Săn lùng nhà đất chưa có sổ đỏ để đầu tư

Giá rẻ hơn cả vài trăm triệu

Anh Hoàng Minh, một nhà đầu tư đất nền sống tại Q.Thủ Đức (Tp.HCM) hiện đang sở hữu 3 nền đất dự án tại Q.Thủ Đức và Q.9. Thời điểm anh mua cách đấy 1 năm, những nền này có mức giá khoảng 11,5 triệu đồng/m2, nhưng đến nay đã lên 25.5 triệu/m2 (Q.9) và 15.5 triệu/m2 (Q.Thủ Đức). Anh Minh chia sẻ, nắm bắt được tình hình đất khu vực này sẽ ngày càng lên giá nên anh đi tìm những dự án trong khu dân cư mới để mua và chờ thời điểm bán lại.

“Thường thì tôi tìm những dự án mới chưa ra sổ hồng để mua vì mức giá sẽ mềm hơn nhiều so với những dự án đã có sổ”, anh Minh cho biết. Theo lời anh thì những dự án khu dân cư mới, khu dân cư hiện hữu “mới tinh” (những khu đất doanh nghiệp tư nhân mua lại của người dân rồi phân lô bán nền – PV) thì đa số là chưa có sổ. Theo quy định thì người mua phải đợi khoảng 60 ngày kể từ ngày đặt cọc mua mới ra sổ. Bởi vậy, anh Minh cho rằng, mua những dự án này ngay trong lễ mở bán không chỉ được nền ưng ý mà giá cũng mềm hơn nhiều. Chỉ ngay sau ngày mở bán, giá đã cách nhau “một trời, một vực”, đấy còn chưa kể lúc ra sổ, giá có thể chênh vài trăm triệu đồng.

Cũng là một nhà đầu tư chuyên săn những dự án mới chưa ra sổ, anh Tuấn Nam (ngụ tại Q.2, Tp.HCM) cho bộc bạch: “Việc chờ sổ hồng từ chủ đất không phải là vấn đề hàng đầu đối với người mua để đầu tư như tôi. Từ thời điểm mua đến thời điểm ra sổ thường là 2 – 3 tháng, đây chưa phải lúc tôi bán để kiếm lời. Trong khi nếu mua đất đã có sổ sách đàng hoàng thì chắc chắn giá sẽ cao hơn những nền chưa sổ”.

Những dự án khu dân cư xây dựng tự do được các nhà đầu tư tìm mua vì bán lại dễ. Ảnh: N.A

Anh Duy, hiện đang sở hữu 2 nền đất dự án khu dân cư mới trên đường Gò Cát, P.Phú Hữu, Q.9, hồ hởi cho biết, anh mới mua cách đây 1 tháng nhưng giờ đã có người hỏi mua lại, bán ra đã lời gần 200 triệu 2 nền. Ngay trong ngày mở bán, anh đã đặt mua 2 nền với mức giá 13.68 triệu đồng/m2, dù chưa có sổ hồng nhưng có người đã hỏi mua với giá 16 triệu đồng/m2.

Khảo sát các dự án trên địa bàn Q.Thủ Đức, Q.9, Nhà Bè cho thấy, những khu dân cư phân lô bán nền chào bán trong năm nay chỉ một số ít là có sổ hồng còn lại là đang trong giai đoạn tách sổ cho từng nền. Đáng nói, trong cùng một dự án nhưng nền có sổ, nền chưa sổ là chuyện bình thường. Đơn cử như tại dự án Khu dân cư Làng Đại học mới Q.9, (thuộc P.Long Phước, Q.9, Tp.HCM), nền diện tích khoảng 62m2 chào bán mức giá 650 triệu đồng nhưng có nền diện tích gần 70m2 nhưng chỉ bán giá 540 triệu đồng. Hóa ra là nền 540 triệu chưa có sổ hồng, nếu khách đặt mua thì phải đợi khoảng 45 ngày mới tách sổ.

Theo ghi nhận của PV, đa số khách mua để ở thường chọn những nền có sổ cho yên tâm còn với nhà đầu tư chưa vội bán lại, họ sẽ mua những nền chưa ra sổ. Xét về mức chênh thì nền có sổ bán ra cao hơn khoảng 2 triệu đồng/m2 so với những nền chưa sổ. Đây là một trong những yếu tố để nhà đầu tư “săn” dự án chưa sổ để đầu tư kiếm tiền chênh cao.

Rủi ro có tiềm ẩn?

Dù dưới hình thức đầu tư nào thì mục đích cuối cùng cũng là bán lại cho những người có nhu cầu ở thật. Đặc biệt, tính pháp lý của dự án luôn là yếu tố được khách hàng quan tâm.

Ông Đức Cẩm, GĐ Công ty TNHH Địa ốc Triết Nhung (Q.9) cho biết, đối với những nhà đầu tư chọn mua nền tại các dự án khu dân cư mới, khu dân cư hiện hữu do các doanh nghiệp BĐS tư nhân bán thì ít rủi ro về vấn đề giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Rủi ro có thể xảy ra khi nhà đầu tư mua các dự án không rõ nguồn gốc, mảnh đất chưa lên thổ cư hoặc những nền đất mua đi bán lại qua tay nhiều người nhưng vẫn chưa có sổ.

Trên thực tế, thị trường ghi nhận khá nhiều tình trạng cư dân xây nhà ở cả vài năm vẫn chưa được cấp sổ hoặc vướng đất quy hoạch của nhà nước. Vì vậy, để đầu tư ít rủi ro về tính pháp lý, ông Đức cho rằng, các nhà đầu tư cần phải tìm hiểu thật kỹ dự án trước khi quyết định mua, vừa không ảnh hưởng đến lợi ích của bản thân nhà đầu tư, vừa đảm bảo lợi ích cho đối tượng khách hàng mua để ở.

Theo vị này, việc mua đi bán lại của nhà đầu tư trên thị trường là một việc hiển nhiên. Nhưng vẫn xảy ra một số trường hợp khách hàng mua lại chịu giá cao “trên trời” vì sức nóng của giao dịch nhà đất hiện nay. Có những nhà đầu tư lướt sóng, mua đi bán lại trong vài tháng tiền chênh xấp xỉ tiền mua đất. Đấy là chưa kể những khách hàng mua qua tay của nhiều nhà đầu tư thì phải chịu giá cao hơn nữa.