Thật không thỏa đáng khi nói thị trường bất động sản (BĐS) 2015 là sân chơi riêng của phân khúc cao cấp bởi thanh khoản tốt nhất của thị trường đến thời điểm hiện tại vẫn đến từ các dự án bình dân, trung cấp.
Không giống với năm ngoái, năm 2015, các doanh nghiệp có xu hướng phát triển những dự án cao cấp và không còn mặn mà với các dự án bình dân, trung cấp. Không ít ý kiến lý giải rằng, nguyên nhân của chuyển biến này là do nhu cầu quay lại thị trường của dân đầu tư và nguồn lợi từ phân khúc bình dân không còn hấp dẫn như trước. Song, không vì vậy mà thị trường BĐS trở thành sân chơi độc quyền của phân khúc cao cấp. Tuy phân khúc bình dân với mức giá trên dưới 1 tỷ/căn có dấu hiệu chững lại so với năm 2015 nhưng nhu cầu vẫn luôn rất lớn, song nguồn cung phân khúc cao cấp đang có dấu hiệu tăng mạnh, rất có thể xảy ra tình trạng bội cung trong tương lai khi mà nhu cầu của phân khúc này chỉ giới hạn ở các nhóm đối tượng có thu nhập khá, trong khi đây là nhóm chiếm số ít trong cơ cấu thu nhập của đa số người dân Việt Nam hiện nay..
Đánh giá về thị trường thời điểm hiện tại, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Hoàng Anh Sài Gòn ông Đoàn Chí Thanh cho biết, năm 2015, thị trường BĐS phát triển tương đối tốt ở tất cả các phân khúc, trong đó phát triển tốt nhất vẫn là phân khúc có giá trị trên dưới 1 tỷ đồng. Nếu nói năm 2015 các nhà đầu tư có xu hướng triển khai nhiều dự án cao cấp mà không mặn mà với dự án giá trung bình là không chính xác. Nhìn một cách toàn diện thị trường, chúng ta sẽ nhận thấy tuy có một số nhà đầu tư chỉ phát triển dòng sản phẩm trung cao cấp, song số này không nhiều so với bình diện rộng của thị trường. Các doanh nghiệp địa ốc thường chạy chiến lược Marketing rất nhiều khi phát triển các dự án thuộc dòng cao cấp. Thế nên, việc báo chí đề cập nhiều về thị trường cao cấp khiến cho phân khúc này trở thành tâm điểm của thị trường.. Trên thực tế, phần lớn các sản phẩm cao cấp hiện nay đều chưa hoàn thiện về mặt pháp lý cũng như thi công, việc bán hàng diễn ra trong thời gian dài, do đó thị trường luôn tồn đọng một lượng hàng lớn và chiếm tỷ lệ cao trong tổng nguồn cung căn hộ trong năm.
Thị trường BĐS năm 2015 không phải là sân chơi độc quyền của phân khúc
cao cấp.
Thực tế cho thấy, các dự án bình dân, trung cấp vẫn luôn có thanh khoản tốt và giao dịch đều đặn. Hiện nay, phân khúc này đa phần phục vụ nhu cầu mua ở thực, người mua đầu tư ít nên rất khó kiếm nguồn hàng ở thị trường thứ cấp. Đây là lý do tại sao nguồn cung của phân khúc này trở nên hạn chế so với phân khúc cao cấp. Thứ nữa, các dự án bình dân, trung cấp bán tốt nên doanh nghiệp thường không marketing, tiếp thị rầm rộ nên báo chí cũng ít đề cập hơn, chính vì vậy phân khúc này tưởng như bị chìm xuống trong năm qua. Chưa hết, nguồn cung và giao dịch của thị trường thường được đánh giá dựa trên các con số thông kê từ các báo cáo nghiên cứu. Trong khi đó, các báo cáo này được thu thập dựa trên thông tin doanh nghiệp cung cấp nên chưa hẳn đã phản ánh đúng thực tế thị trường. Thị trường căn hộ giá trung bình năm 2015 đã tiếp nhận hàng ngàn căn hộ đến từ các dự án như HQC Plaza của Hoàng Quân, Tanibuilding Sơn Kỳ 1, The Art của Gia Hòa, IDICO Tân Phú… Những dự án đều nhận được nhiều sự quan tâm và có lượng giao dịch tốt. Đặc biệt một số dự án căn hộ trung bình còn có dấu hiệu tăng giá trong năm qua, thậm chí có dự án tăng tới 10-20% so với thời điểm giữa năm 2014.
Mặc dù phát triển dự án cao cấp thì biên lợi nhuận tốt hơn so với căn hộ bình dân, trung cấp nhưng vẫn có những nhà đầu tư trung thành với dòng sản phẩm trung bình và thành công như đã kể trên. Ở góc độ cá nhân, ông Thanh cho rằng thị phần căn hộ giá trung bình có giá dưới 2 tỷ vẫn là chủ đạo của thị trường trong năm tới. Các sản phẩm thuộc phân khúc này đáp ứng nhu cầu đại đa số người dân Việt Nam và nhu cầu nhà ở rất lớn của dân số trẻ tại các đô thị lớn trên cả nước.
Có cùng quan điểm, Giám đốc Công ty Tư vấn Sáng Tạo ông Hà Mạnh Hùng nhận định, nhu cầu nhà ở có mức giá phải chăng vẫn tiếp tục tăng cao trong khoảng một thập kỷ tới, khi làn sóng người nhập cư vào các thành phố lớn ngày một tăng, theo đó nhu cầu chuyển đổi từ nhà ở mức thấp lên mức trung bình nhiều hơn. Dự tính, nhu cầu nhà ở mới sẽ có thể lên tới khoảng 5,1 triệu căn, hơn một nửa trong đó thuộc về nhu cầu nhà ở phân khúc bình dân. Phần lớn các gia đình trẻ hiện nay đều có nhu cầu căn hộ có giá và diện tích tầm trung hoặc thấp, phù hợp với điều kiện kinh tế gia đình. Khi tính trên cơ cấu xây dựng một căn hộ thuộc mức trung cấp, nếu doanh nghiệp biết điều chỉnh đúng mức thì chắc chắn vẫn có lãi và với số lượng lớn căn hộ phục vụ nhu cầu thị trường thì doanh nghiệp vẫn có thể thu về lợi nhuận không hề nhỏ.