Thông tư 36 nhằm giữ an toàn cho hệ thống tín
dụng là cần thiết song cần có lộ trình áp dụng để tránh những cú sốc đáng tiếc cho thị
trường BĐS. (Nguồn ảnh: Vũ Lê).
Về mục thay đổi hệ số rủi ro cho bất động sản từ 150% lên 250%, theo ông Trí, cần nhìn lại lộ trình dài từ năm 2005. Lúc đầu, NHNN quy định hệ số rủi ro trong cho vay kinh doanh BĐS là 100%. Hệ số này tăng lên 250% vào năm 2010, 4 năm tiếp theo giảm về 150%. Tuy nhiên, đến nay lại dự kiến tăng đột ngột lên 250%. Việc điều chỉnh hệ số này trong một thời gian ngắn làm ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh của ngân hàng.
Một khi NHNN áp dụng việc sửa đổi Thông tư 36 chắc chắn các quy định cho vay sẽ chặt chẽ hơn và lãi suất cho vay sẽ tăng lên, dự tính khoảng 2%. Theo đó, doanh nghiệp địa ốc hay người mua nhà muốn vay tiền từ ngân hàng sẽ do dự hơn, khó khăn hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Trên thực tế, hệ thống tài chính tín dụng của Việt Nam 70% tập trung vào ngân hàng, thị trường chứng khoán chiếm 15%, còn lại là các kênh khác. Thế nên, bất kỳ sự điều chỉnh chính sách nào cũng đều ảnh hưởng đến hoạt động của hệ thống ngân hàng và các hoạt động kinh doanh. Mặt khác, nhà điều hành chính sách cũng cần lưu ý rằng, cứ 1% tăng trưởng tín dụng ảnh hưởng đến 0,1% tăng trưởng GDP.
Chuyên gia này đặt vấn đề: "Nếu mục tiêu của việc sửa đổi Thông tư 36 là giúp quản trị tốt hơn hệ thống ngân hàng thì giảm tỷ lệ cho vay để giảm rủi ro thanh khoản không phải là cách duy nhất, còn vô số cách khác". Theo ông Trí, giải pháp tình huống là phối hợp nhiều phương pháp trong việc quản trị rủi ro hệ thống ngân hàng để sự tác động nhẹ hơn bởi các chính sách ngân hàng tại Việt Nam thuờng tác động mạnh và nhanh đến thị trường.
Ông Vũ Quang Phấn, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản 9Bộ Xây dựng) kiến nghị không nên sửa đổi Thông tư 36 đột ngột mà cần có lộ trình và phân biệt đối tượng. Việc nâng tỷ lệ rủi ro lên 250% sẽ có tác động rất lớn đến quá trình thẩm định đánh giá tài sản và hồ sơ vay. Ông Phấn nhấn mạnh: "Vai trò của tín dụng với BĐS tương tự như giá dầu và thị trường chứng khoán, là mối quan hệ rất mật thiết. Do vậy, cơ quan soạn thảo cần cẩn trọng trước khi quyết định thắt chặt tín dụng".
Các doanh nghiệp tham dự hội thảo bày tỏ, trường hợp có lộ trình áp dụng việc điều chỉnh Thông tư 36 thì doanh nghiệp và nhà đầu tư lẫn người mua nhà sẽ có thời gian chuẩn bị để tránh những cú sốc đáng tiếc. Thực tế cho thấy, thị trường vốn Việt Nam rất mỏng, lại phân phối không đều và áp lực đè lên hệ thống ngân hàng rất nhiều. Một doanh nghiệp chia sẻ: "Vừa ổn định đã thay đổi chính sách thì rất mệt mỏi nên khó tránh khỏi cảnh hắt hơi sổ mũi".
Ông Nguyễn Trọng Du, Vụ trưởng Vụ chính sách an toàn hoạt động ngân hàng, Cơ quan thanh tra giám sát NHNN Việt Nam khẳng định, trong quá trình soạn dự thảo sửa đổi Thông tư 36, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu tham khảo xem xét những đánh giá của các chuyên gia, các doanh nghiệp, phân tích nhiều góc cạnh, nhiều kịch bản tác động đến thị trường BĐS.
Từ tháng 7/2015, cũng vì lý do này, NHNN đã quan tâm đến vấn đề rủi ro thanh khoản hệ thống, song đến cuối năm mới bắt đầu xây dựng dự thảo sửa đổi và tiến hành lấy ý kiến từ tháng 01/2016.
Nâng tỷ lệ rủi ro là cách kiểm soát an toàn vốn. Các ngân hàng thương mại cần phải dự trữ một nguồn lực tài chính nhất định để đảm bảo an toàn. Thứ nữa, dự thảo sửa đổi thông tư này không yêu cầu thắt chặt các điều kiện cho vay nên sẽ không có chuyện gây khó cho các đối tượng tiếp cận tín dụng, ông Du lý giải.
Theo ông Du, rủi ro thanh khoản là một trong những rủi ro có tầm ảnh hưởng lớn, nếu kiểm soát tốt vấn đề này thì khi có những cú sốc bên ngoài vẫn kịp phản ứng để đảm bảo sự an toàn cho nền kinh tế. Ngân hàng Nhà nước sẽ cẩn trọng trong việc sửa đổi Thông tư 36 sau khi tiếp nhận ý kiến đóng góp đa chiều.