Hiện nay, các sàn giao dịch BĐS đang giữ vai trò quan trọng trong việc phân phối dự án, định hướng thị trường thay cho các chủ đầu tư. Thực tế cho thấy, các sàn BĐS đang có quyền lực rất lớn.
|
|
| Nhiều môi giới bất động sản tại các sàn giao dịch chèo kéo khách hàng (Ảnh minh họa) |
Thao túng thị trường
Hiện tại, với lực lượng lớn mạnh các sàn Bất động sản (BĐS) đang trở nên có vai trò quyết định dẫn dắt thị trường. Mặc dù vậy, nhiều lo ngại cho rằng, thị trường rất có thể lại trở nên méo mó bởi các sàn thao túng.
Trưởng bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội bà Đỗ Thu Hằng cho rằng, một số dự án trong giai đoạn làm móng hiện tại cũng có tỷ lệ hấp thụ cao, bởi sự tham gia của các nhà đầu cơ. Cùng với đó, một số dự án tăng giá cao vì các sàn giao dịch bất động sản tham gia thổi giá.
Theo giám đốc một công ty BĐS ở Thanh Xuân, đã có rất nhiều chủ đầu tư bắt tay với đơn vị phân phối tổ chức bán ăn tiền chênh, còn tệ hại hơn nữa là nhiều công trình đã xây cao mà chưa có giấy phép xây dựng vẫn tổ chức bán, thậm chí còn cố tình làm sai so với quy hoạch và thiết kế đã được phê duyệt lúc ban đầu.
Gần đây, đa phần các chủ đầu tư thật sự có năng lực triển khai cũng như yếu kém về tiềm lực tài chính. Trong đó, hầy hết là sử dụng đòn bẩy tài chính, huy động vốn từ mọi nguồn lực. Trên thực tế, vốn thực có của chủ đâu tư chỉ chiếm khoảng 15%, còn lại đều phải vay ngân hàng và huy động vốn tư các nhà thứ cấp, nguồn lực khác. Bởi vậy, có nhiều dự án dù chưa làm xong móng mà khách hàng đã phải mua qua đến nhà thứ cấp thứ 5, và tất nhiên là giá thành bị thổi lên quá nhiều lần, khiến thị trường xấu hơn.
Cũng theo vị giám đốc này, thị trường còn đang có một vấn đề nổi cộm nữa là tình trạng các nhà phân phối thứ cấp đua nhau xuống trực tại dự án đề mồi chài, chèo kéo khách, việc này gây ra sự phản cảm và lộn xộn, thiếu chuyên nghiệp làm mất niềm tin từ khách hàng. Thực tế cho thấy, khi đơn vị này làm được thì các đơn vị khác cũng làm được, và về lâu dài nếu có 50 đơn vị tham gia phân phối một sản phẩm, thì có 1.500 người tham gia túc trực dự án để tranh giành giật khách.
Nhiều chuyên gia cho rằng, cách làm này chỉ giải quyết cái lợi trước mắt cho các sàn, tuy nhiên về lâu về dài sẽ gây tổn hại rất lớn. Các môi giới dành thời gian chờ khách đến, thay vì chủ động tìm kiếm khách hàng tiềm năng từ các nguồn khác. Vì đặc tính của thị trường các nhà phân phối cần thích nghi họ trở thành nửa phân phối, nửa đầu tư, và như vậy độ chuyên môn hoá sẽ không cao.
BĐS đang bị làm giá?
Tuy rằng thị trường đã có dấu hiệu tích cực tại một vài phân khúc nhưng việc xuất hiện giá chênh ngay lập tức và trên diện rộng, hàng loạt các chủ đầu tư tăng giá bán là dấy lê một lo ngại rằng thị trường BĐS đang bị làm giá trở lại.
Theo báo cáo mới nhất của Hiệp hội BĐS Việt Nam, những tháng đầu năm nay đã có lượng giao dịch tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Cùng với đó, số lượng doanh nghiệp thành lập tăng đột biến (89%) so với cùng kỳ năm ngoái, có 13.766 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới trong 2 tháng đầu năm. Trong 2 tháng đầu năm, lĩnh vực BĐS hút vốn FDI đứng thứ 2 trong toàn ngành.
Theo bà Hương Trần Kiều Dung, Phó Tổng giám đốc thường trực Tập đoàn FLC: “Một thị trường phát triển bong bóng là không tốt cho nhu cầu thực của thị trường.Thị trường BĐS cần có sự phát triển bền vững thay vì sự bùng nổ, phát triển bong bóng”.
Cũng theo bà Dung, mặt bằng giá BĐS sau một thời gian dài liên tục điều chỉnh từ mức đỉnh thì hiện nay đã chạm đáy và bắt đầu tăng trở lại. Vì vậy, đây là thời điểm cơ quan nhà nước nên đẩy mạnh việc quản lý để tránh sự phát triển thiếu lành mạnh.
Mặc dù vậy, đối với phía nhà phân phối, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam lại cho rằng: Thị trường mới phục hồi, đang còn “ăn cháo” do không có chuyện các sàn bắt tay với chủ đầu tư để làm giá. Việc này không khác gì bắt một người mới ốm dậy ăn xôi, điều đó có thể làm họ bị nghẹn. Thị trường bây giờ đang được tôn trọng và có sự tham gia của nhiều người bán và nhiều người mua, do đó không có một tổ chức nào có thể thao túng về giá. Và để phát triển, các sàn làm phân phối cũng phải tìm kiếm nhu cầu thực của thị trường.
Ông Toản bình luận thêm: Nhằm tránh thị trường bị thổi giá lên quá tầm kiểm soát, các ngân hàng cũng nên kiểm soát dòng tiền của mình. Thời gian qua các ngân hàng đã dễ dàng trong việc cho vay người mua nhà cũng như doanh nghiệp, việc này có thể dẫn đến những rủi ro lớn. Thực tế, chu kỳ phát triển thị trường BĐS của Việt Nam ngắn hơn so với các nước trên thế giới.
Theo ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nhà nước cần tăng cường quản lý lĩnh vực này để thị trường được phát triển bền vững hơn.