Thực tế cho thấy, giai đoạn nửa cuối 2014 đến nửa đầu năm nay, phân khúc căn hộ cao cấp đã có những chuyển biến mạnh mẽ so với những năm 2013-2014. Thị trường xuất hiện hàng loạt dự án cao cấp hoặc gắn mác cao cấp đua nhau "bung hàng", làm nên "khí thế mạnh mẽ" và thể hiện rõ sự áp đảo so với phân khúc căn hộ bình dân hiện nay.
Khách hàng tham quan một dự án căn hộ cao cấp tại Tp.HCM
Các chuyên gia cho rằng, nguy cơ dư cung và nỗi lo "bong bóng" cũng đang tiềm ẩn ở chính sự "khí thế" nêu trên, bởi khách mua phần lớn là giới đầu cơ, theo đó thanh khoản cao không phải bởi nhu cầu thực và thông tin thị trường đang bị "nhiễu loạn".
Nguồn cung căn hộ cao cấp bùng nổ
Báo cáo của Công ty CBRE Việt Nam cho biết, tại Tp.HCM, lượng căn hộ được mở bán đã xác lập một kỷ lục mới trong quý II vừa qua. Chỉ tính riêng trong quý II năm nay, thị trường TP đã ghi nhận số lượng hơn 10.000 căn hộ được chào bán, bao gồm dự án mới và dự án được mở bán trước đó. Con số này là một kỷ lục của thị trường địa ốc Việt Nam nếu tính trên lượng giao dịch hàng quý.
Theo chuyên gia của CBRE, lý do chính là các chủ đầu tư đã mở bán ồ ạt trong cùng một thời điểm. Đặc biệt, phân khúc cao cấp ghi nhận mức tiêu thụ khoảng 5.800 căn trong quý II, còn phân khúc bình dân chỉ có khoảng 2.800 căn được bán. Savills Việt Nam dự báo, tổng nguồn cung căn hộ tại thị trường Tp.HCM có thể lên đến 60.000 căn trong 2-3 năm tới, trong đó trên 70% là căn hộ trung và cao cấp. Đã có trên 4.500 căn hộ cao cấp được tung ra thị trường trong 3 tháng gần đây, 2.341 căn hộ trung cấp được chào bán nhưng chỉ có 1.649 căn hộ giá trung bình được đưa ra thị trường.
Bàn về vấn đề này,Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM ông Nguyễn Văn Đực cho hay, tổng nguồn cung căn hộ cao cấp hiện nay trên địa bàn TP ước tính khoảng hơn 40.000 căn, có giá bán phổ biến ở mức từ 27-40 triệu đồng/m2. Nhất là, riêng trong "khu vực tứ giác" gồm 4 dự án Masteri (Thảo Điền, quận 2) hay Sala (Đại Quang Minh, quận 2),... Có thể nói, "nguy cơ bong bóng tiềm ẩn ở những dự án "3 cùng": Vị trí, giá bán và giao nhà sau 2 năm như thế này là rất lớn".
Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn ông Đoàn Chí Thanh nhận định, căn hộ cao cấp quá nhiều song căn hộ bình dân quá ít có thể đe dọa sự phát triển bền vững của thị trường địa ốc. "Nếu nhìn vào tháp dân số của Tp.HCM có thể thấy, công dân trẻ chiếm đến 60%, có nhu cầu rất cao về nhà ở, tuy nhiên thu nhập chỉ ở mức trung bình, họ chỉ đủ khả năng mua trả góp căn nhà tầm 1 tỷ đồng trở lại. Vậy nhưng, nguồn cung căn hộ ở phân khúc này lại rất hạn chế là một thực tế đáng báo động đối với thị trường".
"Lướt sóng" khó thành
anh Đ.V.K (Hà Nội) đã quyết định đặt mua một căn hộ có diện tích là 56,8m2 tại dự án River Gate của Novaland với giá 48,2 triệu đồng/m2 vào đầu năm nay. Hiện đã đóng tiền được 30% theo tiến độ, tuy nhiên anh đang tính bán lại căn hộ để lấy tiền đầu tư vào việc khác.
Tuy nhiên, sau gần 2 tháng rao bán nhưng đến nay, căn hộ của anh K vẫn không có người mua lại, dù thông tin của anh đã được "gửi" cho một nhóm "sale chiến" tại Tp.HCM. Như vậy, ý định "lướt sóng" của anh không thành bởi giá đầu vào căn hộ của anh đã đạt đỉnh, hơn nữa hiện nay nguồn cung quá lớn, người mua có quá nhiều sự lựa chọn chứ không khan hiếm như ngày trước", theo nhận định của giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại Tp.HCM.
Vị này phân tích, tuy nguồn cung thực tế là rất lớn song giá bán căn hộ được chủ đầu tư đưa ra cơ bản đã "đạt đỉnh" thị trường, vì thế để tăng giá là điều không hề đơn giản. Vậy nên, ý định "lướt sóng" hiện nay khó mà thành công.
Mặc dù nguồn cung dồi dào song thông tin thị trường lại khá "nhiễu loạn", do đó khách hàng thận trọng hơn khi quyết định xuống tiền, đặc biệt là trong bối cảnh nỗi ám ảnh thị trường giai đoạn "băng giá" vẫn còn khá sâu đậm trong tâm lý người tiêu dùng.
Chẳng hạn như, tại Tp.HCM, những thống kê về số căn hộ được chào bán trong quý II/2015 của các tổ chức tư vấn như Savills, CBRE và Cushman & Wakefield... hiện "mỗi nơi một phách". Trong khi CBRE công bố là 10.000 căn hộ thì Savills lại thống kê là 5.000 căn và Cushman & Wakefield nêu là 6.000 căn được chào bán.
Theo nhận định của một chuyên gia môi giới: "Bong bóng chỉ nảy sinh khi thanh khoản cao và giá được "thổi" quá lên so với giá trị thực của nó. Song tôi cho rằng, với "tâm lý đề phòng" của người mua nhà như hiện nay thì khả năng “bong bóng” thị trường là rất khó xảy ra".