Với sự chủ động hơn từ phía cung, trong khi phía cầu mở rộng hơn đối tượng hưởng chính sách lãi suất ưu đãi và nguồn vốn cho bất động sản được tăng thêm nguồn vốn, thị trường bất động sản năm 2015 sẽ có những cải thiện. Đó là quan điểm TS. Trần Kim Chung – Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) chia sẻ với phóng viên.
TS. Trần Kim Chung chia sẻ nhận định về thị trường bất động sản
- Ông nhìn nhận thế nào về diễn biến thị trường bất động sản trong năm 2014 cũng như các cơ hội của thị trường trong năm tới?
Thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chuyển biến tốt trong năm 2014. Điều này được thể hiện trên một số yếu tố như: Mặt bằng giá không còn giảm, có những nơi thậm chí giá đã tăng trở lại; một số dự án được tiếp tục triển khai hoặc tái phục hồi; còn các dự án có sản phẩm đã hoàn thành có lượng giao dịch tương đối tốt.
Tôi cho rằng về cơ hội, giao dịch ở những sản phẩm hạng sang, những sản phẩm đã hoàn thành và đặc biệt là ở những sản phẩm phân khúc giá thấp, trung bình sẽ có cải thiện tích cực khi cầu được mở rộng hơn và cung ở thế chủ động hơn.
Dự báo như vậy vì trong năm tới cũng như những năm sau thị trường sẽ có nhiều điều kiện thuận lợi. Trước hết là Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản vừa được thông qua sẽ có nhiều tác động tích cực đối với thị trường. Có thể kể đến những tác động tích cực nhất là việc không còn hạn chế diện tích căn hộ tối thiểu và cho phép việc phân lô bán nền, vừa giúp tăng nguồn cung vừa làm tăng khả năng tiệm cận giữa cung và cầu.
Việc luật mới không còn hạn chế xây nhà diện tích nhỏ để bán sẽ giúp các nhà đầu tư xây dựng tha hồ lựa chọn sản phẩm của mình. Hiện nay nhu cầu loại nhà ở có giá quanh mức 1 tỷ đồng rất lớn. Hãy thử hình dung, có khoảng 500 nghìn sinh viên vào các giảng đường đại học mỗi năm ở Hà Nội và Tp.HCM. Mười năm sau, những sinh viên đó xây dựng gia đình thì họ sẽ có nhu cầu sở hữu một căn nhà với diện tích 35-40 m2 có giá khoảng 1-1,5 tỷ đồng. Vì vậy, luật sửa đổi thực chất chính là một chính sách đưa cung trở về gặp cầu thực.
Ở một dự báo khác, cầu sẽ tăng lên khi người nước ngoài được phép sở hữu nhà, tạo ra một cú hích mạnh mẽ cho thị trường. Bên cạnh đó là các hiệp định thương mại mới như Hiệp định Đối tác toàn diện khu vực (RCEP), Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP), cùng với việc hội nhập sâu hơn vào Cộng đồng Kinh tế ASEAN (AEC) sẽ có tác động lớn đến lĩnh vực bất động sản khi lượng vốn đầu tư thu hút được sẽ nhiều hơn, có thể là rất lớn.
Nhìn lại diễn biến thị trường, tôi nhận thấy thị trường đã được cải thiện khi luật đất đai được sửa đổi.
|
|
| Bất động sản chờ tín hiệu đáng mừng từ các giải pháp và chính sách |
- Thông tư 36/TT-NHNN sẽ có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?
Tôi thấy có ít nhất 3 điểm tích cực mà thị trường bất động sản nhận được từ chính sách tiền tệ. Một là, do thị trường bất động sản lâu nay chủ yếu vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn từ hệ thống các ngân hàng thương mại, nên việc tiếp cận với nguồn vốn lúc này đã dễ dàng hơn rất nhiều. Hai là, lãi suất đã đủ hấp dẫn để vay. Nếu hình dung lạm phát năm tới chỉ quanh mức 5%/năm, thì các nhà đầu tư hoàn toàn có thể có lãi với lãi suất cho vay quanh 8%/năm. Đó là chưa kể tới các chính sách hỗ trợ tốt hơn như gói 30.000 tỷ đồng thì lãi suất chỉ 5%. Ba là, các ngân hàng đã sẵn sàng mở rộng hầu bao và mở rộng tín dụng cho bất động sản. Điều ấy có nghĩa là hệ thống ngân hàng sẽ giải ngân cho các dự án tốt và phù hợp.
- Nhưng, nếu vốn cho vay vào bất động sản nhiều, liệu có gây ra bong bóng bất động sản, kéo theo hệ lụy nợ xấu như trước? Và theo ông cần những biện pháp gì để ngăn chặn diễn biến xấu này?
Về ngắn hạn thì vấn đề này chưa đáng lo ngại. Các nguồn tiền đang vận hành vào thị trường sẽ hướng tới các dự án tốt và những sản phẩm hiện hữu. Vì vậy, nhiệm vụ của luồng tiền mới chỉ là làm khỏa lấp những thiếu hụt mà thị trường đang chờ đợi.
Về trung hạn và dài hạn còn tùy thuộc vào phản ứng của các bên liên quan là những nhà đầu tư phát triển, nhà đầu tư tiềm năng các định chế trung gian. Hiện tại, khi nguồn tín dụng mới chỉ đáp ứng đủ cho cung – cầu thực thì chưa thể xảy ra xu hướng đầu cơ có thể tạo ra bong bóng. Nhưng trong trung hạn và dài hạn thì vẫn chưa khẳng định được.
Để ngăn bong bóng bất động sản không quay trở lại, cần đề cập đến có một số liệu pháp ngay từ bây giờ. Một là phải công khai các dự án. Hai là phải công khai các chủ đầu tư. Và ba là công khai các khoản nợ xấu. Và nếu có thể được, cũng cần công khai tiến độ các dự án cũng như tình trạng tài chính các dự án và tình trạng giao dịch của các dự án.
Và với những cơ hội thuận lợi cũng như rủi ro đã lường trước, tôi thiết nghĩ cần có một vài ứng xử từ phía Nhà nước và các nhà đầu tư. Đó là, Nhà nước cần có chính sách đảm bảo các yếu tố rõ ràng, khả thi, dự báo được và có tính chế tài. Các chính sách đã ban hành rồi thì phải kiên định thực hiện.
- Xin cảm ơn ông!