Thế chấp dự án căn hộ đã bán cho dân: Mánh lừa đảo của chủ đầu tư

Năm 2002, anh Khâm mua lô đất tại dự án khu dân cư P.Tân Thới Nhất (Q.12, TP.HCM) của Công ty Lê Minh Tương. Chủ đầu tư cam kết khi nào anh Khâm làm nhà xong sẽ làm thủ tục hoàn công, ra sổ hồng. Nhưng nhà đã ở mấy năm nay mà sổ hồng không có. Quá nóng ruột, anh Khâm tự đi làm sổ hồng thì mới biết sổ đỏ của dự án đã bị chủ đầu tư đem thế chấp ngân hàng (NH), đến nay vẫn chưa giải chấp. Để làm giấy tờ nhà, anh Khâm phải gom tiền đưa công ty đến NH “chuộc” lại sổ đỏ (mang tên chủ đầu tư - PV), sau đó anh tự đi làm sổ hồng mang tên mình.

Những khách hàng mua đất tại dự án khu biệt thự Tuyết Anh (H.Củ Chi, TP.HCM) do Công ty địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư cũng một phen thót tim khi đất của họ bị công ty này đem đi thế chấp tại NH. Bà Lê Thúy Tươi, chủ căn biệt thự A11, cho biết Công ty Hoàng Quân đã bán 29 nền biệt thự cho khách hàng từ năm 2003. Tháng 7.2006, các lô đất đã được cấp sổ đỏ nhưng đứng tên chủ đầu tư. Đến nay các khách hàng đã xây nhà, hoàn công và đóng toàn bộ tiền cho công ty. Tuy nhiên, khi tiến hành thủ tục làm sổ hồng thì người dân phát hiện Công ty Hoàng Quân đã thế chấp sổ đỏ cho NH. “Sổ đỏ nhà tôi bị công ty đem thế chấp 2 lần. Sau nhiều lần làm việc với chủ đầu tư, NH và công an, công ty mới trả lại sổ đỏ cho một số khách hàng để chúng tôi tự đi làm sổ hồng, vì nếu để họ đi làm có khi họ lại đem cầm nhà đất của chúng tôi thêm một lần nữa”, bà Tươi cho biết.

Tại chung cư 328 Bến Chương Dương (Q.1) do Công ty CP đầu tư và xây lắp Bến Chương Dương làm chủ đầu tư, chị Nguyễn Thị Thu Hương, chủ căn hộ B0502 và gần 400 hộ dân đã đợi sổ hồng hơn 4 năm nay vẫn chưa thấy. “Có những hộ dân quá bức xúc đã làm dữ với chủ đầu tư, yêu cầu họ làm sổ hồng nhưng đến nay vẫn chưa thấy đâu. Chúng tôi cũng không biết vì sao lại chậm như vậy”, chị Hương nói.

Theo tìm hiểu của PV, nguyên nhân khiến người dân ở chung cư này phải đợi sổ hồng quá lâu là chủ đầu tư đã đem toàn bộ khu đất của dự án và cả những căn hộ của khách hàng thế chấp tại NH Vietbank từ năm 2010. Tháng 12.2011 công ty này tiếp tục thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai, tức là các căn hộ đã bán cho khách hàng. Đến tháng 4.2013, công ty này mới ký lại hợp đồng với Vietbank sửa đổi tài sản thế chấp. Theo đó, công ty chỉ thế chấp phần tài sản hình thành trong tương lai gồm tầng 1, 2 của lô B khoảng hơn 5.000 m2 và các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản thế chấp.

Theo hồ sơ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Sở TN-MT) cung cấp cho PV, hiện có nhiều chủ đầu tư khác cũng đem thế chấp đất dự án, thậm chí cả căn hộ của khách hàng, để vay tiền. Như Công ty CP Thủ Thiêm đã đem thế chấp 2 khu đất rộng hơn 700 m2 tại Q.2 dùng để xây dựng chung cư Thủ Thiêm Star tại NH Agribank (Q.5), Công ty SD cũng đem thế chấp khu đất rộng hơn 600 m2 để xây dựng chung cư SD Tower (Q.3) tại NH nhằm vay tiền làm dự án, Công ty Minh Thành đem thế chấp dự án của mình ở Q.7...

Có thể xử lý hình sự

Ông Phạm Gia Hòa, Phó giám đốc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, cho rằng theo quy định của luật Đất đai, khi khu đất đã ra sổ đỏ mang tên doanh nghiệp (DN) thì họ có quyền thế chấp. DN chỉ cần cùng với NH ra công chứng là xong, nên cơ quan nhà nước không nắm được. Đáng lo ngại nhất là trường hợp chủ đầu tư phá sản, người dân phải khởi kiện ra tòa xem tài sản thế chấp trước hay sau thời điểm bán cho khách hàng. Nếu tài sản bán trước ngày thế chấp thì tài sản phải trả lại cho người dân. Còn nếu tài sản bán sau thế chấp thì xem như nhà của khách hàng đã thuộc về NH.

Luật sư Nguyễn Văn Trường, Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng việc chủ đầu tư đem thế chấp đất, căn hộ đã bán là sai, bởi đây là tài sản của khách hàng. “Trong trường hợp chủ đầu tư không chịu giải chấp, cố tình trì hoãn việc làm sổ hồng, khách hàng có thể tố cáo DN tội lừa đảo, có thể xử lý hình sự”, luật sư Trường nói. Để tránh mua phải các dự án kiểu này, luật sư Trường khuyên khách hàng xem kỹ sổ đỏ của dự án trước khi mua. Nhà nước nên quy định sau khi dự án hoàn tất thủ tục xây dựng, tài sản đã cập nhật trên sổ hồng tách ra cho từng căn hộ mới cho bán để hạn chế rủi ro, tránh thiệt hại cho người dân.

Ông Nguyễn Hoài Nam, Phó giám đốc Sở TN-MT, cho rằng không nên cấp sổ hồng ra tên chung cho chủ đầu tư sau đó mới tách từng căn hộ như hiện nay, mà cấp trực tiếp cho người dân. Như vậy, sẽ tránh việc DN đem cầm sổ hồng khi đã bán sản phẩm cho người dân. Bởi thực tế, nhà đã xây xong thì nghĩa vụ của khách hàng cũng đã hoàn thành với chủ đầu tư, nên cấp thẳng cho họ để tránh những rủi ro, phiền phức như nói trên.
 

Xử lý rốt ráo trách nhiệm chủ đầu tư

Trao đổi với PV, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Hữu Tín cho biết: “Thành phố đã chỉ đạo các quận, huyện rà soát tất cả các chủ đầu tư cố tình chây ì trong việc làm sổ hồng cho khách hàng, đồng thời có biện pháp xử lý rốt ráo trách nhiệm chủ đầu tư. Song song đó, đối với những khách hàng đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính thì các quận, huyện phải khẩn trương giải quyết cấp sổ theo quy định".