Tại Tp.HCM có tới 61% dân số dưới 40 tuổi, hàng năm có 50.000 cặp vợ chồng kết hôn cùng với đó cần nơi an cư lập nghiệp, tuy nhiên nguồn cung nhà ở vừa túi tiền đáp ứng cho nhóm khách hàng này vẫn còn thiếu.
Theo ông Nguyễn Vĩnh Trân, Giám đốc điều hành Công ty Quản lý quỹ Jen Capital, phân khúc nhà vừa túi tiền sẽ vẫn là điểm sáng trong nửa thập kỷ tới. Ông Trân đã đưa ra hàng loạt cơ sở để đặt cược vào phân khúc này.
Thứ nhất: Tp.HCM là một đô thị có tốc độ tăng trưởng GDP khá mạnh so với cả nước. Cụ thể, GDP đầu người tại Tp.HCM từ năm 2012 là dưới 2.000 USD, nhưng đến năm 2013 đạt khoảng 3.000 USD và đáng chú ý là tăng tốc lên 5.100 USD vào năm 2014. Như vậy, chỉ trong vòng 3 năm GDP của TP HCM đã tăng hơn gấp đôi. Dự báo trong 5 năm tới, tăng trưởng GDP của Tp.HCM sẽ đầy triển vọng, và ước tính khoảng 8.800 USD. Đây là nền tảng thúc đẩy nhu cầu sở hữu nhà (đặc biệt là căn nhà đầu tiên, thuộc phân khúc vừa túi tiền).
Thứ hai: Theo thống kế của World Bank, mức chi trả hàng tháng cho việc mua nhà của một hộ sẽ bằng 30-35% tổng thu nhập của cả gia đình. Khả năng chi trả biểu hiện qua cách tính thu nhập bình quân đầu người đối với giá căn hộ, đó còn gọi là chỉ số MMI (Median Multiple Index) của Tp.HCM đang có xuất phát điểm ở mức 3,4. Đây là địa bàn có khả năng chi trả phù hợp với phân khúc nhà ở có mức giá vừa túi tiền và trung bình. So sánh với các đô thị phát triển trong khu vực châu Á thì chỉ số MMI của Tp.HCM có xuất phát điểm tương đối thấp (xếp dưới Singapore, Seoul, Shanghai, Tokyo, Hong Kong). Việc này cho thấy, thực tế khả năng chi trả của người dân Tp.HCM đáp ứng phần lớn phân khúc nhà ở giá rẻ.
Thứ ba: Theo Word Bank, Tp.HCM có 61% dân số dưới 40 tuổi, tuy nhiên nguồn cung nhà ở vẫn còn thiếu trong việc đáp ứng đáp ứng nhóm khách hàng này. Với dân số 10 triệu người, trong đó có khoảng 2 triệu lao động nhập cư cùng với 50.000 cặp vợ chồng kết hôn hàng năm thì đều đang trong độ tuổi cần mua căn nhà. Đây là một lợi thế cực lớn để phát triển phân khúc bất động sản giá rẻ và trung bình.
|
Nhà giá vừa túi tiền tại Tp.HCM được dự báo sẽ tăng trưởng ổn định
trong 5-10 năm tới (Ảnh: Vũ Lê)
|
Thứ tư: Tại Tp.HCM, giá căn hộ bình dân giữ ở mức ổn định trong suốt thời gian thị trường bất động sản biến động cho đến khi phục hồi (2008-2014). Và đáng chú ý là khả năng hấp thụ chung cư giá rẻ trong giai đoạn này luôn duy trì ở mức cao. Dự báo trong vài năm tới, căn hộ hợp với túi tiền của người dân sẽ vẫn là nhóm hàng hóa ít biến động giá so với các phân khúc còn lại.
Thứ năm: Tại Tp.HCM, diện tích căn hộ đang có xu hướng điều chỉ nhỏ gọn hơn để nhằm đưa giá trị căn hộ phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Nếu vào năm 2010 diện tích phổ biến là từ 65-300m2 thì cho đến hiện tại, diện tích căn hộ trung bình đã giảm xuống còn từ 48-120m2. Tuy diện tích nhỏ nhưng thiết kế lại được đầu tư kỹ lưỡng hơn, tạo không gian sống tiện lợi, hợp lý và năng đông hơn, phù hợp nhu cầu của đại đa số khách hàng.
Thứ sáu: Hiện nay, cơ cấu chi phí cho căn hộ thuộc phân khúc trung bình khá ổn định. Chi phí đất 17%, phí xây dựng 66% (bao gồm hạng mục ngoài công trình) và phí tư vấn 17% (thiết kế, quản lý dự án...). Như vậy, mức lợi nhuận của phân khúc này dao động khoảng 10% và cũng có thể tăng lên nếu như chủ đầu tư chuyên phát triển một dòng sản phẩm nhờ tiết kiệm các chi phí tư vấn và tận dụng quy trình xây dựng khép kín.
Cùng với đó, chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Nam Long ông Nguyễn Xuân Quang thậm đánh giá, trong khỏang 10 năm tới, cơ hội của thị trường nhà vừa túi tiền tại TP HCM còn rất lớn.
Cũng theo ông Quang, nếu xét về bài toán nhà ở đô thị, dự tính hàng năm Tp.HCM sẽ có nhu cầu khoảng 70.000-100.000 căn hộ. Trong năm 2014, mặc dù nguồn cung đã tăng lên đáng kể, song chỉ có 14.000 căn tung ra thị trường ở tất cả phân khúc. Trường hợp trong năm 2015, lượng sản phẩm tung ra thị trường có tăng đột biến thì cũng chỉ là bức tranh các doanh nghiệp đang chạy đua nhằm đáp ứng nguồn cầu tiềm năng trong tương lai.
Chuyên gia này cũng cho rằng, tùy từng phân khúc mà nguồn cung và nguồn cầu cũng khác nhau. Song, thị trường nhà ở vừa túi tiền sẽ rất ít có biến động và đầy cơ hội so với các phân khúc khác bởi đã đáp ứng được ngưỡng chi trả của đại đa số người dân đô thị.
Chưa hết, Chủ tịch HĐQT Công ty Địa ốc Hưng Thịnh ông Nguyễn Đình Trung cũng tin tưởng phân khúc nhà vừa túi tiền cho giới trẻ (8-9x) sẽ tăng trưởng mạnh mẽ trong 5 năm tới.
Những người ở độ tuổi từ 26-35 sẽ là nhóm khách hàng tiềm năng của dòng sản phẩm này. Có 2 phân kỳ, giai đoạn 1 là từ độ 26-30, bao gồm các bạn trẻ mới ra trường đi làm được vài năm. Giai đoạn thứ 2 là độ tuổi từ 30-35, đây là nhóm khách hàng đã đã ổn định được sự nghiệp. Đây là giai đoạn người trẻ tuổi có nhu cầu mua nhà rất cao tại các đô thị phát triển và thực tế đã chứng minh nguồn cung phân khúc này có tỷ lệ hấp thụ rất lớn, đạt 90%.