Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường bất động sản đang chịu sự tác động trực tiếp từ các yếu tố như: bức tranh kinh tế vĩ mô, vốn FDI giảm, chính sách siết tín dụng và cuộc rà soát, thắt chặt cấp phép cho dự án mới.
Hạn chế cấp phép dự án mới, rà soát dự án cũ
Rổ hàng hóa trên thị trường bất động sản Hà Nội, Sài Gòn sụt giảm đáng kể trong những tháng đầu năm 2019 được cho là xuất phát từ chính sách này. Cụ thể, tại Hà Nội chỉ có 6 dự án được phê duyệt trong 6 tháng đầu năm, con số này ở TP.HCM chỉ là 3 với tổng sổ 924 căn hộ, giảm tới 84,2% về số lượng dự án so với cùng kỳ năm trước.
Theo đánh giá của ông Nguyễn Văn Đính - Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường sẽ được thanh lọc tốt hơn với sự trụ vững của những chủ đầu tư tiềm lực cùng dự án uy tín nhờ cuộc rà soát và thắt chặt cấp phép dự án.
|
|
| Thị trường bất động sản từng được cho là chịu sự tác động lớn vì chính sách siết chặt vốn. Nguồn: internet |
Ông Đính nhấn mạnh, các dự án phải nâng cao ý thức tuân thủ quy định pháp luật hơn nữa sau công cuộc rà soát này, từ đó giúp người tiêu dùng hạn chế được rủi ro ở mức thấp nhất. Đơn cử như trường hợp dự án tại TP.HCM dù đã cho người mua vào ở nhưng vẫn bị thanh tra.
Siết tín dụng vào bất động sản
Thị trường bất động sản từng được cho là sẽ khó khăn hơn khi chính sách siết chặt vốn được áp dụng. Theo Thông tư được Ngân hàng Nhà nước ban hành trước đó, hệ số rủi ro cho vay bất động sản được nâng từ từ 150% lên thành 200%; đồng thời giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 45% xuống 40% kể từ đầu năm 2019; theo định hướng của dự thảo thông tư mới tỷ lệ này còn giảm tiếp xuống còn 35% vào năm 2020 và chỉ còn 30% trong thời gian tiếp theo...
Tính thanh khoản của thị trường bất động sản được cho là sẽ chịu sự tác động lớn từ chính sách này.
Song, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc GPInvest, đây không phải là yếu tố tạo sự tác động chính đến thị trường.
Đồng tình với ý kiến trên, TS. Bùi Quang Tín nói: “Về các chính sách hỗ trợ từ NHNN, chính sách tiền tệ có 5 công cụ, trong đó có 3 công cụ NHNN hỗ trợ mạnh, chứ không siết chặt như côhúng ta nghĩ. Trong khi nhiều nước thời gian qua phá giá đồng tiền, thậm chí có quốc gia phá giá 35% trong khi VNĐ vẫn giữ ổn định, mất giá chỉ khoảng 2,5%. 6 tháng qua tỷ giá gần bằng mức cuối năm 2018, NHNN điều hành ổn định tỷ giá giúp bình ổn lãi suất, giữ mục tiêu lạm phát dưới 4%. Mức lạm phát mới công bố gần 2,7%”.
Sự giảm tốc của nguồn vốn FDI vào bất động sản
Nguồn vốn FDI trước đó đã đổ mạnh vào bất động sản, được cái chuyên gia cho rằng đây sẽ là bệ đỡ chắc chắn về nguồn vốn cho các doanh nghiệp phát triển dự án. Nhưng theo số liệu thống kê mới đây, dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản trong 6 tháng đầu năm đã giảm tới 76% theo năm, chỉ đạt 1,32 tỷ USD trong khi con số này cùng thời điểm năm ngoái là 5,54 tỷ USD.
|
|
| Nguồn vốn FDI đổ vào địa ốc đang có xu hướng giảm. |
Theo JLL, sự sụt giảm này xuất phát từ việc các dự án bất động sản chưa thực sự phát triển hiệu quả trong thời gian gần đây hoặc có giá giao dịch thấp hơn mức trung bình của thị trường, không qua đấu thầu chính thức.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến lạc quan cho rằng, việc nguồn vốn FDI giảm có thể trở thành động thái tích cực giúp thị trường phát triển ngày càng chuyên nghiệp và mình bạch hơn.
Sự tác động từ nền kinh tế vĩ mô
TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia tại Hội nghị Ban chấp hành VNREA lần thứ III nhiệm kỳ IV mới diễn ra gần đây đã đưa ra những nhận định về bức tranh kinh tế vĩ mô. Ông cho rằng, các doanh nghiệp hiện đang và sẽ phải đối mặt với những khó khăn như việc thắt chặt tín dụng, các quy định khắt khe hơn của luật, giải ngân đầu tư công chậm hơn...
Nhất là trong bối cảnh phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế số với sự nhảy vào của các doanh nghiệp công nghệ hàng đầu thế giới thì khó khăn cho các công ty địa ốc Việt càng nhiều hơn. Một khi doanh nghiệp Việt Nam lao đao, họ sẽ tiến hành những cuộc thâu tóm để nắm bắt cơ hội sinh lời.
Tuy nhiên, TS. Bùi Quang Tín có cái nhìn lạc quan hơn khi phân tích nền kinh tế có dấu hiệu tăng trưởng tốt, điều này thể hiện qua việc tăng trưởng GDP năm 2018 ở mức 7,08%, cao nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Tuy mức tăng trưởng trong 6 tháng đầu năm 2019 mới chỉ đạt 6,4%, thấp hơn năm ngoái nhưng vẫn gần bằng mức cao nhất của 10 năm trước.
Thị trường bất động sản tuy có phát triển chậm lại trong 6 tháng đầu năm và được cho rằng bước tiến chậm này sẽ còn kéo dài hết năm nhưng sẽ không lan tỏa đến nền kinh tế chung của cả nước.
Ông Tín nói: "Mặc dù tổng lượng giao dịch bất động sản 6 tháng đầu năm giảm 34% nhưng giá không giảm, nên đợt khó khăn lần này của thị trường bất động sản không giống như các đợt đi xuống trước đây. Chúng ta có nền tảng vĩ mô tốt là cơ hội phát triển của thị trường chứng khoán, bất động sản và tăng trưởng cộng hưởng của các nhóm ngành".