Khởi động lại thị trường
Sáu tháng đầu năm, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đổ vào thị trường BĐS đạt 692 triệu USD, tăng 65% so với cùng kỳ năm trước.
Trong số 5 dự án lớn đầu tư vào lĩnh vực này có hai dự án ở Khánh Hòa là Khu nghỉ dưỡng Alma (Alma Group, Israel) có vốn đầu tư 300 triệu USD (mua lại của Công ty TNHH Du lịch Bãi Dài) và Khu nghỉ dưỡng Flowers (Công ty State Development, Nga) đầu tư tại Cam Ranh với vốn 89 triệu USD.
Tại khu vực Bãi Dài (Cam Ranh), với hơn chục dự án BĐS du lịch vốn "án binh bất động" vài năm nay cũng đang được các chủ đầu tư túc tắc triển khai xây dựng.
Lợi thế về cơ sở hạ tầng nên BĐS Nha Trang đang thu hút các nhà đầu tư
Trong khi đó, dọc đường Trần Phú, trung tâm TP.Nha Trang, trong vòng hai năm trở lại đây, phân khúc khách sạn và căn hộ nghỉ dưỡng đang chiếm ưu thế. Theo đó, nguồn cung khách sạn 4 - 5 sao gia tăng mạnh trong 3 năm trở lại đây, cụ thể là sự gia nhập của một số dự án nghỉ dưỡng 5 sao như: Khách sạn Sheraton Nha Trang Hotel & Spa, InterContinental Nha Trang, khu nghỉ mát Mia Resort Nha Trang.
Ngoài ra còn có khoảng 10 cơ sở lưu trú 4 sao, cùng gần 40 khách sạn chuẩn 3 sao đang hoạt động tại các điểm du lịch của tỉnh Khánh Hòa. Hiện tượng này bắt nguồn từ lượng khách du lịch, đặc biệt là khách quốc tế ở một số quốc gia có đường bay trực tiếp đến sân bay Cam Ranh ngày một gia tăng, điển hình như khách Nga.
Thống kê của Sở Văn hóa - Thể thao - Du lịch Khánh Hòa cho thấy, trong số 56.345 lượt khách quốc tế đến Khánh Hòa (chủ yếu là nghỉ dưỡng ở TP.Nha Trang) trong tháng 8/2013 thì khách Nga dẫn đầu với 10.986 người, tăng 4.972 khách so với cùng kỳ năm 2012. Nếu theo dự báo, năm 2014, Nha Trang đón 180.000 khách thì bình quân mỗi tháng, điểm đến này cũng đón 15.000 khách Nga.
Bên cạnh khách Nga, nhóm khách thuộc 10 quốc tịch dẫn đầu ở Nha Trang đều tăng trưởng đáng kể về số lượng (Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc, Mỹ, Úc...). Đồng thời, số ngày nghỉ của khách cũng tăng, bình quân 2,2 ngày cho cả khách du lịch trong nước và quốc tế.
Đa phần khách quốc tế và tầng lớp trung lưu người Việt ưa chuộng cơ sở lưu trú 4 - 5 sao; trong khi phần đông khách nội địa chọn khách sạn 1 - 3 sao.
Đối với phân khúc căn hộ, dọc theo đường Trần Phú, tình hình buôn bán cũng khá sôi động. Tính đến tháng 7/2014, thị trường nhà ở Nha Trang có hơn 6.900 căn từ 37 dự án đất nền, biệt thự, nhà liền kề và căn hộ. Đất nền chiếm ưu thế thị trường nhà ở của thành phố với 51% thị phần, theo sau là căn hộ (44%) và biệt thự, nhà liền kề với (5%).
Tận dụng lợi thế giáp biển và gần với các hạ tầng du lịch, hầu hết các dự án tập trung tại các phường dọc theo bờ biển, cách bãi biển từ 1 - 2 km và khá nhiều trên đường Trần Phú.
"Dọc cung đường vàng" này có thể thấy, dự án khu căn hộ cao cấp The Costa Nha Trang do TD Corp., làm chủ đầu tư đang chiếm ưu thế về tỷ lệ hấp thụ, do đây được xem là dự án căn hộ cao cấp nhất TP.Nha Trang hiện nay, được hưởng lợi từ cụm khách sạn 5 sao InterContinental đang vận hành trong tổng thể dự án.
Hiện, hơn 90% khu căn hộ The Costa Residences đã có chủ và block tầng cao (từ tầng 18 - 29) The Costa Executive Residences đang trong giai đoạn mở bán.
Ngoài ra, dọc đường Trần Phú cũng có một số dự án khác phát triển theo mô hình condo-hotel như Nha Trang Center, Mường Thanh, Havana đang cung cấp ra thị trường căn hộ nghỉ dưỡng. Trong tương lai, sẽ có thêm 1 - 2 dự án phức hợp khách sạn - căn hộ - thương mại phát triển dọc cung đường này.
Riêng với phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung vẫn chưa nhiều nên người mua đang tập trung vào căn hộ. Tuy nhiên, trong 1 - 2 năm tới, thị trường biệt thự nghỉ dưỡng sẽ phát triển hơn với nguồn cung chủ yếu từ các dự án dọc theo Bãi Dài, Cam Ranh. Nha Trang hiện có khoảng 7 - 9 dự án biệt thự ở các khu nghỉ dưỡng, đất nền biệt thự;nhà liền kề đang chào bán; chẳng hạn như Mia Resort có 12 căn biệt thự trong quần thể khu nghỉ dưỡng; Cham Oasis được phát triển theo loại hình nghỉ dưỡng chiếm ưu thế về vị trí vì nằm trên đảo, giữa lòng TP.Nha Trang; hoặc một số dự án thuộc dạng đất nền biệt thự như An Viên (đã phát triển khá lâu và bán gần hết, đã có khách hàng cư trú và đang xây dựng), khu dân cư Bắc Vĩnh Hải...
Đất nền ở Nha Trang (vị trí xa biển) tiếp tục phát triển do nhu cầu của dân nhập cư gia tăng, họ có mục đích để ở lẫn sở hữu BĐS thứ hai để đầu tư hoặc nghỉ dưỡng sau khi đã về hưu.
Bản đồ nguồn cung sản phẩm từ thị trường sơ cấp
Nhà đầu tư cần thận trọng
Qua khảo sát của chúng tôi, những dự án nằm dọc đường Trần Phú đang có tỷ lệ giao dịch thành công khá cao, đặc biệt từ cuối năm 2013, một lượng lớn nhà đầu tư (NĐT) thứ cấp và một số những người có nhu cầu về "ngôi nhà thứ hai" phục vụ cho nhu cầu nghỉ dưỡng cũng đang đổ dồn về thị trường Nha Trang.
Tuy nhiên, do những ưu thế về hạ tầng kết nối, khách hàng từ Tp.HCM mua BĐS ở Nha Trang nhiều hơn (có thể di chuyển đến Nha Trang bằng xe lửa, máy bay, xe khách và tàu du lịch).
Xét trong mối tương quan giữa 3 thị trường Đà Nẵng, Mũi Né và Nha Trang thì mỗi nơi sở hữu những đặc thù riêng. Chẳng hạn, với Đà Nẵng, BĐS nghỉ dưỡng với phân khúc biệt thự, đất nền... phát triển mạnh từ năm 2008 và hiện dẫn đầu về nguồn cung. Đây là thị trường đã phát triển.
Với Mũi Né, đa phần chủ đầu tư phát triển các khu nghỉ dưỡng tự vận hành, sản phẩm BĐS trong các quần thể nghỉ dưỡng không nhiều; tình hình mua bán sản phẩm ở đây không bằng Đà Nẵng dù phát triển đã khá lâu.
Còn Nha Trang là thị trường mới nổi. Song, với vị thế là một trong những trung tâm du lịch của cả nước, có sân bay quốc tế, Nha Trang thuận tiện thu hút khách ngoại nên tạo ra ưu điểm, tiềm năng trong vòng 1 - 2 năm tới.
Các dự án BĐS nghỉ dưỡng ở Nha Trang đa dạng hơn so với Đà Nẵng về vị trí từ đảo, ven biển lẫn nằm sâu trong đất liền. NĐT gần đây quan tâm nhiều đến BĐS nghỉ dưỡng tại Nha Trang, Cam Ranh. Nắm bắt tâm lý này, một số nhà phát triển dự án đã và đang áp dụng nhiều chương trình bán hàng, đảm bảo lợi tức cho thuê cho NĐT trong 1 - 2 năm đầu khi vận hành dự án.
Đối với NĐT mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng thường nhìn về lợi ích và lợi tức của việc cho thuê lại trước khi quyết định bỏ tiền mua sản phẩm. Dĩ nhiên, không phải dự án nào cũng đưa lại phần lợi nhuận cao.
Cho nên, người tham gia vào thị trường này cần có cái nhìn tổng quan về dự án, bao gồm các yếu tố như: vị trí, tiềm năng khai thác khi đi vào vận hành, sản phẩm hoàn thiện của dự án có đáp ứng được nhu cầu của khách du lịch hay không, công suất cho thuê như thế nào, uy tín của nhà vận hành và phát triển dự án ra sao...
Đối với các dự án phát triển riêng lẻ (không phải mô hình khu phức hợp nghỉ dưỡng), người mua phải chủ động đánh giá về mô hình phát triển và cách vận hành trong tương lai.
Nhìn chung, thị trường BĐS nghỉ dưỡng Nha Trang hiện nay đang nhắm đến hai đối tượng mục tiêu là NĐT và những người mua cho mục đích sử dụng, họ cũng quan tâm đến chương trình cho thuê lại, nhưng không phải vì lợi tức mà đôi khi chỉ đơn thuần là thu đủ chi phí bảo trì, bảo dưỡng căn hộ.
Ngược lại, trong tình hình hiện nay, việc đầu tư tìm kiếm chênh lệch từ BĐS nghỉ dưỡng không còn như trước. Thị trường này khá ổn định do quy mô không lớn như căn hộ để ở tại Tp.HCM hay Hà Nội, nên việc gia tăng giá trị của các BĐS nghỉ dưỡng sẽ mang tính dài hạn.